貨幣供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

李宇軒

摘要：近幾年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷攀升，有些地方甚至已超出人們購(gòu)買(mǎi)力水平，如何抑制房?jī)r(jià)上漲已成為各方關(guān)注的問(wèn)題。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，與貨幣供應(yīng)量有著密切聯(lián)系，因此本文通過(guò)利率、銀行信貸、通貨膨脹三個(gè)方面分析貨幣供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；貨幣供給；影響渠道

1研究背景與研究意義

隨著1998年福利分房的取消和住房貨幣化改革，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)每年對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率都在5%左，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)平均為1.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。在貨幣供給量增加、房?jī)r(jià)一路上漲的背景下，研究貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，分析其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響渠道，對(duì)于理解央行貨幣政策，提高央行貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的效果，以及對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

2房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量的趨勢(shì)描述

在1998年到2002年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)相對(duì)較小，在2003年至2011年房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯的波動(dòng)。在2004年房地產(chǎn)價(jià)格增速迅速增加到17.76%，之后有三年房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩。直到2007年房地產(chǎn)價(jià)格增速有所加大，2010年和2011年房地產(chǎn)價(jià)格增速有所下降，此后又出現(xiàn)上升趨勢(shì)。的供給量與房地產(chǎn)價(jià)格并不吻合，但的變動(dòng)跟房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有一定關(guān)聯(lián)性。在2003年受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響，的貨幣供應(yīng)量增速由上一年的20.3%下降到16.2%，而在之后一年，房地產(chǎn)價(jià)格的增速由16.2%下降到6.28%，到2009年，貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)更表現(xiàn)出同向的關(guān)系。

3貨幣供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響途徑

3.1通過(guò)利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響

3.1.1替代效應(yīng)

實(shí)際利率的變化會(huì)引起投資收益率發(fā)生變化，投資者因此就要對(duì)原有的投資組合進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)貨幣供給量增加時(shí)，實(shí)際利率就會(huì)下降，當(dāng)實(shí)際利率的下降降低債權(quán)資產(chǎn)的實(shí)際收益水平時(shí)，如果此時(shí)房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平?jīng)]有變化，那么房地產(chǎn)的投資收益率就會(huì)相對(duì)提高，人們手中貨幣資金從債券市場(chǎng)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致有效需求增加，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3.1.2成本效應(yīng)

利率的變動(dòng)不僅會(huì)影響房屋消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)成本，也會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本。對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)者而言，大多數(shù)采取房地產(chǎn)抵押的方式進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，因此利率的高低將影響購(gòu)房者的貸款信心、還款壓力以及支付能力。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，而且目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，通過(guò)上市直接融資的還是少數(shù)，大多數(shù)主要還是依靠商業(yè)銀行貸款進(jìn)行間接融資，資產(chǎn)負(fù)債率高，因此利率的波動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本

3.1_3預(yù)期效應(yīng)

當(dāng)貨幣供給量的增加使實(shí)際利率水平大幅下降且超過(guò)公眾的預(yù)期水平時(shí)，人們就會(huì)認(rèn)為在將來(lái)實(shí)際利率只會(huì)上升不會(huì)下降，也就是說(shuō)預(yù)期未來(lái)購(gòu)房成本將高于現(xiàn)在，那么現(xiàn)期購(gòu)房需求增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

3.1.4匯率效應(yīng)

如果央行調(diào)整貨幣供給量，導(dǎo)致貨幣市場(chǎng)上本幣數(shù)量發(fā)生變動(dòng)而外幣數(shù)量短期不變，則會(huì)路也會(huì)發(fā)生相應(yīng)變動(dòng)。匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響表現(xiàn)在供給和需求兩個(gè)方面。

3.2通過(guò)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，央行的許多調(diào)控政策都靠商業(yè)銀行落實(shí)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。貨幣供給量的增減，會(huì)影響商業(yè)銀行的房貸能力。如果國(guó)家采取貨幣政策如公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準(zhǔn)備金等來(lái)增加貨幣供給，商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款增加，銀行的放貸能力提高，在對(duì)信貸活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)收益合理安排，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投入的貸款，消費(fèi)者獲得貸款的難度降低，從而會(huì)增加有效需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

其次，貨幣供給增加，產(chǎn)品市場(chǎng)上產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)格會(huì)上升，資本市場(chǎng)上資產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)上升，抵押品也是資產(chǎn)的一種，在一定程度上受到影響。在住房貸款發(fā)放的過(guò)程中一般都是以房地產(chǎn)作為抵押品，抵押品的價(jià)格具有不穩(wěn)定性，因此其價(jià)格的變化會(huì)對(duì)銀行的信貸能力產(chǎn)生影響，從而會(huì)影響對(duì)貨幣實(shí)際供給產(chǎn)生影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段時(shí)，房地產(chǎn)抵押品的價(jià)格會(huì)上升，從而銀行的資產(chǎn)負(fù)責(zé)狀況得到改善，銀行的信貸能力使之提高，銀行信貸增加。

3.3通過(guò)通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響

為了改善生活條件的購(gòu)房者，當(dāng)貨幣供給增加超過(guò)人們的預(yù)期或者超過(guò)貨幣的實(shí)際需求時(shí)，使得預(yù)期的通貨膨脹水平上升，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的可能性增加，原本打算以后買(mǎi)房的人會(huì)提前買(mǎi)房，這就增加了現(xiàn)期的購(gòu)房需求，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給短期內(nèi)變化不會(huì)變化，導(dǎo)致供過(guò)于求，房?jī)r(jià)上漲。

出于投資目的的購(gòu)房者，通貨膨脹影響持幣成本，物價(jià)上漲，說(shuō)明貨幣的購(gòu)買(mǎi)力下降，持幣成本增加，。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)貨幣供給增加超過(guò)人們的預(yù)期或者超過(guò)貨幣的實(shí)際需求時(shí)，使得預(yù)期的通貨膨脹水平上升，持幣成本增加的可能性增加，原本打算以后買(mǎi)房的人會(huì)提前買(mǎi)房，這就增加了現(xiàn)期的購(gòu)房需求。

而在住房供給方面，通貨膨脹環(huán)境下全社會(huì)各行業(yè)生產(chǎn)成本均不斷上升，加之國(guó)際生產(chǎn)性因素、美元貶值等原因，由此帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)明顯加劇了國(guó)內(nèi)工業(yè)部門(mén)成本推動(dòng)型的價(jià)格上漲。此外城市生活成本高昂等原因?qū)е氯丝诩t利帶來(lái)的廉價(jià)勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)也逐漸消失，勞動(dòng)力成本也大幅攀升。因此，房產(chǎn)業(yè)上游建設(shè)成本的普遍上升。在通貨膨脹的持續(xù)期，如果貸款利率穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的實(shí)際財(cái)務(wù)成本下降，會(huì)驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)商貸款進(jìn)行新的投資，有利于增加房地產(chǎn)供給。綜合來(lái)看，通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)供給的影響是不確定的。