對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控措施的法律評(píng)析

王新廣

[摘要]作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展備受關(guān)注，其不僅對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生極其重要的作用，同時(shí)，也嚴(yán)重影響著我國(guó)國(guó)民的生活水平和生活滿意度。這些影響直觀地表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，小到建筑材料的價(jià)格，大到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，從而有效地控制我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)效健康發(fā)展，我國(guó)政府相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)控管理。但是，由于調(diào)控在一定程度上不能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格等問題，因此，想要切實(shí)地保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，必須要從法律角度來進(jìn)行更為深入的分析和思考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；價(jià)格；調(diào)控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.132

自我國(guó)政府正式取消住房分配政策之后，房地產(chǎn)行業(yè)以通過建造房屋創(chuàng)造房屋價(jià)值進(jìn)而通過銷售房屋進(jìn)行利潤(rùn)獲取，開始興起并迅速發(fā)展。房屋價(jià)格也以其價(jià)值為基礎(chǔ)，同時(shí)在市場(chǎng)需求變化的基礎(chǔ)上波動(dòng)，近些年，我國(guó)房?jī)r(jià)總體持續(xù)上漲，使得人們備受住房、購(gòu)房壓力的困擾，同時(shí)嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展步伐，房?jī)r(jià)以及住房問題成為人們關(guān)注的重要話題。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)房?jī)r(jià)上漲過快的問題，我國(guó)政府相關(guān)部門通過頒布一系列與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的土地政策以及房屋買賣政策，有效地控制了當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)過速增長(zhǎng)的問題，尤其是近一兩年，房地產(chǎn)價(jià)格有了明顯的回落和相對(duì)的穩(wěn)定。

1影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的原因

1.1土地價(jià)格

每一座高樓、房屋都是從平地上建起來的，而根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)使用的土地必須是建設(shè)用地，并且必須是國(guó)有土地，而不能使用農(nóng)業(yè)用地以及集體所有土地。首先，由于我國(guó)人口眾多，除了西部地區(qū)之外，其他地區(qū)人均土地面積較少，再加上房地產(chǎn)用地必須是國(guó)有土地，在一定范圍內(nèi)就限定了房地產(chǎn)用地的范圍；其次，由于近些年來許多農(nóng)村人口大量涌入城市，城鎮(zhèn)原本的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足這一現(xiàn)狀的需求，刺激了房地產(chǎn)業(yè)迅猛地發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始對(duì)城市內(nèi)建筑用地進(jìn)行競(jìng)標(biāo)爭(zhēng)奪，這在一定程度上使得城市的建筑用地價(jià)格開始伴隨市場(chǎng)需求量還增長(zhǎng)。與此同時(shí)，由于大量人口涌入城市，城市為了滿足居民的日常生活需求，不斷進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，而基礎(chǔ)設(shè)施的用地也必定會(huì)使得房地產(chǎn)用地更加緊張。我國(guó)城市發(fā)展的程度和速度，也極大程度地影響了土地的價(jià)格，而二線、三線城市也伴隨著農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的遷移，住宅用地的明顯增多，土地價(jià)格也開始持續(xù)增長(zhǎng)。

1.2建安成本

建安成本指的是房屋在建造過程中一些材料、人工等產(chǎn)生的成本費(fèi)用以及在房屋基本建造完成之后，一些相關(guān)設(shè)施，例如門窗、排水系統(tǒng)、水電等安裝設(shè)施的成本費(fèi)用。一般情況下，影響房地產(chǎn)價(jià)格的建安成本因素通常是比較穩(wěn)定的，也就是說房屋的建造成本以及安裝成本一般不會(huì)有過大幅度的變化，但是同時(shí)，建安成本也是房地產(chǎn)總成本的主要構(gòu)成因素，占據(jù)了房地產(chǎn)總成本的2/3左右。近些年，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過速，物價(jià)上漲過快，建安成本也出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)狀況，建造房屋的基本材料，例如水泥、鋼材等以及建造房屋所需的人工勞動(dòng)力等成本，都出現(xiàn)了明顯的上漲態(tài)勢(shì)，如此就導(dǎo)致了整體的建安成本出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶來了很大的影響。

1.3房地產(chǎn)稅費(fèi)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)稅有以下幾種：第一種是城鎮(zhèn)土地使用稅，該稅是結(jié)合房地產(chǎn)需要使用土地的特征，對(duì)其使用的無論是國(guó)有土地的單位或者個(gè)人征收的稅收形式，城鎮(zhèn)土地使用稅的主要稅收依據(jù)是納稅人占用了多少面積的土地，從而具體實(shí)行差額稅收；第二種是土地增值稅，該稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，在按照和依據(jù)以轉(zhuǎn)讓其所獲得的一切形式的收入除去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額以征收的稅費(fèi)，其具體實(shí)行超額累進(jìn)稅率。需要注意的是，土地增值稅所指的通常是有買賣活動(dòng)的土地房產(chǎn)行為，并不包括繼承、無償轉(zhuǎn)讓以及贈(zèng)予的方式；第三種是耕地占用稅，耕地占用稅簡(jiǎn)單來講就是對(duì)占用耕地進(jìn)行其他活動(dòng)，一般是建房或進(jìn)行其他建設(shè)的稅收，而耕地占用稅的具體稅收標(biāo)準(zhǔn)是以縣為基礎(chǔ)單位，進(jìn)而按照人均占用耕地的具體來收取相應(yīng)的稅費(fèi)；第四種是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅指的是以具體房屋租售的價(jià)值為基礎(chǔ)，按照具體房屋的租金以及余值向房屋所有權(quán)人或者管理者征收的稅費(fèi)，通常情況下房產(chǎn)稅的具體要根據(jù)租金或房產(chǎn)余值來具體征收，分別為1.2%、12%；第五種是銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅是指土地使用權(quán)或者建筑物轉(zhuǎn)讓的過程中，向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者或者是建筑物出賣者征收的稅收，其一般是根據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入的5%進(jìn)行征收；第六種是城市維護(hù)建設(shè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅是為了維護(hù)和建設(shè)城市而進(jìn)行的稅收，同時(shí)也是城市建設(shè)資金來源的一部分，而城市維護(hù)建設(shè)稅一般根據(jù)所處地區(qū)不同，根據(jù)地區(qū)具體情況及稅收設(shè)置進(jìn)行征收；第七種是教育附加費(fèi)，教育附加稅與城市維護(hù)建設(shè)稅有一定程度的相同，其是政府為了更好地籌集教育經(jīng)費(fèi)的一種稅收手段，一般教育附加稅稅率為3%；第八種是房地產(chǎn)契稅，所謂房地產(chǎn)契稅指的是房屋在買賣、贈(zèng)送或者交換過程中以及土地使用權(quán)在出讓、轉(zhuǎn)讓過程中，向產(chǎn)權(quán)受讓人征收的一種稅費(fèi)，具體根據(jù)面積增收稅費(fèi)，當(dāng)前我國(guó)一般情況下為1%～3%；第九種是城市房地產(chǎn)稅，一般這種稅費(fèi)所針對(duì)的是外企或者外商投資的企業(yè)所征繳的稅費(fèi)，一般稅率為1.8%。這些稅收一般都是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，而除去這些稅收，還有一般作為企業(yè)或公司所必須繳納的稅費(fèi)及印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。無論房地產(chǎn)稅費(fèi)高低，其最終一般情況都是間接或直接轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。

1.4供求關(guān)系

根據(jù)價(jià)值規(guī)律可以看出，影響價(jià)格的除了商品本身的價(jià)值之外，還會(huì)受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，當(dāng)供過于求時(shí)，那么商品的價(jià)格就會(huì)降低；當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，商品的價(jià)格就會(huì)隨之提升。而對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)而言，其作為一種商品，其價(jià)格不僅受到了本身價(jià)值量的影響，同時(shí)，也受到了市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，當(dāng)人們對(duì)房屋需求量過大，而房地產(chǎn)有限的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)提升；而當(dāng)人們需求有限，房地產(chǎn)出現(xiàn)大量剩余時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)降低。

就目前為止，我國(guó)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的原因主要有以下幾個(gè)方面：第一，城鎮(zhèn)化水平的不斷提升。就是在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展條件下，生產(chǎn)力水平與人民生活水平不斷提升，在這樣的條件下，以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村型社會(huì)開始向以服務(wù)業(yè)與工業(yè)為主的現(xiàn)代化城市發(fā)展。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，人們開始對(duì)房地產(chǎn)有了更大程度的需求，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量增加；第二，我國(guó)居民收入水平以及思想理念的不斷提升。伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民的生活水平有了極大程度的提升，在生活水平提升的同時(shí)，人們的消費(fèi)理念和消費(fèi)水平也有了轉(zhuǎn)變，同時(shí)人們開始對(duì)生活質(zhì)量有了更高的要求，在這樣的條件下，許多人都通過不斷提高自己的住房質(zhì)量，來進(jìn)行生活要求的提升，人們的購(gòu)房需求被更大程度地激發(fā)出來，這也就刺激了房地產(chǎn)的銷售和發(fā)展；第三，投資性以及投機(jī)性購(gòu)房的增加。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，需求是其發(fā)展和銷售的根本，而一般情況下，房地產(chǎn)的銷售都是用于普通的居住或者辦公等，而伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)的發(fā)展，尤其是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的飛速增長(zhǎng)，許多人意識(shí)到房產(chǎn)有保值和增值的作用，也意識(shí)到了利用房?jī)r(jià)差能夠賺取利潤(rùn)的方式，因此，導(dǎo)致了近些年來我國(guó)出現(xiàn)了許多炒房現(xiàn)象。

2我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的法律制度

2.1土地法律制度

土地成本是影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，在我國(guó)相關(guān)土地管理法上已經(jīng)規(guī)定了房地產(chǎn)用地必須是國(guó)有建設(shè)用地，同時(shí)土地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)只擁有土地的使用權(quán)。為了更好地發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，一般情況下的土地出讓金都?xì)w地方政府所有，這不僅擴(kuò)寬了地方政府的收入來源，也為地方建設(shè)提供了資金支持。2007年開始，我國(guó)土地有償使用費(fèi)在原本費(fèi)用的基礎(chǔ)上漲了一倍，在這種情況下，也就意味著房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必會(huì)隨之增長(zhǎng)，在這種情況下，為了更好地遏制我國(guó)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)開始不斷地調(diào)整城市土地的供給結(jié)構(gòu)，同時(shí)要求房地產(chǎn)行業(yè)在申報(bào)住宅用地的同時(shí)，其廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)位普通商品房、中小套型等不能低于70%，尤其對(duì)于一線城市而言，要更加嚴(yán)格控制土地供給結(jié)構(gòu)。

2.2價(jià)格法律制度

為了更好地控制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的過速增長(zhǎng)，有效保證房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效維護(hù)我國(guó)居民的住房權(quán)益，減輕我國(guó)居民住房壓力，根據(jù)《價(jià)格法》，我國(guó)在由房地產(chǎn)市場(chǎng)決定房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，通過具體宏觀調(diào)控的方式，來更好地穩(wěn)定房?jī)r(jià)。我國(guó)政府確定了由相關(guān)價(jià)格主管部門來限定一定的房屋價(jià)格范圍，以及價(jià)格浮動(dòng)的具體程度。我國(guó)發(fā)展速度較快的城市和地區(qū)，尤其是一線城市，其房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)已高出了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，因此，通過國(guó)家宏觀調(diào)控及法律手段來有效遏制房?jī)r(jià)的過速增長(zhǎng)，是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要的。

2.3金融法律制度

雖然伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民生活水平有了很大程度的提高，但是，我國(guó)社會(huì)生產(chǎn)力仍然處于欠發(fā)達(dá)階段，人們的收入通常不是很高，而房屋的購(gòu)置所需要的資金一般都比較龐大，人們想要購(gòu)置房地產(chǎn)，通常是進(jìn)行貸款。針對(duì)房地產(chǎn)而言，我國(guó)有商業(yè)性貸款以及政策性貸款，所謂政策性貸款就是為了更好地對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控而進(jìn)行的貸款，一般有住房公積金貸款、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款等，而商業(yè)貸款則是一般情況下通過銀行進(jìn)行借貸的貸款方式。房地產(chǎn)價(jià)格的高低與銀行放貸程度有明顯的關(guān)系，當(dāng)銀行放寬借貸條件的時(shí)候，房地產(chǎn)買賣就能更簡(jiǎn)單地完成，從而使得房地產(chǎn)能夠出現(xiàn)頻繁的買賣，同時(shí)資金回流到房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)使其更為快速地發(fā)展；而當(dāng)銀行嚴(yán)格控制放貸條件的時(shí)候，房屋購(gòu)置就會(huì)出現(xiàn)一定程度地減少，那么也就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的降低。

2.4稅收制度

稅收制度是我國(guó)政府利用其職權(quán)調(diào)節(jié)財(cái)政收入的分配活動(dòng)，在這種條件下，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)制定了一系列與其相關(guān)的稅收制度，從土地使用稅到房屋買賣的契稅等，在一定程度上，更好地遏制了由于投機(jī)性及投資性購(gòu)房的出現(xiàn)，在一定程度上有效地調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。

2.5市場(chǎng)管理法律制度

為了更好地控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，按照我國(guó)《反壟斷法》《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《產(chǎn)品質(zhì)量法》等相關(guān)規(guī)定，有效地保護(hù)了在房屋買賣過程中，消費(fèi)者被動(dòng)出錢的局面，有效地保障了消費(fèi)者的切身利益。同時(shí)，為了更好地維護(hù)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，我國(guó)頒布了房屋限購(gòu)條例，規(guī)定一般情況下，每人最多只能擁有兩套房子，而當(dāng)超過的時(shí)候，銀行不允許進(jìn)行借貸等，同時(shí)在購(gòu)買第二套房的同時(shí)增加其契稅基準(zhǔn)；為了保障經(jīng)濟(jì)條件困難的居民有住房權(quán)力，我國(guó)政府專門建設(shè)保障性住房，解決了家庭條件困難的用戶的住房問題，也有效降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求數(shù)量。

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