我國離婚訴訟中按揭購房的法律問題

董鵬程

摘 要：隨著離婚自由觀念的不斷深入，離婚訴訟中的財產(chǎn)分割無疑是重中之重，其中房屋分割成為了法院審理的焦點與難點。同時伴隨著房價的一度升高，按揭購房情況應運而生，所以本文夫妻按揭購房現(xiàn)象進行分析，探討當前我國相關(guān)的法律制度。

關(guān)鍵詞：離婚；按揭；分割

一、夫妻按揭購房的含義和特點

“按揭”一詞起源于香港，在我國內(nèi)地經(jīng)過不斷的完善和發(fā)展，已經(jīng)差別于最初的含義，并且由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，所以在實踐中出現(xiàn)了不同的情況。我們熟悉的按揭房屋是指，購房者先行支付一定的首付款，再用其所購買的房屋作為擔保從而向銀行取得購房貸款，由購房者分期向銀行還本付息，期間房地產(chǎn)開發(fā)商承擔擔保責任的一種購房方式。在我們當前的生活中，由于房價太高的緣故，按揭購房已經(jīng)習以為常，其中主要有房屋現(xiàn)售按揭和房屋預售按揭兩中。

夫妻按揭購房最主要的特點是法律關(guān)系復雜，形式多種多樣。對于購房人、開發(fā)商和銀行三方主體存在三種甚至六種法律關(guān)系，開發(fā)商與銀行之間的合作法律關(guān)系、買受人與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系、買受人和銀行之間的借貸抵押法律關(guān)系。其法律性質(zhì)在學界更是有諸多不同的看法。對于其形式有婚前個人購買并取得房產(chǎn)證的，也有婚后夫妻共同購買的，本文下文中主要針對婚前一方以個人名義購買按揭房屋，婚后共同還貸取得房屋所有權(quán)證的情況。其次是，夫妻按揭購房涉及的房款金額較高，不僅包括首付、償還的貸款還有不可缺少的房屋增值部分。

二、離婚訴訟中對按揭房屋的分割

（一）問題的提出

在審理按揭購房離婚糾紛案件中，一些法院對夫妻雙方共同財產(chǎn)中的此類所有權(quán)歸屬不作實體部分的判決，而是根據(jù)雙方協(xié)商約定一方行使所有權(quán)，并給予配偶方相應的補償。因為《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》中第二十一條明確規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋爭議而協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應當根據(jù)實際情況由當事人使用?！彼哉f只有待銀行的借款全部還清之后才能進行實體處理。但是在法院的審判中并未完全如此，也在一定情況下進行了實體處理，因而出現(xiàn)了當前存在的不同的分割方式。

（二）實踐審判中的分割方式

對于婚后夫妻雙方共同按揭購買的房屋在法律的適用中并沒有分歧，均認定為夫妻共有財產(chǎn)進行分割。但是對于夫妻一方婚前交納首付款，婚后以夫妻名義共同還貸的房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)、夫妻離婚時分割處理出現(xiàn)了不同的結(jié)果。

1.夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購房，有證據(jù)證明婚后共同還貸。對于此類房屋根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，自然歸房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人，屬于個人財產(chǎn)，即便婚后夫妻雙方共同償還也不改變其為個人財產(chǎn)的事實。但是我們要清楚的意識到，房屋的所有權(quán)和房屋的價值是不等同的，不可混為一談。所以在實踐中將共同償還的貸款和房屋增值部分作為共同財產(chǎn)進行分割。除此以外，若配偶方能夠證明婚前是基于雙方之間的認可，共同出資但是登記在一方名下，仍應認定為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

2.購房款未付清。由于按揭購房涉及到銀行貸款，所以在未付清房款時雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證，但是實際上由銀行掌控，依然在向銀行抵押擔保。所以在離婚進行分割時不僅包括首付款、共同償還的貸款還包括未償還的貸款，以及房屋的增值部分。在了解可分割的財產(chǎn)之后在實際的法院進行判決時又出現(xiàn)了兩種情況。一種是將房屋直接變現(xiàn)，并按照我國《婚姻法》中的相關(guān)規(guī)定進行分配；另一種是雙方協(xié)商由一方對房屋行使所有權(quán)并繼續(xù)還清剩余貸款，對于另一方已歸還的貸款中屬于配偶一方的進行返還。

在進行分割是若進行實體處理，要充分考慮是否已經(jīng)取得房產(chǎn)證再進行判決。若取得房產(chǎn)證則處理起來很方便，房產(chǎn)證上的人即擁有房屋所有權(quán)。若未取得則實質(zhì)上處理的只是合同和付款憑據(jù)，所以法院在判決時應表述為“購買某房屋的房屋買賣合同之下買受人合同權(quán)利歸某人所以”，這樣才不會導致對房屋所有人的侵害。

生活中存在諸多按揭房屋作為離婚財產(chǎn)進行分割的情形，而且形式種類和其中包含的法律關(guān)系更是越來越復雜，所以說準確認定夫妻婚前還是共同財產(chǎn)，以及明確的分割方式顯得尤為重要，通過制定相關(guān)的政策，不僅使法院的判決避免產(chǎn)生分歧還可以更好的解決雙方之間的矛盾。

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