房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的分析

湖北保利投資有限公司 張進(jìn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的分析

湖北保利投資有限公司 張進(jìn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，暴露了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些弊端，主要問(wèn)題就是資金短缺，資金鏈條易斷。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要融資，來(lái)保證資金鏈條不會(huì)斷裂，確保房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)可以繼續(xù)進(jìn)行。經(jīng)過(guò)近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資選擇方式的分析和探討，主要總結(jié)了四種融資方式。體現(xiàn)在通過(guò)銀行融資，以及其他金融機(jī)構(gòu)融資等方式。可以解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金短缺的問(wèn)題。因此，本文主要詳細(xì)地闡述一下五種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的具體內(nèi)容和細(xì)節(jié)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 融資方式 銀行 信托 基金

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銀行融資方式

(一)房地產(chǎn)投資銀行

從2000年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行貸款率高到90%以上，這不僅增加了銀行的資金壓力，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)投資商貸款的難度。隨著銀行壓力的增加，房地產(chǎn)投資商資金短缺，卻又不能及時(shí)融資貸款，導(dǎo)致很多企業(yè)面臨投資失敗，甚至破產(chǎn)的情況發(fā)生。而近幾年來(lái)，尤其是2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資銀行的融資方式逐漸縮小。但是也占據(jù)整個(gè)融資環(huán)節(jié)的30%左右，仍然是目前融資的首先方式。而房地產(chǎn)投資銀行，則是借助于銀行融資的一種方式，是目前比較簡(jiǎn)單的融資方式。即投資公司幫助房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)股權(quán)和土地，這樣土地經(jīng)過(guò)認(rèn)證以后，是需要房地產(chǎn)公司的，然后房地產(chǎn)公司再拿土地向銀行貸款，還給投資公司。這樣不僅和簡(jiǎn)化了投資的流程，而且投資和融資的風(fēng)險(xiǎn)是比較顯而易見(jiàn)的，是可控性的。這就是另一種形式的“同業(yè)拆借”。因此，也是目前主要的一種銀行融資形式。

(二)房地產(chǎn)抵押貸款證券化

房地產(chǎn)抵押貸款證券化，即是把房地產(chǎn)所持有的抵押債券轉(zhuǎn)化為證券化，該種方式是指房地產(chǎn)抵押融資機(jī)構(gòu)，可以把房地產(chǎn)商的抵押貸款證券化進(jìn)行集中管理，并且對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的重新組裝，資產(chǎn)重組的形式，在政府以及其他的融資機(jī)構(gòu)的擔(dān)保下，加強(qiáng)信用提供房地產(chǎn)企業(yè)的融資。以這種方式形成的抵押貸款債券化，是抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。也就是把房地產(chǎn)的債權(quán)和資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組上市，分給市場(chǎng)上的投資者。然后銀行通過(guò)貸款和應(yīng)收賬款，將債權(quán)證券化，變成金融工具，繼續(xù)為銀行的盈利服務(wù)。最重要的是，該種方式可以實(shí)現(xiàn)提前兌現(xiàn)現(xiàn)金，然后銀行信貸轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化?？梢杂行У奶岣咩y行資本的利用率，并且可以推動(dòng)金融融資一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展和完善。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其他金融融資方式

(一)房地產(chǎn)投資信托

中國(guó)信托法的出臺(tái)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資形成了多元化的發(fā)展，打破了銀行專一貸款的模式。而多種形式融資方式，也為房地產(chǎn)公司帶來(lái)了更多的選擇。房地產(chǎn)投資信托是其中最先發(fā)展起來(lái)的一種融資方式。首先，信托資金是比較靈活的，這對(duì)于急需要融資的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是最好的一種選擇。而且房地產(chǎn)投資信托的操作方式，與過(guò)票相似，因此操作簡(jiǎn)單，靈活性強(qiáng)的投資信托，就脫穎而出。最重要的是，信托企業(yè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是可以分享紅利的，因此能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)集中管理和投資，并且享受?chē)?guó)家有關(guān)的稅收補(bǔ)貼，同時(shí)，還可以對(duì)投資者進(jìn)行保護(hù)，并且在一定程度上可以限制開(kāi)放商的行為。

(二)房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金，是目前我國(guó)房地產(chǎn)商選擇的融資的一種重要的方式，首先，房地產(chǎn)投資主要是為不具備銀行融資的企業(yè)準(zhǔn)備的融資形式，讓企業(yè)可以交付土地出讓金，然后拿土地向銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，在抵押貸款以后，可以選擇是否退出，可以在一定程度上，降低企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加快了融資的流程和靈活性。而且，可以選擇共同管理的模式，首先可以提高資金的流動(dòng)性和短期性。其次，可以選擇股權(quán)收購(gòu)的方式進(jìn)行融資。這樣可以加快回籠現(xiàn)金的速度，同時(shí)還可以選擇分紅，或者把股權(quán)整體出賣(mài)等形式，回籠本金和利息，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。最后，則是采用不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，在確保穩(wěn)定收入的前提下，一部分作為融資擔(dān)保，借殼上市，開(kāi)拓國(guó)外市場(chǎng)。

三、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)大型房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商，需要大量的資金補(bǔ)充進(jìn)資金鏈中，確保開(kāi)發(fā)的順利。而中小型房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商，則缺少足夠的資金維持開(kāi)發(fā)。我國(guó)金融市場(chǎng)借貸形式的多樣性，確保了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅可以通過(guò)銀行融資，還可以通過(guò)其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，提高了企業(yè)貸款的效率。同時(shí)，多樣化的形式，為房地產(chǎn)融資帶來(lái)了靈活性，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

[1]褚雙卿.房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的分析與比較[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2010（04）：145-148