調(diào)控加碼 房企如何突破自身局限

宋慧芳

春節(jié)過后，央行頻頻收緊信貸，接連上調(diào)常備借貸便利（SLF）利率和7天、14天及28天逆回購中標利率。

近期，地方兩會陸續(xù)召開。從各地的政府工作報告看，樓市調(diào)控是2017年的工作重點。熱點城市以擠泡沫為主，而庫存較大的城市仍以去庫存為主。特別是2016年底舉行的中央經(jīng)濟工作會議中，習近平總書記對于房屋居住屬性回歸的定位，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，就顯示了中央層面對于房價調(diào)控的決心。

房屋回歸居住屬性需戰(zhàn)略突破

居住是人們的基本需求，房價過快上漲緊密關(guān)系到民生問題。一方面，住房是居民生活必需品，而且購買時資金數(shù)額巨大，占據(jù)居民收入很大比例。特別是近年來，我國經(jīng)濟增速放緩，居民收入增長也因此受到影響，但是房價上漲幅度卻屢創(chuàng)新高，特別是部分一二線城市房價漲幅遠超居民收入漲幅。另一方面，房價快速上漲會導致有房者與無房者財富迅速拉大，居民貧富分化程度上升，“馬太效應(yīng)”逐漸凸顯。究其根本住房兼具居住、投資雙重屬性，人們過度看重了投資屬性致使損害到了居住屬性。其實居住屬性才是投資屬性的根基，然而2016年投資屬性過重，部分城市房價過快上漲。

國家財政部研究員張鵬在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，“房子是用來住的，不是用來炒的”這就定調(diào)了未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向。然而對于這個定調(diào)，張鵬表示要弄清楚三個問題。第一，現(xiàn)在的房子能否住的起。第二，炒房子，究竟炒的是物還是權(quán)？第三，房子的住和炒有無與總體表現(xiàn)迥異的結(jié)構(gòu)性問題。

針對這三個問題，張鵬表示在戰(zhàn)略上也要形成三大突破。第一，加快推進結(jié)構(gòu)性調(diào)控體系的建設(shè)和完善，區(qū)分區(qū)域、區(qū)位和功能，優(yōu)化調(diào)控體系。要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標；要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展；要大力發(fā)展租賃性房地產(chǎn)市場，支持專業(yè)化、規(guī)?；姆康禺a(chǎn)租賃企業(yè)的發(fā)展。

第二，要支持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，以市場居住性需求為導向調(diào)整和提供房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是產(chǎn)業(yè)有序、城市提升、市民安居、財政平穩(wěn)的重要保證，讓房地產(chǎn)市場以居住性需求為導向創(chuàng)新供給體系和經(jīng)營模式，讓房地產(chǎn)企業(yè)立足于提供優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品而不是功能平庸、區(qū)位驅(qū)動的投資品獲得市場競爭優(yōu)勢。

第三，要對房地產(chǎn)市場的投資活動堵疏并舉。核心要點是：房地產(chǎn)市場的實物要回歸住，房地產(chǎn)市場的權(quán)利可以創(chuàng)造出安全而有效的投資品。例如，房地產(chǎn)以居住作為征免稅的標志，但居住性的房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利可以有效的延伸和創(chuàng)新，如抵押貸款支持證券（MBS）或直接的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）等。

貨幣政策開啟如何影響樓市

中央經(jīng)濟工作會議中提出房地產(chǎn)的回歸居住屬性， 抑泡沫防風險，建立長效機制總基調(diào)之后。央行繼1月24日提高 MLF 利率之后，2月3日又公告提升SLF、逆回購利率。至此，央行最為常用的幾種貨幣政策工具的利率均已全面上調(diào)，貨幣政策穩(wěn)健中性的取向再次得到確認。這被市場解讀為“變相加息”。

房地產(chǎn)市場的走勢歷來與貨幣政策密切相關(guān)。而此次央行的貨幣政策的變化是否會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響？在張鵬看來，對樓市的影響是間接的，但卻是兩路并進的。從存量資金的載體上看，樓市是存量資金的重要蓄水池，現(xiàn)在要讓蓄水池里的水流動起來，那么一要縮小“壩體”，二要“加壓加泵”。即讓樓市回歸房價收入比的合意區(qū)間，并通過房地產(chǎn)稅、加息等作為動力機制。從樓市上漲的動力情況看，原有的邏輯是“債務(wù)融資——購買資產(chǎn)（樓市）——再債務(wù)融資——再購買資產(chǎn)”，所以房價存在持續(xù)上漲的能力，而現(xiàn)在債務(wù)融資成本上升，鏈條趨緊，樓市的價格是否上漲要看能否保持在租售比的合理區(qū)間，也即資產(chǎn)收益率決定樓市的價格，而不是資產(chǎn)溢價決定樓市的價格。

中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼認為，近期貨幣政策的一系列變化，將會從兩個方面對房地產(chǎn)市場帶來影響。首先，房地產(chǎn)信貸利率可能走高。央行貨幣市場操作利率的上調(diào)會影響銀行資金成本，但是否會進一步向存貸款基準利率傳導需要觀察，也并非一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸利率之上。但自去年10月份以來，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴加大了銀行市場風險和政策風險。在資金成本提高和外部風險加大的雙重壓力下，銀行確有可能通過價格手段來防控風險。房地產(chǎn)利率的提高有助于擠掉投資性、投機性的購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響。商業(yè)銀行應(yīng)在貫徹落實國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，實行差別化住房信貸政策，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

其次，房地產(chǎn)市場的資金面將趨緊。在“穩(wěn)健中性”的基調(diào)下，雖然央行尚未調(diào)整基準利率，但貨幣政策收緊的信號已較為明確。央行通過價格手段，提前釋放收緊信號，引導市場預期。目前來看，雖然持續(xù)、大幅度地全面加息尚缺乏經(jīng)濟基本面的支持，但貨幣政策的階段性、漸進式收緊，已是大概率事件。我國房地產(chǎn)行業(yè)是高杠桿行業(yè)之一，資金是行業(yè)的血脈，銀行信貸又是資金的主要來源。銀行間流動性趨緊將對房地產(chǎn)市場資金面帶來較大影響。

房企突破自身局限迎發(fā)展

房地產(chǎn)市場是國家大力支持和鼓勵發(fā)展的領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)也是國民經(jīng)濟的重要構(gòu)成力量，但廣大的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的從業(yè)人員們也不要對此進行過度解讀。要想讓房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，建立長效機制才是行之有效的最好辦法，而不是總用調(diào)控政策來對此進行干預。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說如何在政策調(diào)控不斷加碼的環(huán)境下逆勢而上，建立穩(wěn)定長效的運行機制，在張鵬看來，問題的關(guān)鍵在于，如 何讓房地產(chǎn)市場擺脫過度的投資品屬性，如何讓房地產(chǎn)產(chǎn)品在結(jié)構(gòu)上匹配居住性需求，如何讓房地產(chǎn)延伸的投資活動繼續(xù)平穩(wěn)有序，如何讓房地產(chǎn)企業(yè)進行有效的風險管控。針對這四個如何，張鵬也提出了房地產(chǎn)企業(yè)的四個發(fā)展建議：

第一，堅持房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟重要構(gòu)成產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟重要構(gòu)成力量，房地產(chǎn)的產(chǎn)品是全面小康社會堅實物質(zhì)基礎(chǔ)的理念和信心，突破原有格局，實現(xiàn)自我創(chuàng)新，積極按照中央的精神進行轉(zhuǎn)型發(fā)展，將房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格有效的區(qū)分出來。房地產(chǎn)企業(yè)能夠在商品房交易中掌握定價權(quán)，這是由需求端的極度分散性、新房市場占據(jù)主導，以及房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升的集中度所共同決定的。這也就使得房企掌握定價權(quán)的背景下，漲價源于供不應(yīng)求，降價出于資金鏈緊繃。

第二，以功能性房地產(chǎn)市場為重要發(fā)展方向，以保障性房地產(chǎn)市場為關(guān)鍵基礎(chǔ)條件，以匹配營改增、房地產(chǎn)稅、資產(chǎn)證券化改革為產(chǎn)品特性條件，堅持房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展和市場的平穩(wěn)運行。

第三，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式，將高資產(chǎn)、高負債、高杠桿的“三高”運行的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回歸開發(fā)服務(wù)業(yè)的范疇，市場競爭的關(guān)鍵不再是融資能力和資金實力，而是房地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計、管理、監(jiān)理、運營等服務(wù)水平和專業(yè)能力，融資投資則交給房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）進行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)信托投資基金協(xié)作做好房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

第四，創(chuàng)新房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性的表現(xiàn)方式和產(chǎn)品體系，將房地產(chǎn)的增值空間、融資需求、居住功能和租金收益等創(chuàng)造出風險和收益相平衡的投資產(chǎn)品，讓房地產(chǎn)投資在投資品和衍生權(quán)益的渠道上平穩(wěn)運行，居住的歸居住，合法合理的投資也將有自己的載體和平臺。