淺談物業(yè)設備管理中應重視的幾個方面

姜 凱

海港物業(yè)公司

一、設備管理的重要性方面

商場、大廈等設備多種多樣，內有中央空調系統(tǒng)、高低壓供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和通信系統(tǒng)等。隨著物業(yè)對現(xiàn)代化設備的需求和依賴程度越來越高，設備的作用也越來越明顯，其作用主要有以下幾個方面：

(一)關系到聲譽和生存

設備管理的好壞對企業(yè)的聲譽和發(fā)展有著重要意義。物業(yè)設備技術狀況良好，人們可以安心方便地生活和工作，企業(yè)也會被社會認可，良好的聲譽得到傳播，企業(yè)會進一步發(fā)展壯大。反之，如果一些設備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，將直接影響整個建筑物的功能發(fā)揮，降低物業(yè)企業(yè)的社會聲譽。

(二)關系到物業(yè)的費用成本

設備管理對物業(yè)成本的影響，一是人員成本，二是維修費用開支和能源消耗等，加強維護保養(yǎng)，能有效延長設備的使用壽命和維修周期，節(jié)省維修費用。通過嚴格、規(guī)范的管理來減少人員和維修費用的投入，是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的有效手段，而設備的科學管理是節(jié)省成本的關鍵。

(三)關系到技術安全和環(huán)境保護

若設備的可靠性低，管理不善，在運行中發(fā)生意外，不僅會破壞業(yè)主的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，也會使物業(yè)企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失。若設備陳舊落后，排放有害物質或噪聲超標，就會污染環(huán)境。因此，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預防設備和人身事故及社會危害，是物業(yè)設備管理的重要因素。

二、老舊設備帶來的管理問題

從接手的大廈或商場情況看，由于以前的物業(yè)管理企業(yè)缺乏科學管理，給設備管理工作帶來了一系列的問題。例如：空調系統(tǒng)由于管路陳舊，長期失修，不立即維修就無法正常使用，對于一個高樓大廈，若不啟動空調系統(tǒng)業(yè)戶和客戶的工作生活將受到嚴重影響。泵房系統(tǒng)生活泵、消防泵等滴漏嚴重，地面常年積水，不僅給工作帶來不便，也存在嚴重的安全隱患。

三、采取可行措施，規(guī)范設備管理

沒有規(guī)矩不成方圓，物業(yè)設備管理更是如此。因此在物業(yè)設備管理中應重視以下幾個方面。

(一)完善設備管理的基礎資料

基礎資料是設備管理的依據(jù)，應齊全規(guī)范。設備的基礎資料包括：

1、設備的原始檔案

設備的原始檔案包括：質量合格證書；技術參數(shù)；使用安裝說明書；安裝調試及驗收資料；圖紙資料、出廠日期和使用日期等。應組織人員對原始資料進行修訂，使之完整。

2、完整的設備臺帳

對所有設備進行規(guī)范編號并建立設備臺賬。登記設備名稱、編號、規(guī)格型號、基本技術參數(shù)、設備價格、制造廠商、使用部門、安裝地點、使用日期等。通過設備臺帳可以了解設備的基本情況，為設備管理提供方便。

3、設備系統(tǒng)資料

設備組成系統(tǒng)完整才能有效發(fā)揮作用，因此一個獨立的運行系統(tǒng)資料也應健全。如中央空調系統(tǒng)由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設備及監(jiān)控調節(jié)裝置等一系列設備組成，任何一種設備或傳導設施發(fā)生故障，系統(tǒng)都不能正常運行。

(二)加強制度建設，規(guī)范管理程序

針對物業(yè)設備管理的特點，制定《設備運行及維修管理規(guī)定》，由于商場、大廈的設備資產(chǎn)歸業(yè)主所有，因此物業(yè)企業(yè)最主要的就是做好運行和維修管理。從管理范圍到管理內容進行規(guī)范，對崗位職責、保養(yǎng)要求、維修管理、交接班、應急預案、檢查監(jiān)督等各個方面進行科學合理的規(guī)定，確?，F(xiàn)場設備管理人員有章可循。

(三)嚴格制度落實，并不斷修訂和完善

制度若沒有人去落實，就會成為一紙空文，因此，嚴格按制度要求去做，就成為工作重點。制度落實應從現(xiàn)場檢查入手，通過現(xiàn)場與記錄的有機結合，檢查人員可以一目了然，及時了解和發(fā)現(xiàn)存在的問題。為進一步了解設備狀況，要求編報《設備情況月報表》，管理人員可掌握設備狀況和維修動態(tài)，做好監(jiān)督檢查和指導工作。另外，有些維修項目屬于委托維修，我們編制《設備委托維修單》和《設備委托維修驗收單》，加強設備管理的各個環(huán)節(jié)，保障設備正常運行。

(四)加強技術交流，提高科技管理水平

設備管理是一項技術性要求較強的管理工作，現(xiàn)場管理人員水平的高低直接影響設備管理的質量，因此，必須提高現(xiàn)場管理人員的操作和維修能力。首先，重視開展內部技術研討會，每次維修前，召開技術分析會，會診維修內容，提出維修方案和注意事項。維修完畢總結維修經(jīng)驗，由維修人員談維修心得和收獲的知識，使大家的知識得到鞏固和提高。其次，加強內部間的橫向交流，組織商場和大廈設備管理人員進行業(yè)務交流、現(xiàn)場觀摩等，做到取長補短，共同提高。第三，為提高現(xiàn)場設備管理人員的綜合水平，要求員工在年初時制定論文寫作方向，以便在日后的工作中，及時總結和不斷探索設備維修和管理的各個方面，提高員工的實踐和理論水平。通過這種方法，我們的管理也日見成效，沒有發(fā)生一起技術方面的事故，很好地完成了設備管理任務。

(五)加強培訓教育工作，做到專業(yè)管理與全員管理相結合

越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應加強對員工的培訓、教育。專職設備管理人員應成為具有一定專業(yè)知識和較高管理水平的人才，那種單純依靠少數(shù)專職設備管理人員來管好所有設備是不夠的，還應該發(fā)動企業(yè)全體員工自覺遵守各項規(guī)章制度，共同用好管好區(qū)域內的所有設備。因此，對操作使用設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員熟悉和做到“三好四會”，即管好、用好、修好；會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。要求只有取得了國家考核頒布的技術資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質，保障設備管理職能的正常發(fā)揮。

結論

當今辦公大廈、大型商場，都在聘請知名物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，這其中設備管理占有極其重要的地位。所以物業(yè)設備管理是物業(yè)管理中一門重要的學問，在物業(yè)管理中必須抓住設備管理這條主線，全面做好物業(yè)設備的科學管理。

[1]卜憲華，《物業(yè)設備設施維護與管理》，高等教育出版社圖書發(fā)行部，2003年8月1日