關(guān)于白山市保障性住房建設(shè)對(duì)策的思考

陳秀云

摘要：要加快白山市保障性住房建設(shè)的步伐，其措施是多方面的。要強(qiáng)化保障性住房的建設(shè)規(guī)劃，加大資金投入力度，提高土地利用率，完善個(gè)人信用體系，加強(qiáng)監(jiān)管，降低成本，促進(jìn)白山保障性住房建設(shè)。

關(guān)鍵詞：白山保障性住房；對(duì)策；思考

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）031-000-02

近年來(lái)，白山市委、市政府牢固樹立以人為本的發(fā)展理念，千方百計(jì)籌措資金，全力推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，深入開展城市棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)、農(nóng)村泥草房和林業(yè)棚戶區(qū)改造，積極解決廣大低收入家庭住房難題，全市城鄉(xiāng)居民住房條件得到有效改善。但在保障房建設(shè)的過(guò)程中，也逐漸的遇到了一些問(wèn)題。為了更好了加強(qiáng)白山市保障性住房建設(shè)，我們還任重道遠(yuǎn)。

一、強(qiáng)化保障性住房的建設(shè)規(guī)劃

近年來(lái)，我市對(duì)保障性住房總體建設(shè)規(guī)劃重視程度有所提高，省、市、縣紛紛建立了各自的保障性住房建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的實(shí)施力度上還有待于進(jìn)一步的加強(qiáng)，對(duì)于保障性住房建設(shè)還沒(méi)有建立足夠硬性的考核機(jī)制。要進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)保障性住房的建設(shè)，應(yīng)盡快建立全市性的保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并實(shí)行嚴(yán)格的目標(biāo)考核。我市采取各種措施，每月不少于2次對(duì)保障房相關(guān)政策落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)政策落實(shí)不到位、放松質(zhì)量安全監(jiān)管、以權(quán)謀私等違法違紀(jì)行為給予嚴(yán)肅處理。涉建部門盡量歸并審批事項(xiàng)、減少審批環(huán)節(jié)、壓縮審批時(shí)限，不定期召開聯(lián)席會(huì)議，對(duì)重大項(xiàng)目實(shí)行“一事一議”，確保項(xiàng)目按期開工。我市加大項(xiàng)目建設(shè)跟蹤督查力度。對(duì)工程進(jìn)度實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤，督查各項(xiàng)目責(zé)任單位是否按要求及時(shí)開工，實(shí)行一旬一統(tǒng)、半月一評(píng)比、一月一通報(bào)，對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行分析梳理，提出解決方案。加強(qiáng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)監(jiān)管，實(shí)行項(xiàng)目主與中標(biāo)施工企業(yè)簽訂施工和廉政“雙合同”制度，并在建材、施工、監(jiān)理等方面嚴(yán)格把關(guān)，推行在建工程安全質(zhì)量遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控，確保每根鋼筋的使用、每塊混凝土的澆注、每個(gè)門窗的安裝都達(dá)到規(guī)范要求；邀請(qǐng)市人大代表、政協(xié)委員和群眾代表參加驗(yàn)收，增強(qiáng)工作透明度，確保保障性住房成為民眾放心工程。

二、加大政府資金投入力度

住房保障先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明，保障性住房建設(shè)離不開政府資金的大量投入，政府首先要投資建設(shè)，征用大量的保障性住房，然后通過(guò)稅收減免、財(cái)政貼息、發(fā)放租金補(bǔ)貼等方式支持、鼓勵(lì)城市中低收入家庭買房、租房[1]。我市近些年來(lái)保障性住房建設(shè)過(guò)程中政府資金投入上的欠賬，導(dǎo)致真正意義上的保障性住房數(shù)量嚴(yán)重不足，中低收入家庭無(wú)房可買、無(wú)房可租，政府也就無(wú)法運(yùn)用財(cái)政政策鼓勵(lì)、幫助中低收入家庭買房、購(gòu)房。我市要解決好住房問(wèn)題，需進(jìn)一步加大政府資金投入，首先在解決保障性住房房源上下足功夫，興建、征用一批適合中低收入家庭購(gòu)買、承租的中小戶型住房，再運(yùn)用稅收、貸款、租金補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策幫助中低收入家庭購(gòu)買、承租住房，才能根本上解決好住房問(wèn)題。

白山市委市政府落實(shí)爭(zhēng)取資金責(zé)任制，實(shí)現(xiàn)了爭(zhēng)取資金額度最大化。面對(duì)發(fā)展、改革、民生、新農(nóng)村建設(shè)等諸多艱巨的任務(wù)，在全力組織收入的同時(shí)，調(diào)動(dòng)各方面因素，跑省進(jìn)京，積極向國(guó)家、省等多方面爭(zhēng)取各項(xiàng)資金。一是落實(shí)年初制定的爭(zhēng)取資金任務(wù)，分解指標(biāo)，細(xì)化責(zé)任，層層落實(shí)，全面超額地完成了爭(zhēng)取任務(wù)。二是搶抓發(fā)展機(jī)遇，把握國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和資源枯竭城市轉(zhuǎn)型政策，精心謀劃項(xiàng)目，爭(zhēng)取資金，積極與國(guó)家、省相關(guān)部門銜接。

三、配套財(cái)政體制改革

打破土地財(cái)政，削弱地方財(cái)政與土地收益的關(guān)系，及時(shí)進(jìn)行稅收調(diào)整，增加地方財(cái)政收入。自分稅制改革以后，地方財(cái)政收入不可避免的受到了一定的影響，尤其是作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基層實(shí)施者的市、縣級(jí)財(cái)政受沖擊更大。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，地方財(cái)政支出迅猛增加，凸顯了地方財(cái)力的不足，如何籌措地方發(fā)展資金，成為市縣政府關(guān)注的焦點(diǎn)[2]。土地出讓金收入主要?dú)w地方，近些年來(lái)已成為地方政府籌集資金的重要方式。土地屬于稀缺資源，針對(duì)土地的分配，存在此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，在地方政府對(duì)土地財(cái)政如此倚重的情況下，要地方政府減少土地出讓數(shù)量，增加保障性住房用地劃撥數(shù)量，意味著地方政府要損失大量的土地出讓收入。在不解決地方政府財(cái)政問(wèn)題的情況下，大量增加保障性住房的建設(shè)，將面臨地方政府的重重阻力。土地財(cái)政受制于土地的數(shù)量，具有不可持續(xù)性的特點(diǎn)，嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的局面，對(duì)地方政府也是巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦土地資源枯竭，地方財(cái)政將更加困難。要打破土地財(cái)政，有賴于對(duì)地方財(cái)政結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及稅收體制的全方位改革，變地方財(cái)政收入嚴(yán)重依賴于土地收益為以長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收為主。這依賴于國(guó)家深層次的調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，優(yōu)化中央和地方的稅收分配格局，培養(yǎng)新的稅源。在條件成熟時(shí)，國(guó)家應(yīng)參照西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，征收房產(chǎn)稅，以長(zhǎng)期穩(wěn)定的房產(chǎn)稅逐步代替一次性的土地出讓金，這樣，既可有效遏制房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，又可保證地方政府長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)政收入。

白山市經(jīng)濟(jì)規(guī)模小，財(cái)政保障能力差，靠自身發(fā)展來(lái)解決財(cái)力缺口十分困難，向上爭(zhēng)取資金依然是緩解我市財(cái)政支出壓力的有效措施。一定要增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、大局意識(shí)、緊迫意識(shí)，積極配合有關(guān)部門研究國(guó)家政策導(dǎo)向和資金投向，搶抓戰(zhàn)略機(jī)遇，最大限度地爭(zhēng)取上級(jí)資金和政策的支持。未雨綢繆，積極尋找其他有效增收新途徑、新辦法。把握國(guó)家出臺(tái)的一系列擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)宏觀政策的機(jī)遇，緊密結(jié)合白山經(jīng)濟(jì)建設(shè)的實(shí)際，找準(zhǔn)尋求項(xiàng)目支持、資金扶持的切入點(diǎn)和連接點(diǎn)。當(dāng)前要重點(diǎn)研究好、研究透《國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施》、綜合性資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型試點(diǎn)、國(guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃、國(guó)家循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)市等一系列有關(guān)財(cái)經(jīng)政策，有針對(duì)性地選擇和申報(bào)項(xiàng)目，爭(zhēng)取得到更多更大更好的財(cái)力補(bǔ)助、專項(xiàng)資金、債務(wù)豁免等多渠道、多元化的幫助扶持方式。

動(dòng)員和引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)，是解決保障性建設(shè)資金問(wèn)題的重要途徑。積極引導(dǎo)民營(yíng)房企參與保障性住房建設(shè)，可以有效緩解保障性住房建設(shè)資金不足的問(wèn)題。近期推廣發(fā)展的公共租賃住房建設(shè)方面，相關(guān)政策就積極支持社會(huì)資本采取多種形式參與建設(shè)。在引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)方面，政府與企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步協(xié)商建立合理的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，政府應(yīng)該進(jìn)一步提高行政效率，降低辦事成本，減少企業(yè)在開發(fā)中面臨的不確定因素，保證企業(yè)合理的開發(fā)利潤(rùn)，調(diào)動(dòng)企業(yè)投資保障性住房的積極性。

四、建立和完善個(gè)人信用體系

建立完善保障性住房購(gòu)買申請(qǐng)公開公示制度，保證保障性住房真正惠及需要群體。我市的保障性租房尤其是經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的騙購(gòu)、倒賣等問(wèn)題，與我國(guó)個(gè)人收入統(tǒng)計(jì)制度的不完善及個(gè)人信用約束體系建設(shè)的滯后有很大關(guān)系。要讓保障性住房真正惠及需要群體，除應(yīng)嚴(yán)格控制套型建筑面積，防止超標(biāo)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房外，還需要進(jìn)一步嚴(yán)格保障性住房收入審查制度，落實(shí)好保障性住房購(gòu)買公示制度，對(duì)于達(dá)不到保障性住房購(gòu)買條件的，堅(jiān)決予以清出，保證保障性住房真正惠及中低收入家庭。

分配公平、公開、公正是實(shí)施保障性住房政策的生命線。根據(jù)我市出臺(tái)的相關(guān)實(shí)施細(xì)則，按照“個(gè)人如實(shí)申請(qǐng)、社區(qū)群眾評(píng)議、房產(chǎn)部門管理、政府嚴(yán)格審核、逐級(jí)張榜公示、分類搖號(hào)排序、社會(huì)公開監(jiān)督、違規(guī)操作必究”的程序配租配售，采取居委會(huì)、區(qū)政府、市政府“三級(jí)審核、三榜公示”的方式進(jìn)行資格審查，以保證保障房的公平分配。此外，市監(jiān)察、房管等部門，做到保障性房源、分配政策、分配過(guò)程、分配結(jié)果“四公開”，促進(jìn)保障性住房分配的公平、公正、公開。同時(shí)，做好入住戶中低收入家庭經(jīng)濟(jì)收入狀況和人口增減的年度調(diào)查，據(jù)此認(rèn)定該戶是否具備繼續(xù)承租和享受經(jīng)濟(jì)適用房的條件和資格，建立順暢的退出機(jī)制，使保障性住房發(fā)揮最大限度的保障作用。

五、提高土地利用效率

通過(guò)加強(qiáng)土地利用規(guī)劃，提高土地利用效率，及加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，打破土地二元結(jié)構(gòu)，增加建設(shè)用地供應(yīng)水平。我市正處于快速城市化時(shí)期，城市建設(shè)用地緊張，這是導(dǎo)致政府難以增加保障性住房用地供應(yīng)的重要原因。另一方面，我市土地利用效率還不高，農(nóng)村及城市棚戶區(qū)較普遍存在土地利用粗放的現(xiàn)象。應(yīng)結(jié)合我市正在進(jìn)行的新農(nóng)村建設(shè)、城中村及城市棚戶區(qū)改造，加強(qiáng)城鄉(xiāng)用地的開發(fā)整理，提高土地的利用效率，尤其是提高農(nóng)村宅基地及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施用地的利用效率，進(jìn)一步優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)，增加土地的供給數(shù)量。條件成熟時(shí)，結(jié)合農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，逐步開放農(nóng)村土地入市交易，既提高土地綜合利用效率，又盤活農(nóng)村土地存量資源，為增加農(nóng)民收入提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。在保障性住房的建設(shè)過(guò)程中，確定合適的戶型及容積率，同時(shí)加強(qiáng)保障性住房配套設(shè)施的建設(shè)力度，為中低收入家庭正常生活做好保障。

近期白山市出臺(tái)了《白山市土地利用總體規(guī)劃》，對(duì)全市土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià)研究，采用科學(xué)技術(shù)，預(yù)測(cè)土地利用變化，合理的劃分土地利用分區(qū)，根據(jù)需求提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標(biāo)和方針，確定各業(yè)用地規(guī)模，以城市市區(qū)土地利用為重點(diǎn)，確定城市、建制鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模發(fā)展方向和建設(shè)區(qū)范圍，指導(dǎo)城市土地的集約高效利用，提出實(shí)施規(guī)劃的政策、措施。

除此之外，還應(yīng)充分利用好資本市場(chǎng)，通過(guò)金融創(chuàng)新拓展公租房融資渠道[3]。建議探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，以公共租賃住房為抵押，發(fā)行政府融資債券，將流動(dòng)性較差的保障房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更具有流動(dòng)性的證券，促進(jìn)民間儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化，提高保障性住房的資金籌集量。

六、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

把房地產(chǎn)市場(chǎng)整治納入監(jiān)管工作重點(diǎn)，組織開展了房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作。針對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)主體多樣、開發(fā)建設(shè)水平參差不齊的現(xiàn)狀，首先在全市范圍內(nèi)開展了房地產(chǎn)市場(chǎng)摸底調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，研究制定了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)專項(xiàng)整治實(shí)施方案，確立了以打擊出租、出借、轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)等級(jí)證書和無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或無(wú)資質(zhì)等級(jí)證書以及所承建工程與實(shí)際企業(yè)資質(zhì)不符或使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑材料等為重點(diǎn)檢查內(nèi)容。

七、降低保障性住房建設(shè)成本

在保障性住房建設(shè)方面，引入招標(biāo)機(jī)制，最大限度降低住房成本。項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)具有保障項(xiàng)目建設(shè)的公正、公平、公開，最大限度降低建設(shè)成本的作用。在我國(guó)的保障性住房建設(shè)過(guò)程中，也應(yīng)該積極引進(jìn)招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，最大限度降低建設(shè)成本，為住房困難家庭爭(zhēng)取最大利益。

參照有些省市的辦法，白山市應(yīng)該制定措施，明確將通過(guò)收費(fèi)減免、金融支持、貨幣化改革等多項(xiàng)舉措加快廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房住房建設(shè)，并降低保障性住房建設(shè)成本，更大程度讓利于民。將對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，降低建設(shè)成本，讓利于民。這部分收費(fèi)項(xiàng)目共計(jì)14項(xiàng)，即市政公用設(shè)施配套費(fèi)、建筑行業(yè)上級(jí)管理費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、建筑施工超標(biāo)噪音排污費(fèi)、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、各類行政性證照費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)基金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、防洪保安基金、價(jià)格調(diào)節(jié)基金。另外，有7項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)項(xiàng)目將減半征收，包括：新建住宅供配電工工程建設(shè)費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建筑物防雷裝置驗(yàn)收費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)、工地圍墻廣告發(fā)布費(fèi)等（不包括社會(huì)廣告）。還進(jìn)一步明確，各地自行出臺(tái)的收費(fèi)項(xiàng)目一律取消，不得再收。

住房問(wèn)題已成為越來(lái)越成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，我市采取了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，遏制房?jī)r(jià)的快速上漲，但行政措施往往難以取得理想的成效，即使暫時(shí)性的出現(xiàn)房?jī)r(jià)的短暫下跌，但報(bào)復(fù)性的反彈往往更加猛烈。保障性住房建設(shè)種種問(wèn)題的根源應(yīng)該還是從政府在保障性住房建設(shè)上的骨干作用以及我國(guó)現(xiàn)行財(cái)稅分批體制上來(lái)找原因。地方政府承擔(dān)著保障性住房建設(shè)的重任，卻面臨著財(cái)力不足的困局。如何激發(fā)地方政府在保障性住房建設(shè)上的積極性，同時(shí)為地方發(fā)展提供必要的財(cái)力支持，成為我國(guó)解決保障性住房建設(shè)問(wèn)題的關(guān)鍵。中央政府近年來(lái)，越來(lái)越清醒的認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的關(guān)鍵所在，不斷反思和修正保障性住房建設(shè)過(guò)程中的失誤和不足。目前，正在著手研究房產(chǎn)稅的征收以及財(cái)稅分配體制的改革，充實(shí)地方政府的財(cái)力，將地方政府從土地財(cái)政中解脫出來(lái)。我們相信，隨著中央配套財(cái)政分配體制改革的深入進(jìn)行，配合必要的考核手段，我市必將進(jìn)一步增強(qiáng)保障性住房建設(shè)的積極性，住房問(wèn)題必將逐漸得到圓滿的解決。

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