從商品交易的角度探析住宅物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)錯(cuò)位

姜豪+孫常華

【摘要】近幾年，圍繞住宅物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的糾紛日益增多，特別是《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來(lái)，隨著物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度加深，業(yè)主維權(quán)意識(shí)和信息對(duì)稱度的提高，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾凸顯升級(jí)，本文嘗試從商品交易的角度探尋當(dāng)前住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域矛盾的核心癥結(jié)，并據(jù)此提出相關(guān)對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】商品交易；住宅小區(qū)；物業(yè)服；政府責(zé)任一

一、 引言

伴隨上世紀(jì)70年代末住房制度改革，物業(yè)這一名詞走入千家萬(wàn)戶。從1981年國(guó)內(nèi)首家物業(yè)管理企業(yè)的成立到現(xiàn)在的36年，物業(yè)行業(yè)發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段，1981年到1994年為第一階段，出現(xiàn)從香港引入深圳的首家物業(yè)公司，主要針對(duì)涉外商品房進(jìn)行管理；1994年到2003年為第二階段，以住建部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》為標(biāo)志，物業(yè)企業(yè)以管理者的身份進(jìn)駐住宅小區(qū)；2007年至今為物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型階段，《物權(quán)法》的出臺(tái)開(kāi)啟了物業(yè)企業(yè)由管理到服務(wù)的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。

住宅物業(yè)服務(wù)矛盾正是伴隨物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型進(jìn)程不斷升級(jí)，當(dāng)前住宅物業(yè)矛盾已經(jīng)成為社區(qū)管理和社區(qū)精神文明建設(shè)中的突出問(wèn)題，甚至嚴(yán)重影響城市綜合品質(zhì)和居民生活體驗(yàn)。

二、從商品交易角度看物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)錯(cuò)位

1.商品供需錯(cuò)位。物業(yè)服務(wù)是一種無(wú)形商品，交易雙方為需求方（業(yè)主）和供給方（物業(yè)企業(yè)），作為業(yè)主需要的商品是一種優(yōu)質(zhì)生活的環(huán)境，這一需求位于馬斯洛需求理論的“塔尖”，而在現(xiàn)實(shí)中大部分物業(yè)企業(yè)尚未真正完成由“管理”到“服務(wù)”的理念轉(zhuǎn)變，所能提供的服務(wù)產(chǎn)品位于“塔基”，據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)約有4萬(wàn)余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)88%是最低的三級(jí)資質(zhì)，僅能提供衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，這些服務(wù)經(jīng)過(guò)成本核算后連服務(wù)人數(shù)、服務(wù)次數(shù)都無(wú)法保證。

2.供需雙方錯(cuò)位。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，商品交易行為是在地位對(duì)等的供需雙方進(jìn)行的，而在住宅買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際操作中，物業(yè)服務(wù)供給方即物業(yè)企業(yè)多是先于業(yè)主入駐小區(qū)，這些物業(yè)企業(yè)被稱為前期物業(yè)，是由住宅開(kāi)發(fā)商指定或選聘，作為需求方的業(yè)主實(shí)際上被動(dòng)的接受了一個(gè)并非自己意愿購(gòu)買(mǎi)的商品。按照現(xiàn)行物業(yè)管理領(lǐng)域的法律法規(guī)，物業(yè)公司的選聘權(quán)在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)僅僅是一個(gè)向政府房產(chǎn)主管部門(mén)備案的組織，不具備完全法人資格。再者業(yè)主委員會(huì)組建比例極低，以我所在的地區(qū)為例，住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建比例不足40%，并且由于各種原因大部分業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)。

3.物業(yè)權(quán)屬錯(cuò)位。物業(yè)共有部位權(quán)屬爭(zhēng)議和實(shí)際管理使用權(quán)錯(cuò)位是造成當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)諸多矛盾的核心。《物權(quán)法》明文規(guī)定住宅建筑區(qū)化內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等由全體業(yè)主共有和共同管理，而實(shí)際上，由于物業(yè)服務(wù)交易中供需雙方的不對(duì)等地位，這些共有部分的處置和收益實(shí)際掌握在開(kāi)發(fā)商或物業(yè)企業(yè)手中，例如公共道路上車(chē)位的租售、物業(yè)服務(wù)用房的處置在業(yè)主入住小區(qū)前已經(jīng)完成，各類(lèi)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收入也大多被前期物業(yè)把持。另一方面，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)住宅物業(yè)某些共有部分界定不夠明確，在無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況下卻被肆意租售。

三、政府在解決住宅物業(yè)市場(chǎng)錯(cuò)位問(wèn)題中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

1.建立物業(yè)服務(wù)商品獨(dú)有的質(zhì)量認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和體系。由于物業(yè)服務(wù)這一商品的公共屬性，使得物業(yè)服務(wù)不同于有形商品，也不同于一般商品附帶的售后服務(wù)，我國(guó)現(xiàn)行的各類(lèi)商品質(zhì)量認(rèn)定體系均不完全適用于物業(yè)領(lǐng)域。我國(guó)現(xiàn)行的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》雖對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行三級(jí)資質(zhì)認(rèn)證，但認(rèn)證條件中缺乏明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，資質(zhì)認(rèn)證不能體現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和水平，亟待建立一套可量化、操作性更強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和體系。

2.推動(dòng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)交易活動(dòng)中供需雙方地位對(duì)等。準(zhǔn)確定位開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)責(zé)利，建立完善的開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)企業(yè)、業(yè)主在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)活動(dòng)中的進(jìn)入退出機(jī)制，探討將前期物業(yè)服務(wù)作為商品房售后服務(wù)納入交易環(huán)節(jié)、房屋驗(yàn)收和保修范圍。建立前期物業(yè)企業(yè)強(qiáng)制退出機(jī)制，保障業(yè)主大會(huì)成立前后物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)行和順利交接。規(guī)范業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)選舉運(yùn)行程序，確保業(yè)主委員會(huì)行使全體業(yè)主意志，將業(yè)主委員會(huì)組建為非盈利機(jī)構(gòu)，賦予其獨(dú)立的社團(tuán)法人資格。

3.清晰社區(qū)各共有部位、共有設(shè)施權(quán)屬，保障所有者的使用、管理和收益權(quán)。全面完整的明確住宅小區(qū)各類(lèi)物業(yè)位置及權(quán)屬，確保買(mǎi)受方知情權(quán)，在住宅買(mǎi)賣(mài)合同、所有權(quán)登記、物業(yè)服務(wù)合同中強(qiáng)制載明共有部分權(quán)屬及使用、管理、收益主體。提升物業(yè)管理法律法規(guī)的執(zhí)行力，規(guī)范住宅小區(qū)內(nèi)無(wú)產(chǎn)權(quán)登記物業(yè)買(mǎi)賣(mài)行為，加大對(duì)住宅小區(qū)共有部分的管理、使用及收益的監(jiān)管。

4.進(jìn)一步提高住宅物業(yè)領(lǐng)域行政管理系統(tǒng)化程度。完善住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)，從立法的角度解決住宅物業(yè)管理中建管一家、交易錯(cuò)位、處罰失據(jù)等問(wèn)題。設(shè)立住宅小區(qū)物業(yè)的綜合管理行政機(jī)構(gòu)，厘清物業(yè)管理中各行政部門(mén)、公共事業(yè)單位的責(zé)權(quán)利。扶持住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)展，政府在業(yè)委會(huì)的成立過(guò)程中真正起到保駕護(hù)航和牽頭指導(dǎo)作用。建立物業(yè)行業(yè)退出和扶持機(jī)制，剔除物業(yè)企業(yè)中的毒瘤凈化物業(yè)市場(chǎng)，出臺(tái)政策扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)做優(yōu)做大做強(qiáng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)服務(wù)優(yōu)劣關(guān)系到千家萬(wàn)戶的是否能夠擁有良好的生活環(huán)境和秩序，對(duì)社區(qū)精神文明建設(shè)、社會(huì)治安綜合治理、城市市容市貌、房地產(chǎn)管理都有一定的影響。無(wú)論從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是從政府公共管理的角度都已找到破解物業(yè)服務(wù)中的問(wèn)題和矛盾的有效途徑，相信在市場(chǎng)和政府的共同努力下，實(shí)現(xiàn)安定和諧的社區(qū)環(huán)境，繁榮活力的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)指日可待。