淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)體系的建立

【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)目前績(jī)效評(píng)價(jià)普遍存在的問題入手，闡述建立房地產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)體系的意義、原則和財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，旨在建立科學(xué)合理的績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，從而提升企業(yè)整體的運(yùn)營效率，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；績(jī)效評(píng)價(jià)

一、房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的意義

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸理性，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)落下帷幕。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保持足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需要加強(qiáng)內(nèi)部的管理?？?jī)效評(píng)價(jià)作為現(xiàn)代企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理的必要手段，同時(shí)也是提高公司管理層人員和公司員工工作效率，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力的重要途徑。

績(jī)效評(píng)價(jià)的意義在于：不僅企業(yè)的存在和持續(xù)發(fā)展需要績(jī)效評(píng)價(jià)；管理者實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)也需要績(jī)效評(píng)價(jià)；員工為了體現(xiàn)個(gè)人價(jià)值也需要績(jī)效評(píng)價(jià)。雖然員工有時(shí)對(duì)績(jī)效評(píng)價(jià)有猜疑態(tài)度或消極情緒，但企業(yè)仍需要績(jī)效評(píng)價(jià)，因?yàn)闊o論組織、管理者還是員工都可以從績(jī)效評(píng)價(jià)中獲得益處。

二、建立房地產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)體系的原則

（一）與戰(zhàn)略目標(biāo)匹配原則

企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)反映了企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)的方向和所要達(dá)到的水平，既可以是定性的，也可以是定量的。建立績(jī)效評(píng)價(jià)體系需考慮與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配，匹配的績(jī)效評(píng)價(jià)體系可以促使公司戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。相反，則會(huì)阻礙企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展。

（二）公開公正原則

確定企業(yè)的績(jī)效管理目標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法，能讓每一位員工都明白績(jī)效管理是在陽光下操作。企業(yè)的高層既是績(jī)效評(píng)價(jià)的領(lǐng)導(dǎo)者也是指導(dǎo)者，公司的相關(guān)部門既是主管績(jī)效管理的部門也是績(jī)效管理的執(zhí)行者?？?jī)效管理是為了企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，而不是針對(duì)哪一個(gè)部門，針對(duì)哪一個(gè)員工。在績(jī)效管理的過程中，每個(gè)員工在做好自己崗位本職工作的同時(shí)也應(yīng)積極參與信息反饋。

（三）可操作性原則

這里所說的可操作性主要是指評(píng)價(jià)指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)的可獲得性和可行性。在績(jī)效評(píng)價(jià)的過程中，可能會(huì)根據(jù)需要，增加新的指標(biāo)。但為了新指標(biāo)而獲取相關(guān)數(shù)據(jù)的投入成本過大時(shí)，且成本大于效益的情況下，建議就不要增加此新指標(biāo)。可行性是指選定的指標(biāo)能真實(shí)反映企業(yè)的情況，且指標(biāo)設(shè)計(jì)應(yīng)盡量和現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)資料、財(cái)務(wù)報(bào)表相兼容?？刹僮餍詰?yīng)是績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)中考慮的重要因素之一。沒有好的操作性，那么再好的評(píng)價(jià)指標(biāo)也無用。

三、建立有效的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

考慮到定量指標(biāo)的主觀隨意性小，本績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系主要以定量指標(biāo)為主，定性指標(biāo)為輔。定量指標(biāo)主要從企業(yè)一定期間的盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營增長(zhǎng)四個(gè)方面進(jìn)行分析和評(píng)判。定性指標(biāo)可以從時(shí)間管理和財(cái)務(wù)融資能力兩個(gè)方面考核和評(píng)價(jià)。

（一）定量指標(biāo)

1.企業(yè)盈利能力狀況指標(biāo)

凈資產(chǎn)收益率

是企業(yè)一定時(shí)期的凈利潤與平均凈資產(chǎn)的比率，此項(xiàng)指標(biāo)主要考核股東投入資本回報(bào)能力的高低，同時(shí)反映了公司自有資金的使用效率和財(cái)務(wù)管理的能力。這是反應(yīng)企業(yè)盈利能力的綜合性指標(biāo)，是一個(gè)正向指標(biāo)。數(shù)值越大，資產(chǎn)收益能力就越強(qiáng)。

總資產(chǎn)報(bào)酬率

是企業(yè)一定時(shí)期的息稅前利潤與平均資產(chǎn)總額的比率，此項(xiàng)指標(biāo)主要反映企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作的效率。數(shù)值越大，表明資產(chǎn)運(yùn)作的效率越高。

2.企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量狀況指標(biāo)

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）

是企業(yè)一定時(shí)期的主營業(yè)務(wù)收入凈額與平均資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)對(duì)全部資產(chǎn)的利用效率。該指標(biāo)數(shù)值越大，表明資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，利用效率越高。

存貨周轉(zhuǎn)率（次）

房地產(chǎn)企業(yè)的存貨是指在建開發(fā)產(chǎn)品和待售產(chǎn)品。該指標(biāo)是企業(yè)一定時(shí)期的主營業(yè)務(wù)成本與存貨平均余額的比率，反映了房地產(chǎn)企業(yè)的去化能力和資金回收能力。一般來說，數(shù)值越大，表明企業(yè)的去化能力越強(qiáng)，資金占用越少。

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）

是企業(yè)一定時(shí)期的主營業(yè)務(wù)收入凈額與平均流動(dòng)資產(chǎn)總額的比率，是反映企業(yè)流動(dòng)性的一個(gè)指標(biāo)。反映企業(yè)資產(chǎn)的綜合利用效率和資產(chǎn)質(zhì)量的高低。

3.企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況指標(biāo)

資產(chǎn)負(fù)債率

是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)的資產(chǎn)中有多少是通過借債得來的。該指標(biāo)數(shù)值越大，風(fēng)險(xiǎn)越高。但數(shù)值越小，表明企業(yè)管理層利用負(fù)債經(jīng)營比率越小。一般來說，負(fù)債率應(yīng)根據(jù)企業(yè)的情況保持適度的比率，不要過大，也不宜過小。房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)決定了企業(yè)的負(fù)債率較高，所以風(fēng)險(xiǎn)也大。

已獲利息倍數(shù)

是企業(yè)一定時(shí)期獲得的息稅前利潤與應(yīng)償還利息金額的比率，是一項(xiàng)反映長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)。數(shù)值越大，表明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。

現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率

是企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量與流動(dòng)負(fù)債的比率，它可以從現(xiàn)金流量角度來反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力。一般該指標(biāo)大于1，表示企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的償還有可靠保證。該指標(biāo)越大，表明企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務(wù)。但該指標(biāo)也不是越大越好，該指標(biāo)過大則表明企業(yè)流動(dòng)資金利用不充分，盈利能力不強(qiáng)。

4.企業(yè)經(jīng)營增長(zhǎng)狀況指標(biāo)

銷售增長(zhǎng)率

是企業(yè)本年的主營業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額與上年主營業(yè)務(wù)收入總額的比率，該比率是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要指標(biāo)，也是企業(yè)擴(kuò)張?jiān)隽抠Y本和存量資本的重要前提。該指標(biāo)越大，表明其增長(zhǎng)速度越快，企業(yè)市場(chǎng)前景越好。

總資產(chǎn)增長(zhǎng)率

是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長(zhǎng)額與年初資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)情況。資產(chǎn)增長(zhǎng)是企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要方面，發(fā)展性高的企業(yè)一般能保持資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（二）定性指標(biāo)

1.時(shí)間管理

房地產(chǎn)行業(yè)一般開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回收期也長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)開發(fā)過程其實(shí)就是在和時(shí)間賽跑。比如辦理五證，辦理的快就可以搶占更多的市場(chǎng)，及時(shí)回籠資金，減少資金使用費(fèi)。

2.財(cái)務(wù)融資能力

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)開發(fā)過程的血液。資金不到位，就會(huì)錯(cuò)過合適的拿地機(jī)會(huì)；資金不足，就會(huì)影響辦理相關(guān)證件的速度；資金鏈斷裂，就可能造成爛尾樓，甚至導(dǎo)致企業(yè)走向破產(chǎn)。所以，財(cái)務(wù)融資能力應(yīng)作為績(jī)效評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)之一。

四、建立財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的注意事項(xiàng)

（一）建立合適的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是判斷評(píng)價(jià)對(duì)象績(jī)效優(yōu)劣的參照物，是評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的目標(biāo)值。通常使用的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有：歷史標(biāo)準(zhǔn)（上期實(shí)際、歷史同期實(shí)際、歷史最好水平）、預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)、外部標(biāo)準(zhǔn)（行業(yè)平均水平、標(biāo)桿水平）等。房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目都有其自身的特點(diǎn)，建議使用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)桿水平。

（二）選擇適合的評(píng)價(jià)方法

評(píng)價(jià)方法是根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)照評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，形成評(píng)價(jià)結(jié)果的手段。從技術(shù)角效法、經(jīng)濟(jì)增加值法、平衡計(jì)分卡法等。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇評(píng)價(jià)方法時(shí)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，綜合考慮評(píng)價(jià)方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]王薛.論房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立[D].《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2012年第03期

[2]吳莉娟.淺析房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核體系的建立

作者簡(jiǎn)介：

裴慧蕊（1978-），女，漢族，山西平遙人，碩士在讀，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師，和順縣建安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務(wù)籌劃、財(cái)務(wù)管理、內(nèi)部控制等。