我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展策略的解析

孫傳曉

摘要：隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和市場體制的不斷完善，金融市場有了明顯的改善。商業(yè)銀行作為金融市場中的重要主體，對于經(jīng)濟的促進作用非常的明顯。目前，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，隨之而來的便是對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展與變化，為了保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，積極的發(fā)揮商業(yè)銀行在對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的作用就非常的重要。從現(xiàn)階段的表現(xiàn)來看，商業(yè)銀行可以在對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展進行統(tǒng)領(lǐng)，從而落實調(diào)控政策，使得房產(chǎn)市場的發(fā)展更加的穩(wěn)健和協(xié)調(diào)。文章就我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的策略進行分析與探究，旨在深入的探討二者間的關(guān)系，從而把握關(guān)系的積極效應(yīng)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展的目的。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；發(fā)展策略

商業(yè)銀行在我國金融體系中有著重要的地位，對于經(jīng)濟的促進作用也非常的明顯，積極的利用商業(yè)銀行的作用對于現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟而言意義重大。房地產(chǎn)是我國目前經(jīng)濟發(fā)展的一個重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展速度和規(guī)模都在持續(xù)的擴大中。從近年的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)市場的規(guī)范性和穩(wěn)健性還有待提高，特別是今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)往年沒有過的快速爆發(fā)式上漲。商業(yè)銀行和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的關(guān)系，生死相關(guān)，對公房地產(chǎn)金融便是商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)合作的產(chǎn)物。

一、當(dāng)前我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的形勢分析

（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策走向

目前，我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的主要形勢之一便是房地產(chǎn)調(diào)控政策變化起伏較大，調(diào)控動作時緊時松。隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國城市化的速度明顯的加快，而在這個過程中，部分地區(qū)的房價上漲過快，住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了嚴(yán)重不合理的情況，市場秩序的穩(wěn)定性也被打破。為了解決此類問題，我國積極的進行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，上屆政府為控制房價進行行政控制，前期效果較好，調(diào)控已經(jīng)初見成效，不僅房價出現(xiàn)了回落，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也更加的合理。本屆政府又大幅度放松了調(diào)控政策，信貸持續(xù)寬松，房價、地價在一線、二線城市開始大幅度上漲，造成商業(yè)銀行無所適從，房貸政策年年變化。但房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策一直沒有變化，一直在實行貸款比例控制，造成商業(yè)銀行普遍進行投行業(yè)務(wù)、影子銀行、股權(quán)基金等方式變相對房地產(chǎn)企業(yè)進行土地開發(fā)、建設(shè)融資，監(jiān)控力度、風(fēng)險防范程度均有所降低。

（二）房地產(chǎn)市場狀況

目前，我國的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出四個方面的現(xiàn)狀。

第一是房地產(chǎn)市場的需求仍然比較旺盛。二胎政策放開、城鎮(zhèn)落戶放開、首付款下降、貸款利率不斷下降，國家今年利用一系列的調(diào)控措施進行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房價、地價快速上漲，政策傳導(dǎo)周期明顯縮短，半年內(nèi)就效果明顯，一些地方政府不得不進行限購。

第二是房地產(chǎn)市場的投資、供給結(jié)構(gòu)有了較大的改善。過去的投資供給不合理，現(xiàn)在慢慢的在向合理的方向發(fā)展，小戶型比例大幅度上升，針對二胎家庭的三室、四室戶型也在增多。第三是房價的總體漲幅快速增長、地價攀升速度前所未有。9月份濟南的3宗土地進行了掛牌出讓。其中郭店一宗住宅用地有11家房企參與競拍，經(jīng)過311輪競價之后，最終以12.05億元的高價落槌，而它的起始價是1.47億。其樓面價達6379元/m2，8個月前，郭店的樓面價在750元/m2。值得注意的是，719%的溢價率是濟南土拍賣史上溢價最高的，也是今年以來國內(nèi)土拍溢價率最高的。郭店位于濟南市郊，是比較荒涼的區(qū)域。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)與調(diào)控措施大幅度放松密切相關(guān)。

最后是我國房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展非常不平衡。從總體而言，東部區(qū)域房價明顯要高于西部，而且一二線城市和三四線城市的房價差距也非常的大。比如與2012年相比，濰坊房價沒有多大變化，居民收入低、加上經(jīng)濟形勢不好、外來人口少等因素下，濰坊住商品房的交易量不活躍，五年來房價基本沒動。

由于行業(yè)投資力量的多樣化發(fā)展，導(dǎo)致了現(xiàn)在對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的競爭越來越激烈，這種加劇的競爭，雖然實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，但是也造成了市場秩序的混亂。

二、當(dāng)前形勢下我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響

（一）發(fā)展的機遇

當(dāng)前的房地產(chǎn)快速發(fā)展形勢對于我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)而言有著重要的影響，首先便是給我國商業(yè)銀行帶來了發(fā)展的機遇。

具體來看，機遇主要分為三部分：第一是當(dāng)前形勢有利于商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)，而在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度、規(guī)模越來越快、越來越大，為對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

第二是有利于商業(yè)銀行優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟的持續(xù)進步，商業(yè)銀行要想繼續(xù)發(fā)揮其巨大的作用，就必須做出改變。當(dāng)前形勢促使著商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)改變，必須大力發(fā)展房地產(chǎn)投行業(yè)務(wù)規(guī)避監(jiān)管風(fēng)險，對于銀行而言作用巨大。

第三是有利于商業(yè)銀行防范和化解信貸危機。房地產(chǎn)價格快速上升，為前期大量爛尾樓盤重啟創(chuàng)造了條件，濟南三聯(lián)彩石山莊爛尾盤化解就是很好的例子。隨著風(fēng)險控制的到位，商業(yè)銀行的抗風(fēng)險能力持續(xù)提升，防范意識也得到了強化。

（二）面臨的挑戰(zhàn)

雖然說當(dāng)前的形勢給我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展帶來了機遇，但是與此同時銀行也面臨更多的挑戰(zhàn)，從現(xiàn)狀來看，主要面臨的挑戰(zhàn)有三方面：第一是政策風(fēng)險依然存在，不排除將來收緊政策、美聯(lián)儲加息，所以強化政策解讀與分析依然很重要。第二是局部地區(qū)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險存在率較大，所以這些區(qū)域還需要持續(xù)不斷的做好風(fēng)險控制與房地產(chǎn)市場的規(guī)范。第三是對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的競爭越來越激烈。由于制度等完善性更強，競爭者越來越多，造成了競爭的加劇。

三、我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的策略

（一）強化經(jīng)濟資本對風(fēng)險投資的約束，強化貸款總量和投放節(jié)奏的科學(xué)化

商業(yè)銀行在具體活動的時候，其重要導(dǎo)向是監(jiān)管部門的資本充足率。在商業(yè)銀行的市場活動中，強化資本對風(fēng)險資產(chǎn)的約束，可以將經(jīng)濟資本作為分配的核心，然后便可以有效的對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各項風(fēng)險進行配置。簡單而言，商業(yè)銀行的運作要根據(jù)自身的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來進行，在考慮房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險限額指標(biāo)的基礎(chǔ)上，對全年房地產(chǎn)對公信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模要做出合理的規(guī)劃和確定，這樣，便可以有效的避免全年業(yè)務(wù)上的大起大落，從而對不同程度的資產(chǎn)質(zhì)量惡化的分行進行限制。換言之，通過風(fēng)險投資約束，貸款的數(shù)量和節(jié)奏都走向了科學(xué)化。

（二）實施客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略

實施客戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整也是一項重要的策略。從實際效果來看，商業(yè)銀行需要對客戶進行細(xì)致化的劃分，然后以此為基礎(chǔ)進行各項業(yè)務(wù)的特點總結(jié)，這樣便可以制定出較為完善和科學(xué)的客戶準(zhǔn)入以及退出標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的運作機制中，對于優(yōu)良客戶和劣質(zhì)客戶也可以進行一個很好的區(qū)分，由此便可以實現(xiàn)“有進有退”和“進退并重”。客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略的具體運用分為兩個主要的部分：第一是在商業(yè)銀行進行業(yè)務(wù)受理的時候，按照嚴(yán)格的客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)對客戶進行把關(guān)，從而做到風(fēng)險的前移和控制。另一方面，商業(yè)銀行要根據(jù)客戶的評估進行劣質(zhì)客戶的退出，支持全國大型房企，退出地方信用不佳有爛尾記錄的房企，通過此機制的應(yīng)用，可以有效的調(diào)控有利的契機，從而實現(xiàn)商業(yè)銀行控制的風(fēng)險降低。

（三）把握貸款項目投向，實施項目結(jié)構(gòu)調(diào)整

貸款是商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)，但是和一般的公司貸款相比，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、工程款應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款、棚改貸款等對公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)有一個非常顯著的特點，那就是這些項目的還款主要依賴于有特殊性質(zhì)的產(chǎn)品，比如房地產(chǎn)項目的銷售和土地出讓金返還，所以說進行貸款項目的選擇意義重大。從目前的市場發(fā)展來看，商業(yè)銀行在我國房地產(chǎn)開發(fā)中的貸款重點應(yīng)該是區(qū)域優(yōu)勢較為明顯或者是有較好銷路的中低價位、中小型住宅項目，適當(dāng)介入高檔小區(qū)開發(fā)，限制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。另外，由于節(jié)能環(huán)保意識的深入，節(jié)能省地的項目也應(yīng)該是貸款的主要項目，還要注重房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭項目貸款聯(lián)動，特別是封閉運作，最大限度降低風(fēng)險?？偠灾?，通過對貸款項目投向的把握，可以有效的對項目結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。

（四）關(guān)注區(qū)域變化趨勢，實施區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整策略

從目前我國經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，東部區(qū)域的發(fā)展依然受到追捧，所以東部區(qū)域的房地產(chǎn)建設(shè)項目得到了商業(yè)銀行的重點支持。其實，無論是經(jīng)濟發(fā)展還是房地產(chǎn)市場的發(fā)展，都需要進行規(guī)范，所以為了進行區(qū)域平衡，適當(dāng)?shù)膶δ承﹨^(qū)域進行降溫，特別是一線、二線城市，將資金轉(zhuǎn)移到三四線城市，必須要利用商業(yè)銀行的全局性優(yōu)勢進行區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在具體的調(diào)整中，時時的進行區(qū)域變化趨勢的關(guān)注，從而對一些具有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤竭M行支持的偏移，對房價、地價漲幅過快的城市適當(dāng)進行額度控制。適當(dāng)調(diào)整這樣就能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的。

（五）強化風(fēng)險和質(zhì)量意識，實施動態(tài)監(jiān)管，提高資產(chǎn)質(zhì)量

在商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的措施中，強化風(fēng)險和質(zhì)量意識并利用動態(tài)監(jiān)督來進行資產(chǎn)質(zhì)量的提高具有重要的意義。簡單來講，對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)所依托的房地產(chǎn)行業(yè)具有風(fēng)險高發(fā)性，所以為了要控制風(fēng)險，必須要加強風(fēng)險管理和內(nèi)部控制。從風(fēng)險管理的角度來看，必須要強化風(fēng)險預(yù)測能力，通過對形勢的分析，有效的判斷風(fēng)險的發(fā)生概率，這樣便可以針對風(fēng)險進行一系列的控制措施實施。例如針對不理性的地王項目、小開發(fā)商地王項目需要進行貸款限制，特別是溢價200%以上的項目，明顯透支未來發(fā)展?jié)摿?。動態(tài)監(jiān)管的目的主要是進行行業(yè)數(shù)據(jù)的實時把握，因為分析的發(fā)生從行業(yè)數(shù)據(jù)分析中可以看出端倪，所以強化動態(tài)監(jiān)管，并在資本管理中積極利用質(zhì)量意識，資產(chǎn)的質(zhì)量優(yōu)化必將實現(xiàn)。

（六）實施以客戶為中心、以市場為導(dǎo)向的產(chǎn)品創(chuàng)新策略

目前，我國市場經(jīng)濟體制已經(jīng)全面的建立，在市場經(jīng)濟體制中，經(jīng)濟活動要以市場為基本導(dǎo)向。雖然說以市場為基本導(dǎo)向可以明確發(fā)展方向，但是在實際操作中，不僅要照顧市場，還要考慮客戶和產(chǎn)品。簡單來講，產(chǎn)品創(chuàng)新是市場持續(xù)發(fā)展和繁榮的基礎(chǔ)，而客戶則是市場穩(wěn)定性的重要力量，所以商業(yè)銀行采取動作時，要將客戶放在中心的位置上，主攻全國大型開發(fā)商、地方政府棚改項目、地方誠信好的開發(fā)商，堅決退出信用差、資金實力弱的開發(fā)商，然后抓好產(chǎn)品的創(chuàng)新，綜合運用房地產(chǎn)開發(fā)貸款、應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、按揭貸款，最大幅度服務(wù)客戶降低風(fēng)險，并做好市場導(dǎo)向的分析。在這樣的綜合格局之下，商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展才會更加的穩(wěn)定，更加具有價值。

房地產(chǎn)是我國現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展的一個重要增長極，促進房地產(chǎn)市場的規(guī)范和穩(wěn)定對于我國經(jīng)濟而言意義重大。商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)的發(fā)展有著巨大的促進作用，通過調(diào)控作用的發(fā)揮，房地產(chǎn)市場可以向更加科學(xué)合理的方向發(fā)展，而房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性特征也會逐漸的得到改善。

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（作者單位：齊魯銀行股份有限公司）