淺析我國(guó)房地產(chǎn)立法的缺陷及完善

孫杭

摘 要：上世紀(jì)90年代，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始崛起，并且近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了火爆的局面，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，雖然中央政府及各級(jí)地方政府相繼出臺(tái)政策，抑制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，但是在總體上，房地產(chǎn)價(jià)格還是呈上漲的趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆也引發(fā)了一系列的問題，暴露了我國(guó)房地產(chǎn)立法上的缺陷，本文主要通過了解現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的立法現(xiàn)狀，結(jié)合司法實(shí)踐分析我國(guó)房地產(chǎn)立法上的缺陷，從而探討我國(guó)房地產(chǎn)在立法上如何進(jìn)行完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；立法現(xiàn)狀；缺陷；完善

一、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)立法現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，我國(guó)在房地產(chǎn)立法上已經(jīng)向趨于完備，為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂的現(xiàn)象，我國(guó)政府頒布了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等多部法律法規(guī)，系統(tǒng)的規(guī)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)主體從業(yè)資格，只要滿足“五證”條件，開發(fā)商才能將土地用以房地產(chǎn)開發(fā)；另一方面，為了維護(hù)民眾的合法利益，制止不正當(dāng)?shù)耐恋亟灰祝瑖?guó)家又出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》及其他相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，一方面保障了土地使用權(quán)人的利益，另一方面，規(guī)范了土地一級(jí)市場(chǎng)的交易秩序。再次，房地產(chǎn)質(zhì)量如何直接關(guān)系到人民群眾的切身利益，國(guó)家將房地產(chǎn)建筑質(zhì)量也納入到了立法范圍，《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、、《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等法律法規(guī)的制定，國(guó)家從房地產(chǎn)在開始建設(shè)、建設(shè)過程中、竣工驗(yàn)收、質(zhì)保等方面進(jìn)行了全面的規(guī)定，切實(shí)的保障了人民群眾的切身利益。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的目的就是進(jìn)行房地產(chǎn)買賣，故為了規(guī)范商品房買賣秩序，我國(guó)在法律層面上，《合同法》對(duì)此有一定的規(guī)定，但是只做了一般性規(guī)定，為了進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》為商品房買賣合同的審理提供了法律依據(jù)。此外，還有房地產(chǎn)登記法律制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律制度、房地產(chǎn)拆遷法律制度、物業(yè)管理法律制度和房地產(chǎn)稅收制度等方面均有相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行一般性規(guī)定，來支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的立法缺陷

1.我國(guó)房地產(chǎn)立法混亂

在上節(jié)所述，我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面制定有多部法律法規(guī)來保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，但是，從中也可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)立法混亂，一方面，在立法主體上，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)有全國(guó)人民代表大會(huì)制定的法律，也有國(guó)務(wù)院制定的行政規(guī)章，以及各地方政府和地方人大制定的地方性法律和地方規(guī)章，在立法層級(jí)上相對(duì)混亂。另一方面，在立法內(nèi)容上，部分法律法規(guī)有自相矛盾之處，例如，在使用專業(yè)術(shù)語方面，國(guó)家以土地所有權(quán)人身份將土地有償出讓給土地使用者，《城市房地產(chǎn)管理法》中，使用了“出讓”一詞，然而在上海市出臺(tái)的《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法中》使用的卻是“轉(zhuǎn)讓”一詞，一字之差，有千萬之別，出讓多指國(guó)有土地出讓，即國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。轉(zhuǎn)讓是把自己的東西或合法利益或權(quán)利讓給他人，有產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、資產(chǎn)、股權(quán)、營(yíng)業(yè)、著作權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)權(quán)、租賃權(quán)等等。雖然土地可以轉(zhuǎn)讓，但是土地轉(zhuǎn)讓只有兩種方式，一是土地使用人將土地使用權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人；二是在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。在第三方面，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)眾多，人民法院和律師在審理和承辦案件中，不可能對(duì)房地產(chǎn)涉及到的法律面面俱到，有可能對(duì)法律法規(guī)的規(guī)定有所遺漏，且由于個(gè)別地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展及文化有所差異，各地方政府和各地方人大制定的地方性法規(guī)和規(guī)章也不盡相同，有可能導(dǎo)致同案不同判情形，有損法律的權(quán)威，不利于社會(huì)穩(wěn)定。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)立法嚴(yán)重滯后于客觀事實(shí)需要

近年來，我國(guó)雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定了長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就二、三十年的時(shí)間，發(fā)展時(shí)間尚短，司法實(shí)踐以及立法經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致立法內(nèi)容缺乏科學(xué)依據(jù)，只重視近期的需求及問題，忽視了對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，這樣容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)朝令夕改，缺乏穩(wěn)定性。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的立法完善

首先，加快修改調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)立法，建立完善的立法體系，需要從三方面入手，一是強(qiáng)調(diào)上位法的主體地位，下級(jí)部門在制定房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和規(guī)章時(shí)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)法律進(jìn)行全面了解和解讀，對(duì)有疑問的地方及時(shí)請(qǐng)示上級(jí)立法部門，減少上位法與下位法之間的沖突和矛盾，其次，上級(jí)立法部門需要對(duì)下級(jí)立法部門的立法予以監(jiān)督，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的立法數(shù)量，做到法律貴精不在多，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的立法冗雜現(xiàn)象。三是，對(duì)房地產(chǎn)立法空白方面需進(jìn)一步調(diào)整，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的立法框架，使下級(jí)立法部門在制定本區(qū)域內(nèi)的法規(guī)和規(guī)章時(shí)能有法可循。其次，法應(yīng)該具有可預(yù)測(cè)性和可操作性，在立法是應(yīng)緊跟社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，及時(shí)把社會(huì)發(fā)展中已為實(shí)踐證明是行之有效的經(jīng)驗(yàn)、措施、方法上升到法律層面，使之規(guī)范化、制度化，來調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方關(guān)系。

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