“三權(quán)分置”下農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值分析

王玲

[提要] 農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)從農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)角度可分為承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。在“三權(quán)分置”背景下，將農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值界定為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值分析。本文以壽光市蔬菜大棚為例，選擇典型種植品種西紅柿和黃瓜為種植對(duì)象，對(duì)蔬菜大棚經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行測(cè)算。研究表明：將農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押可以有效緩解當(dāng)前農(nóng)民在種植過(guò)程中的資金短缺問題。

關(guān)鍵詞：“三權(quán)分置”；土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；抵押價(jià)值；蔬菜大棚

基金項(xiàng)目：山東省高等學(xué)校人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目：“農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值分析與農(nóng)民土地權(quán)益保障措施研究”（項(xiàng)目編號(hào)：J14WF75）

中圖分類號(hào)：F32 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：“三權(quán)分置”視域下區(qū)域農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值實(shí)證分析——以濰坊市為例

收錄日期：2016年12月22日

我國(guó)當(dāng)前進(jìn)行的農(nóng)村土地制度改革，明確規(guī)定實(shí)行所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”?！叭龣?quán)分置”是繼家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后農(nóng)村土地改革的又一大制度創(chuàng)新，是農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的自我完善。在“三權(quán)分置”下，一方面要嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)戶土地承包權(quán)的主體地位不動(dòng)搖，任何組織和個(gè)人都不能非法剝奪和限制農(nóng)戶的土地承包權(quán)；另一方面要放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，在依法保護(hù)集體土地所有權(quán)和農(nóng)戶土地承包權(quán)的前提下，平等保護(hù)經(jīng)營(yíng)主體依流轉(zhuǎn)合同取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，保障其有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)預(yù)期。

一、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值內(nèi)涵

“三權(quán)分置”政策下，土地使用者可以將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)用于抵押，本文所探討的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估對(duì)象為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，將農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值內(nèi)涵界定為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值的內(nèi)涵。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押是指土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物從金融機(jī)構(gòu)取得貸款的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地經(jīng)營(yíng)權(quán)并就處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

二、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估方法

依據(jù)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》，土地估價(jià)一般采用六種評(píng)估方法，即收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、評(píng)分估價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。由于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的具體情況有其特殊性，評(píng)估方法受到一定的限制。第一，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押在我國(guó)農(nóng)村處于起步階段，市場(chǎng)上的可比實(shí)例不僅量少而且可比性差，所以將市場(chǎng)比較法用于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估的可靠性不強(qiáng)；第二，評(píng)分估價(jià)法適用于所有農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估，特別適用于成片農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估，但前提是先確定農(nóng)用地單位分值價(jià)格，而我國(guó)農(nóng)村當(dāng)前并未形成該價(jià)格。在部分地區(qū)實(shí)行的農(nóng)地區(qū)片綜合地價(jià)僅用于征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定；第三，利用基準(zhǔn)地價(jià)成果評(píng)估宗地地價(jià)適用于有基準(zhǔn)地價(jià)成果區(qū)域的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估，而我國(guó)僅對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地編制了基準(zhǔn)地價(jià)。

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值取決于該經(jīng)營(yíng)權(quán)的未來(lái)收益能力。因此，我們認(rèn)為利用收益法是評(píng)估成熟農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)益價(jià)值最有效的評(píng)估方法。對(duì)于新開發(fā)的農(nóng)村土地，應(yīng)采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估比較合理；對(duì)于待開發(fā)的土地，可以采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。

三、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估思路

（一）利用收益法評(píng)估成熟農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值。成熟農(nóng)地要達(dá)到一定規(guī)模積聚經(jīng)營(yíng)效益，必須包括溝渠路、房屋及構(gòu)筑物等配套基礎(chǔ)設(shè)施，它們連同土地共同構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)種植，我們?cè)跍y(cè)算成熟農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值時(shí)通常把土地及其地上附著物作為一個(gè)整體共同測(cè)算。

根據(jù)收益法的基本公式：

其中，Ri為第i年的土地收益額；r為折現(xiàn)率；n為收益年限。

（二）利用成本逼近法評(píng)估新開發(fā)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值。成本逼近法評(píng)估新開發(fā)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值需要先計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、種苗費(fèi)、養(yǎng)護(hù)費(fèi)，并以此為基礎(chǔ)計(jì)算稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)和土地增值收益等。但由于其經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的局限性，投入等量資金不一定能得到等量的收益，這一點(diǎn)使成本逼近法在確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)必須注意采用社會(huì)平均費(fèi)用。

其通用基本公式為：

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+種苗費(fèi)+養(yǎng)護(hù)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

（三）利用剩余法評(píng)估待開發(fā)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值。剩余法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后農(nóng)用地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。

其基本公式為：

地價(jià)=總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后農(nóng)用地總價(jià)格-整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本-開發(fā)者的合理利潤(rùn)

（四）已繳清租金的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估思路。在此需要特別指出的是，如果在取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)一次性繳納了全部租金，當(dāng)設(shè)計(jì)拍賣、流轉(zhuǎn)和協(xié)議承包時(shí)，采用成本法：

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估價(jià)值=已繳清租金金額×

四、實(shí)證分析

本次測(cè)算以壽光市蔬菜大棚為例進(jìn)行實(shí)證分析。收益法是根據(jù)待估蔬菜大棚同一供地圈內(nèi)蔬菜大棚的平均年總收益作為待估蔬菜大棚的客觀收益，從中扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、排灌費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)田水利設(shè)施的年平均維修費(fèi)用以及蔬菜大棚的年折舊費(fèi)、塑料薄膜的使用費(fèi)等年總費(fèi)用，測(cè)算出該蔬菜大棚的年承包經(jīng)營(yíng)純收益，并依據(jù)合理的土地還原利率和收益期限代入收益還原法公式測(cè)算土地價(jià)格的一種方法。

（一）蔬菜大棚的每年總收益。蔬菜大棚收入主要是指蔬菜的果實(shí)，其單價(jià)應(yīng)以近年來(lái)社會(huì)市場(chǎng)批發(fā)價(jià)或收購(gòu)價(jià)進(jìn)行計(jì)算。在本次研究中，選取壽光市種植頻率比較高的西紅柿和黃瓜為例進(jìn)行測(cè)算（西紅柿種植期為9月至第二年2月底；黃瓜種植期為3月初至8月底）。（表1）

（二）蔬菜大棚的每年經(jīng)常性費(fèi)用。一般生產(chǎn)年經(jīng)費(fèi)包括種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、排灌費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及其他設(shè)施的維修費(fèi)和大棚折舊費(fèi)等。（表2）

1、種苗費(fèi)。對(duì)于一般種植業(yè)來(lái)說(shuō)種苗費(fèi)是指種子或幼苗等。菜園的種苗費(fèi)實(shí)際上指購(gòu)置幼苗或者自己育種進(jìn)行栽植培育。在本案例中，以自己育苗為例，畝均投入約0.25元/株×2000株/茬=500元/茬。

2、肥料費(fèi)。肥料能迅速提高土壤肥力，提高土地收益，不同蔬菜由于管理方式不同，所以應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分別計(jì)算。在此按照每季蔬菜有機(jī)肥施肥兩次約700元，無(wú)機(jī)肥施肥100～150斤為例，每畝地的成本約1，000元/茬。

3、農(nóng)藥費(fèi)。使用必要的農(nóng)藥，以防止菜園的病蟲害，是蔬菜大棚發(fā)展的必要保證。不同的菜園使用的農(nóng)藥種類和數(shù)量不同，計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，壽光市蔬菜大棚農(nóng)藥費(fèi)約為200元/茬。

4、排灌費(fèi)。蔬菜大棚需要具有旱澇保收的排灌設(shè)施，不同地區(qū)繳納的水電費(fèi)不同，計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)區(qū)域的客觀情況而定。按照每茬澆水6次，每次用電30度左右算，一次成本約30～50元。

5、人工費(fèi)。由于目前蔬菜大棚基本屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，需要雇傭一定的農(nóng)業(yè)工人進(jìn)行生產(chǎn)，由于地域的差別，作業(yè)期不同，工人的工作期和費(fèi)用也不同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)乜陀^人均日費(fèi)用計(jì)算。在此假設(shè)日常耕種靠家庭自身勞動(dòng)力，僅在收獲季節(jié)雇傭2人，按照100元/日、5個(gè)工作日進(jìn)行測(cè)算，約為1，000元/茬。

6、機(jī)工費(fèi)。由于專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社等的形成，原來(lái)的小型農(nóng)業(yè)機(jī)械無(wú)法滿足耕整地、起壟、鋪膜、移栽等的需求，需要雇傭部分大型機(jī)械完成。具體計(jì)算時(shí)可根據(jù)區(qū)域和蔬菜大棚具體情況來(lái)定，在此按照壽光當(dāng)?shù)氐钠骄鶅r(jià)格水平，確定為150元/茬。

7、農(nóng)田水利設(shè)施及其他設(shè)施的維護(hù)費(fèi)。蔬菜大棚的農(nóng)田基本水利設(shè)施一般采用噴滴灌系統(tǒng)，所以每年的維修費(fèi)用也就成為經(jīng)常性費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用投入約為200元/畝。其他設(shè)施是指蔬菜大棚上在使用時(shí)所用的農(nóng)機(jī)設(shè)備以及必要的生產(chǎn)材料費(fèi)用等，約為100元/畝（含農(nóng)具、搭架用材等）。

8、大棚折舊費(fèi)及塑料薄膜費(fèi)。以鍍鋅鋼管大棚為例，每畝造價(jià)成本約30，000元，主體骨架的使用壽命可達(dá)8～10年。選擇進(jìn)口薄膜（建造成本4，200元/畝），3年一換。按照年限法進(jìn)行均攤，大棚每年的建造費(fèi)用約為：30000/10+4200/3=4400（元/畝）。

（三）蔬菜大棚的還原利率。蔬菜大棚用地的風(fēng)險(xiǎn)主要有在蔬菜大棚進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和擁有、獲得使用權(quán)的投資風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)就是指能否取得收益以及收益大小的風(fēng)險(xiǎn)；由于蔬菜大棚用地流轉(zhuǎn)形式不同，擁有的權(quán)利也不同，進(jìn)而投資風(fēng)險(xiǎn)也不同，也就是說(shuō)產(chǎn)權(quán)越完整，其投資風(fēng)險(xiǎn)越小，價(jià)值越高。待估蔬菜大棚為通過(guò)轉(zhuǎn)包獲得使用權(quán)，其收益風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面：（1）從空間角度看，蔬菜大棚收益的風(fēng)險(xiǎn)大小主要受區(qū)域因素、農(nóng)田水利基本設(shè)施以及不可預(yù)見因素等的影響。本次待估對(duì)象所在區(qū)域及農(nóng)田水利設(shè)施均處于同類水平偏上，收益風(fēng)險(xiǎn)較低，按行業(yè)特點(diǎn)確定蔬菜大棚收益此風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為0.25%。（2）蔬菜收益具有自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)雙重性。我國(guó)目前的蔬菜大棚生產(chǎn)正處于由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，自然風(fēng)險(xiǎn)仍然是阻礙蔬菜大棚收益提高的重要因素，如洪澇災(zāi)害、干旱、凍害和病蟲害等；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是目前影響蔬菜大棚收益的主要風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前生產(chǎn)與市場(chǎng)需求無(wú)法有效對(duì)接，小生產(chǎn)與大市場(chǎng)之間信息不對(duì)稱，供需大起大落，風(fēng)險(xiǎn)往往都轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)者和消費(fèi)者，按行業(yè)特點(diǎn)確定蔬菜大棚收益此風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為3%。（3）農(nóng)產(chǎn)品受季節(jié)性明顯、不便儲(chǔ)存、保鮮困難等因素影響，從產(chǎn)地到消費(fèi)者損失較高，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前葉菜類損失率達(dá)30%以上，水果類損失率在15%～25%，糧食作物在5%左右，對(duì)農(nóng)業(yè)收益影響較大，按行業(yè)特點(diǎn)確定蔬菜大棚收益此風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為1.5%。根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)中國(guó)人民銀行公布的一年期（含一年）存款基準(zhǔn)利率1.50%。

土地還原利率（r）=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

r=存款基準(zhǔn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=1.50%+0.25%+3%+1.5%=6.25%

（四）蔬菜大棚收益期限的確定。收益期限應(yīng)該在蔬菜大棚流轉(zhuǎn)合同的剩余期限內(nèi)，根據(jù)蔬菜大棚的收獲周期（收獲次數(shù)）確定。如蔬菜大棚流轉(zhuǎn)合同的剩余期限為20.5年，如果可收獲21次，則收益年限取21，如果可收獲20次，則收益年限取20。

應(yīng)用收益法計(jì)算基本公式為：

V：大棚承包經(jīng)營(yíng)權(quán)益價(jià)值；R：承包經(jīng)營(yíng)大棚年凈收益=年總收入-年總費(fèi)用；r：報(bào)酬率；n：大棚剩余經(jīng)營(yíng)年限。

（五）蔬菜大棚用地的經(jīng)營(yíng)權(quán)益價(jià)值測(cè)算。將上述測(cè)算過(guò)程中的相關(guān)參數(shù)：R=46500-10460=36040（元/畝），r=6.25%，n=20代入公式得：

根據(jù)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款管理辦法（試行）》，按照貸款額度最高不超過(guò)抵押評(píng)估價(jià)值的60%進(jìn)行確定，則一畝蔬菜大棚（20年土地經(jīng)營(yíng)權(quán)）可取得的貸款金額為262，391.14元，約為262，391元。在此需要特別說(shuō)明的是，采取溫室大棚等設(shè)施開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其種植規(guī)模抵押至少應(yīng)該在5畝以上才能申請(qǐng)抵押貸款。

從本次研究來(lái)看，在“三權(quán)分置”背景下，將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押向銀行申請(qǐng)貸款，可以有效緩解當(dāng)前農(nóng)民在種植過(guò)程中的資金短缺問題。但是農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估中存在以下兩個(gè)方面的問題：一是在收集農(nóng)村土地種植成本時(shí)，由于農(nóng)民種植水平的差異，最終收集的成本資料與土地所在區(qū)域存在很大的關(guān)系；二是當(dāng)前農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估尚處于起步階段，就濰坊市而言，相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)中進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估的非常少，加之評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)查勘較城市房地產(chǎn)評(píng)估而言，耗費(fèi)成本更高，因此企業(yè)參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估的積極性不是很高。針對(duì)以上兩個(gè)問題，一方面積極培育新型職業(yè)農(nóng)民，提高農(nóng)民的種植技術(shù)，降低種植成本；另一方面需要評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提高專業(yè)素養(yǎng)和為農(nóng)服務(wù)意識(shí)。

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