從《物權(quán)法》角度看不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

馬喜林

《物權(quán)法》作為我國(guó)的重要法律之一，其制定的目的是為了維護(hù)國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度，明確物的歸屬問(wèn)題，發(fā)揮物的最大價(jià)值效用，并有效保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。《物權(quán)法》以法律條文的形式直接確定了國(guó)家對(duì)人民群眾物權(quán)的承認(rèn)尊重與保護(hù)，以此為出發(fā)點(diǎn)，有效地保證和支撐了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)中各項(xiàng)活動(dòng)的有機(jī)開(kāi)展與運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了物盡其用的目標(biāo)，創(chuàng)造了最大的財(cái)富價(jià)值?！段餀?quán)法》出臺(tái)將近二十年的時(shí)間里以其與人民群眾密切的聯(lián)系，在保護(hù)大家合法權(quán)益、維護(hù)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體制機(jī)制的同時(shí)，提高了人民群眾對(duì)于法律的信任和尊重，令人民群眾主動(dòng)自覺(jué)遵守?？梢哉f(shuō)《物權(quán)法》加快了我國(guó)法制建設(shè)的進(jìn)程，對(duì)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建立起著不容小覷的推動(dòng)作用。所以從《物權(quán)法》的角度出發(fā)確立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃的必然。

一、《物權(quán)法》的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

所謂的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是指由《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》所確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是在經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人的申請(qǐng)下，經(jīng)由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的統(tǒng)一公示手段，是物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的基本前提?！段餀?quán)法》中所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度和擔(dān)保物權(quán)制度都與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)聯(lián)，沒(méi)有健全的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就沒(méi)有完善的物權(quán)法律制度。基于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的積極性，為了進(jìn)一步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效落實(shí)和運(yùn)行，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署國(guó)務(wù)院令，已經(jīng)于2015年3月1日成功公布并實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。

無(wú)論是住宅房屋、商業(yè)房屋、土地的使用還是海域、礦產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用都屬于《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的調(diào)整范圍。換句話說(shuō)，就是現(xiàn)階段正式以法律條文的形式將房屋等建筑物、土地上的附著物、定著物等物質(zhì)進(jìn)行一體化的登記，從而改變?cè)械牟煌块T(mén)對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等權(quán)利進(jìn)行的分別控制、登記形式，轉(zhuǎn)換為新形式的國(guó)家統(tǒng)一的責(zé)任部門(mén)所進(jìn)行的登記，并頒發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)作為憑證。在曾經(jīng)的管理過(guò)程中出現(xiàn)了法律規(guī)范不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不集中、登記程序不統(tǒng)一、登記制度不健全等問(wèn)題。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行這樣的一種統(tǒng)一性調(diào)控規(guī)范，進(jìn)一步推動(dòng)所有權(quán)屬責(zé)任明確具體，市場(chǎng)流轉(zhuǎn)順暢安全，也是完善我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)平穩(wěn)長(zhǎng)期運(yùn)行的必然要求。

二、《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

以上所說(shuō)的就是當(dāng)前《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記流轉(zhuǎn)進(jìn)行細(xì)致明確規(guī)定的必然性和重要意義。具體到實(shí)際運(yùn)行中，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更是不容小覷，具體來(lái)說(shuō)是以下幾點(diǎn)。

1.整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保證流轉(zhuǎn)安全。可以說(shuō)消費(fèi)者的行為就是明天的市場(chǎng)，無(wú)論是哪種形式作用的市場(chǎng)，其想要獲得相應(yīng)的利益都需要緊緊把握消費(fèi)者的思想動(dòng)向。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)前影響人民群眾購(gòu)買(mǎi)欲的因素之一就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不信任，潛在的大量風(fēng)險(xiǎn)令消費(fèi)者止步不前，望洋興嘆。但是在經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的調(diào)整規(guī)范后，成功地改變了原有的因性質(zhì)所做的不同權(quán)利登記所帶來(lái)的互相矛盾、相互推諉扯皮問(wèn)題；改變了不同部門(mén)之間管理方式、登記標(biāo)準(zhǔn)不同所造成的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明、權(quán)利互相沖突等問(wèn)題。所以說(shuō)《物權(quán)法》所制定的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度更為科學(xué)合理，在運(yùn)行中進(jìn)一步提升了法律法規(guī)的權(quán)威性和準(zhǔn)確性，再次加深了人民群眾對(duì)其的信任程度。

同時(shí)對(duì)基層各大交易市場(chǎng)和消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，通過(guò)統(tǒng)一化、規(guī)范化的不動(dòng)產(chǎn)登記制度所建立起來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)網(wǎng)站，實(shí)現(xiàn)了對(duì)所需信息的及時(shí)有效查詢(xún)，保證了信息的真實(shí)性透明性，維護(hù)了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序，從而將信息虛假、不規(guī)范所能造成的各種交易風(fēng)險(xiǎn)降至最低甚至扼殺在萌芽之中。

2.合理調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格。房產(chǎn)的價(jià)格是另一個(gè)直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行發(fā)展的重要因素。在實(shí)際生活中，關(guān)于房?jī)r(jià)過(guò)高的言論并不少見(jiàn)，這一方面是我國(guó)人口與資源之間的矛盾所導(dǎo)致的，另一方面是由于房地產(chǎn)信息閉塞、秩序混亂所造成的，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度運(yùn)行實(shí)施之后該問(wèn)題已經(jīng)得到了緩解。

實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，可以由專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)的部門(mén)進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)信息的整合公布，便于企業(yè)和個(gè)人及時(shí)了解市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)動(dòng)向，掌握當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體供求關(guān)系，逐步將賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)，避免房?jī)r(jià)居高不下。此外借助于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，可以逐步將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)信息進(jìn)行深度挖掘，發(fā)現(xiàn)其中的潛在價(jià)值，從而令這些信息最大限度地發(fā)揮出強(qiáng)有力的指引作用。

3.加快房地產(chǎn)稅制改革步伐。所謂的房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，就是說(shuō)一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅，在我國(guó)一般包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等。以往在征稅過(guò)程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生由于登記信息散亂而導(dǎo)致的逃稅漏稅現(xiàn)象，而轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，將所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)，將所有信息進(jìn)行集中整合，可以從根本上重新新梳理土地制度和房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，尤其是增加了全國(guó)范圍內(nèi)擁有多套住房的“房哥”“房姐”的不動(dòng)產(chǎn)梯級(jí)征稅概率，從而發(fā)揮房地產(chǎn)稅制的積極作用，有效地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展。

4.推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)土地分國(guó)有和集體所有，相關(guān)內(nèi)容在《憲法》《物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)中進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，在這樣一種制度下，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生了一系列情況，具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)中以小產(chǎn)權(quán)房為代表的問(wèn)題更是侵害了買(mǎi)賣(mài)雙方的共同利益。而在《物權(quán)法》以法律條文的形式確定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)一步明確細(xì)化有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容，通過(guò)兩者的配合運(yùn)用實(shí)現(xiàn)了城市和農(nóng)村居民有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的最大限度覆蓋。尤其是農(nóng)村，有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證，令農(nóng)村居民有了保障自身合法權(quán)益的憑證依據(jù)，賦予了他們更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

換句話說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度解決了我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的信息亂象問(wèn)題，充實(shí)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中包括市場(chǎng)管理、市場(chǎng)交易、土地制度、房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等一系列制度的內(nèi)容，最大限度地降低了小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題帶來(lái)的社會(huì)矛盾，真正將限購(gòu)計(jì)劃落到實(shí)處，以此逐步建立起了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，為我國(guó)日后房地產(chǎn)制度的改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)的拓展壯大奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

5.一定程度上的反貪反腐。現(xiàn)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮的同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)中的部分人員出現(xiàn)了貪污腐敗現(xiàn)象，而在多種手段之中，利用房地產(chǎn)進(jìn)行賄賂不可避免、首當(dāng)其沖的成為行賄者的首選。這一問(wèn)題的出現(xiàn)，一方面是由于房地產(chǎn)價(jià)值的與日俱增，另一方面是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公布不及時(shí)，查找不透明。而《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確立實(shí)施，一定程度上減輕了這種問(wèn)題的出現(xiàn)，因?yàn)橹鸩浇⒉⑼晟频牟粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和公開(kāi)查詢(xún)，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正當(dāng)交易的問(wèn)題，對(duì)于發(fā)現(xiàn)腐敗活動(dòng)，斬?cái)嗬孑斔蜁?huì)有很大作用。在實(shí)踐中一些貪腐案件都是在一部分官員緊急處理那些來(lái)路不明的房子時(shí)被發(fā)現(xiàn)的。

以上所說(shuō)的就是《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。但是與此同時(shí)還要清楚的一點(diǎn)就是，無(wú)論是《物權(quán)法》的落實(shí)還是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，現(xiàn)階段都只是在上層建筑方面邁出的重要的一步，雖然現(xiàn)行的《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在處理曾經(jīng)存在的法律規(guī)范不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不集中等問(wèn)題過(guò)程中還存在一定的不足，但是相關(guān)的人員、單位機(jī)關(guān)只要做好自身的工作，真正發(fā)揮出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的積極意義，真正規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序并不是問(wèn)題。據(jù)此可以說(shuō)，雖然北上廣等大地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度有所衰減，但實(shí)質(zhì)上這種發(fā)展才是我們所想要的，才是真正健康長(zhǎng)期可持續(xù)的。所以從《物權(quán)法》角度出發(fā)，以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為基礎(chǔ)，強(qiáng)化嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效地規(guī)劃調(diào)控，實(shí)現(xiàn)其科學(xué)穩(wěn)定發(fā)展是有關(guān)政府部門(mén)和企業(yè)單位不可推卸的職責(zé)。

（作者單位：河南濟(jì)源市國(guó)土資源局）