到澳洲置業(yè)要把眼睛擦亮

潘欽楠

上次閑著扯了扯蓋房的事情，這回咱來嘮叨澳洲置業(yè)。下手買地買房前特別要注意的問題，頭一條最重要的就是：Due Diligence。翻譯過來就是“盡職調(diào)查”。說實(shí)話，我也覺得這詞在中文里可能有點(diǎn)硬，不過差不多像字面意思一樣，就是在作購(gòu)買決定前，把看中的這塊地或這座房子（商鋪）徹底弄個(gè)清楚的過程。

一般來講，去澳洲買房子的時(shí)候，以下幾點(diǎn)是大多數(shù)人都能做到的：一是貸款問題；二是選址問題；三是基本花銷問題，比如物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、市政費(fèi)等，國(guó)內(nèi)都是自己琢磨，在澳洲置業(yè)的是請(qǐng)律師幫忙參謀這些問題；四是檢查房屋結(jié)構(gòu)隱患，買賣雙方先擬個(gè)附有條件的協(xié)議，然后去請(qǐng)專業(yè)公司人員做房屋結(jié)構(gòu)和白蟻的檢查，沒問題了才能簽正式合同，簽完發(fā)現(xiàn)有不滿意的地方就只能自認(rèn)了；五是檢查合同文本細(xì)節(jié)，看看有沒有對(duì)自己不利的條款。當(dāng)然除了以上幾點(diǎn)，需要注意以及做的事還有，我根據(jù)自己的了解再說幾項(xiàng)。

第一條是檢查測(cè)繪圖，找測(cè)繪師確定地塊邊界。這個(gè)具體看現(xiàn)場(chǎng)需要不需要，有些很空曠的地方肯定就無所謂，可是有些小塊的土地，鄰居家的墻壓在邊界上的時(shí)候，這種情況就要注意了。我認(rèn)識(shí)的華人朋友之前做過的一個(gè)案子，那個(gè)客戶想要再建一個(gè)車庫(kù)，距離邊界1.5米，澳洲距離邊界1.5米及以上是不需要防火墻的。萬事俱備，可是真正到測(cè)量車庫(kù)位置的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，鄰居的房子并不是壓在邊界上，而是往里伸了1米。這下糟糕了，那距離邊界就不到1.5米了，照政策就得建防火墻了。這下那個(gè)客戶不干了，說那個(gè)鄰居違法在先，憑什么要我承擔(dān)后果（因?yàn)檫@個(gè)客戶本來不用建防火墻的），這不公平對(duì)不對(duì)？所以，那客戶說他的車庫(kù)就要建在原處，還就不弄防火墻，因?yàn)槟?.5米是他自己家的地。建筑商告訴他，他鄰居的建筑確實(shí)是違法的，可惜這是兩碼事兒，兩個(gè)建筑距離在1.5米以內(nèi)就是要建防火墻。說開了是可以和鄰居協(xié)商讓對(duì)方出錢建啊。如果他不建，是可以去告他違法建筑的，然后下文需要拆除的，然后只能等他拆了你再蓋車庫(kù)，就不用防火墻了。澳洲本地人有時(shí)候腦袋軸，本來客戶想在去年中旬就把這個(gè)車庫(kù)搞定的，結(jié)果到現(xiàn)在也沒開始動(dòng)工。想想如果真去告鄰居家這是違法建筑，以后鄰里關(guān)系多尷尬啊。所以買地之前準(zhǔn)確檢查測(cè)繪，買后不至于那么麻煩。

第二條是Easement，排污管道和各種其他管道的位置。很多到澳洲的華人想必都有意買個(gè)帶大后院的房子，將來可以在自家后院蓋個(gè)小房子（Granny Flat），可以租出去掙點(diǎn)外快，或者給親戚朋友住?，F(xiàn)在澳洲政府比較鼓勵(lì)這種做法，所以干這種小開發(fā)也越來越容易。比如在新南威爾士和昆士蘭州，蓋個(gè)Granny Flat都不用規(guī)劃審批，直接一個(gè)建筑審批搞定。維多利亞州是最嚴(yán)格的，蓋Granny Flat還要告訴地方政府是誰誰住進(jìn)去，然后等那個(gè)住戶搬走了或者不在這個(gè)地方住了，這個(gè)小房子還要拆的。但現(xiàn)在維州也在重新修訂自己的政策，讓在后院疊床架屋越來越容易。那么基本上說，后院里能不能蓋房子要看兩點(diǎn)：一是面積問題，各位看官挑房子的時(shí)候，到后院看一眼就一目了然了；第二就是各種管道的位置問題，因?yàn)楣艿郎戏胶椭車际遣荒苌w東西的，具體規(guī)定每個(gè)地方都不一樣，往細(xì)了我也說不清楚，不過最起碼要管道每邊留出兩米左右。必須考慮雨水排放，一般來講是排到馬路上，所以一塊地最好是向馬路的方向傾斜，或者有專門的工程設(shè)計(jì)。如果看見旁邊的地勢(shì)比較高，或者自己這塊的地勢(shì)比較高就要多用心思，尤其是老地塊，偶爾會(huì)出現(xiàn)雨水排放的問題，雨一下大了誰家發(fā)大水都不好。

第三條是規(guī)劃條款方面問題。在新南威爾士州，簽買房子合同的時(shí)候，法律規(guī)定里面必須有第149證書，講不清楚是不是應(yīng)該翻譯成“用地證書”？這個(gè)證書是當(dāng)?shù)卣l(fā)的，告訴你這塊地的性質(zhì)，能干什么不能干什么，有什么限制之類的。不過這個(gè)證書里的信息很寬泛，一般的自住房估計(jì)都差不多，可是如果想要根據(jù)這個(gè)證書里提供的信息，做一些投資或開發(fā)之類的話遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在昆士蘭州也有類似的證書，可是不用附在合同里，如果需要的話業(yè)主去向地方政府購(gòu)買。這個(gè)證書分成三個(gè)級(jí)別——第一個(gè)級(jí)別（Limited）基本上就是告訴業(yè)主用地性質(zhì)和地里有什么基礎(chǔ)設(shè)施。第二個(gè)級(jí)別（Standard）就是再把地方政府手里的各種審批文件提供出來，告訴業(yè)主土地權(quán)限是否過期。第三個(gè)級(jí)別（Full）會(huì)在第二個(gè)級(jí)別的基礎(chǔ)上再告訴這些審批文件里，有沒有無法滿足的條款等等。

這種分成三級(jí)的證書，對(duì)一般的買公寓或者別墅的朋友來說還好，不包括買樓花，買樓花的問題那又不一樣了，但是對(duì)于搞投資的朋友來說，證書里提供的這些信息的重要性就不言而喻了。當(dāng)然了，這些官方信息到底如何發(fā)揮其作用和重要性，我在這兒只能是隨口扯扯，關(guān)于投資潛力或者最佳的土地開發(fā)方案問題，還是需要在一些官方提供信息的基礎(chǔ)上，再具體情況具體分析。請(qǐng)一位靠譜的規(guī)劃師幫著分析方案并給出中肯評(píng)估，才能避免不必要的麻煩。因?yàn)橐粔K地能怎么開發(fā)、能開發(fā)成什么樣子，是個(gè)規(guī)劃政策問題，并不是靠畫圖能解決的哦。

第四條是其他問題。這個(gè)就比較寬泛了，比如后院有游泳池的話，有沒有圍欄，是不是在洪水區(qū)之內(nèi)的，地上有沒有樹，在什么位置，尤其是新南威爾士州，樹的問題管得很嚴(yán)。還有就是簽合同的時(shí)候，房子里包括不包括動(dòng)產(chǎn)（比如桌子椅子沙發(fā)之類的）。另外，在交了押金以后，入住之前這一段時(shí)間，如果房子出了什么問題由誰來負(fù)責(zé)等等。

對(duì)了，剛剛提起了樓花，關(guān)于買樓花前要做的盡職調(diào)查也是一套一套的。前幾年，國(guó)人開始熱衷于在澳洲買樓花，現(xiàn)在熱度也是有增無減，我還是根據(jù)自己知道的，說說與規(guī)劃相關(guān)但是很可能被急著買房的土豪們忽略的事項(xiàng)。比如建筑質(zhì)量問題，由于交定金的時(shí)候房子還沒蓋好，所以要選靠譜的、信譽(yù)好的開發(fā)商。最好的辦法是可以看看這些開發(fā)商之前做過的樓盤，去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，路邊有沒有壞的燈泡沒修啊，草坪有沒有清理啊，樓道里有沒有怪味啊，拉個(gè)抻腿的大爺大媽聊聊天，就能得到很多信息。當(dāng)然了，閱讀購(gòu)房合同也是重要的一部分，項(xiàng)目完工時(shí)間，可不可以到施工現(xiàn)場(chǎng)視察施工進(jìn)度等；如果開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題了，或者因?yàn)槟承┰蛴绊懯┕みM(jìn)度了怎么辦；完工后出現(xiàn)了建筑質(zhì)量問題應(yīng)該怎么辦。

買樓花必知的就是臭名昭著的日落條款（Sunset Clause），所謂的日落條款就是說在合同里，開發(fā)商保證多久完工交鑰匙。如果做不到的話退款，取消合同。其實(shí)這個(gè)條款的本意是要保護(hù)消費(fèi)者的利益，在發(fā)展相對(duì)較慢的中小城市也沒啥問題。關(guān)鍵是大城市，尤其是悉尼、墨爾本，房?jī)r(jià)噌噌地漲。所以很多不良的開發(fā)商就把項(xiàng)目一直拖著，拖過了日落條款的日期，讓合同作廢，然后再用更高的價(jià)格把房子賣出去。講公理，這簡(jiǎn)直就是赤裸裸的耍流氓臭不要臉的行為！這種事情發(fā)生得頻繁了，政府當(dāng)然不會(huì)坐視不管。去年底，新南威爾士州就修改了相關(guān)法律，說開發(fā)商如果拖過了日落條款的日期，想讓合同作廢的話，必須有很好的理由。如果買家不同意，那就可以法庭上見。這個(gè)修改還是蠻不錯(cuò)的，此處應(yīng)該有掌聲，為政府的英明神武點(diǎn)個(gè)贊！買樓花前一定要確定開發(fā)商已經(jīng)拿到了政府的批文。批文包括規(guī)劃方面和工程方面，不管是哪個(gè)州，只要是買樓花，批文是一定要有的。

閱讀物業(yè)管理?xiàng)l例也是非常重要的，因?yàn)檫@可是有法律效應(yīng)的文件，要說明業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，還有物業(yè)管理的范圍和責(zé)任等等，物業(yè)作決定時(shí)業(yè)主的投票權(quán)利。如果二手房的話，可以通過檢查前幾年的記錄，來看物業(yè)是不是收支平衡，是不是把業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)都花在點(diǎn)上。同時(shí)還要注意一些細(xì)節(jié)的規(guī)定，噪音、養(yǎng)寵物、公共區(qū)域的使用和維護(hù)問題，倒垃圾的問題，停車的問題，一堆大同小異的生活瑣事，還是越細(xì)越好。最后就是申訴程序了（Grievance Procedure ），碰上個(gè)不負(fù)責(zé)任的物業(yè)不是什么新鮮事，澳洲法律還算健全，所以不會(huì)讓業(yè)主上天無路入地?zé)o門的。申訴程序，往簡(jiǎn)單了說分為三步：第一步私下解決；第二步是庭外和解；如果還解決不了，那就是第三步，法庭上見了。

買樓花本質(zhì)上和賭博差不多，有很多好處，具體可以向澳洲賣房中介打聽，雖然大多數(shù)是忽悠，這事還得是要門兒清。如果要贏或者做到保本這場(chǎng)賭局，學(xué)習(xí)一些專業(yè)知識(shí)是可以幫助我們最小化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的，真要是物業(yè)不靈，鄰居不和，樓盤的質(zhì)量不好，住的鬧心不說，那以后就是不斷地?zé)X，這場(chǎng)賭局必輸無疑。所以，真要是想到澳洲置業(yè)，還是得把眼睛擦亮，買房前想的問題越多，買房后面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。

（編輯·宋國(guó)強(qiáng)）

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