論農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)之抵押權(quán)的實現(xiàn)

宋玉梁 董海霞 郭宇擎 叢 娜

遼寧工程技術(shù)大學(xué)，遼寧 阜新 123000

論農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)之抵押權(quán)的實現(xiàn)

宋玉梁 董海霞 郭宇擎 叢 娜

遼寧工程技術(shù)大學(xué)，遼寧 阜新 123000

農(nóng)村土地的規(guī)模化和專業(yè)化經(jīng)營成為不可阻擋的趨勢。其中土地的抵押問題值得大家探討和研究。土地的抵押一方面為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的規(guī)?；蛯I(yè)化提供了大量的耕地資源；另一方面也為農(nóng)戶提供了獲取資金的渠道。但是運作中也暴露出諸多問題：許多金融機構(gòu)不愿意接受土地作為抵押物；抵押后農(nóng)戶無力償還抵押貸款導(dǎo)致喪失農(nóng)地使用權(quán)等等。我們應(yīng)該通過健全法律來規(guī)范農(nóng)地抵押這種方式，嘗試建設(shè)一種新型農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)模式。

土地承包；抵押權(quán)；土地流轉(zhuǎn)

一、土地抵押權(quán)的概述

首先，在探討什么是土地抵押權(quán)之前我們應(yīng)該明白什么是土地流轉(zhuǎn)。我國的土地的所有權(quán)屬于國家享有，從1978年的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制以來，土地被分給農(nóng)戶，農(nóng)戶享有的是承包權(quán)經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)。土地流轉(zhuǎn)政策即農(nóng)民可以把土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶，也可以用土地使用權(quán)入股、投資、抵押貸款等。一方面使農(nóng)民獲得大量資金，另一方面使農(nóng)業(yè)可以大規(guī)模機械化生產(chǎn)。土地抵押是土地流轉(zhuǎn)的一種方式，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人為抵押權(quán)人。

二、農(nóng)地抵押所遇到的問題

(一)農(nóng)地抵押保障制度不夠完善

國家的土地流轉(zhuǎn)政策確實能推動土地抵押工作的進(jìn)行，但是社會明顯缺少對農(nóng)戶抵押貸款的保障機制。在理論運行模式：農(nóng)戶以地?fù)Q錢，投資生產(chǎn)經(jīng)營后獲取利潤，然后再以錢換地，實現(xiàn)資金和土地的合理化利用。但是從以地?fù)Q錢跳躍到以錢換地的過程中，農(nóng)戶是要承擔(dān)經(jīng)營不善賠本的風(fēng)險，社會上仍缺少風(fēng)險規(guī)避機制和保障機制。土地承載著農(nóng)戶的生活、醫(yī)療、養(yǎng)老等多種家庭重?fù)?dān)，缺乏必要的保障機制農(nóng)戶不敢放心的把農(nóng)地交出去，一旦農(nóng)民無法回贖土地那么自己就喪失了生活的途徑，農(nóng)地也不能得到更好的利用。

(二)土地抵押權(quán)實現(xiàn)的問題

我國法律規(guī)定的不甚合理，比如《擔(dān)保法》規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。這明顯與我國現(xiàn)行政策不符，《物權(quán)法》規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地不允許抵押。從法律層面上看，缺乏有效的法律支持，一旦農(nóng)戶和發(fā)放貸款的金融機構(gòu)產(chǎn)生糾紛，那么從法律層面就很難尋求幫助，即便是訴訟也得不到有利的支持。在農(nóng)地抵押權(quán)實現(xiàn)后，土地使用權(quán)歸金融機構(gòu)所有。由于土地的特殊性，金融機構(gòu)接受土地后無法實現(xiàn)其價值，國家缺乏土地交易的二級市場，導(dǎo)致土地只能困在金融機構(gòu)的手里無法經(jīng)營。

(三)抵押平臺的不完善

對農(nóng)地抵押服務(wù)的專業(yè)性平臺不夠完善，在大范圍內(nèi)缺少農(nóng)地抵押交易的平臺與市場。許多想要流轉(zhuǎn)的農(nóng)民往往不了解抵押的信息更缺乏抵押的渠道。即便是有相應(yīng)的服務(wù)平臺，也存在不少問題。信息不流通，農(nóng)民無法完全掌握對方的信息，對接受抵押的一方缺乏必要的了解。對農(nóng)地價值的評估，此類平臺沒有完整科學(xué)的農(nóng)地評估體系，對于農(nóng)地的區(qū)位、價值、年限、優(yōu)良等缺乏專業(yè)人員的考量，導(dǎo)致定價的不合理。

三、關(guān)于土地抵押的相關(guān)建議

(一)以縣級為單位建立統(tǒng)一的土地抵押后的二級市場

當(dāng)農(nóng)地被抵押給金融機構(gòu)后，金融機構(gòu)通常無法承擔(dān)經(jīng)營的責(zé)任，所以為了更好的獲取利益只能夠通過這種二級市場將土地再次通過招租等其他方式交個別的農(nóng)戶經(jīng)營，一方面通過這樣的市場可以將手里的農(nóng)地進(jìn)行資源的再次利用，另一方面金融機構(gòu)又可以從中獲取利益彌補自身的損失。此類二級市場，應(yīng)綜合考慮到農(nóng)地的回贖問題與農(nóng)作物生長周期。所以在二級市場中，應(yīng)科學(xué)擬定租賃時間，兼顧農(nóng)民回贖又不耽誤耕作。該市場應(yīng)該由政府保障運轉(zhuǎn)，維護土地流轉(zhuǎn)市場的穩(wěn)定性保障市場秩序。

(二)建立完善的農(nóng)地抵押保障制度

1.提供經(jīng)營技術(shù)與規(guī)劃支持

為了降低農(nóng)戶的經(jīng)營風(fēng)險，政府農(nóng)業(yè)部門應(yīng)該對農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行技術(shù)上的幫扶。主要是提供科技人員的技術(shù)和高科技的農(nóng)業(yè)用具，通過政府的專業(yè)人員指導(dǎo)，爭取把風(fēng)險降低在可控范圍之內(nèi)。政府的服務(wù)工作應(yīng)該體現(xiàn)在對市場的統(tǒng)籌規(guī)劃上，指導(dǎo)農(nóng)戶順應(yīng)市場供需的情況下合理安排自己的生產(chǎn)計劃，避免出現(xiàn)供過于求的局面。無論是生產(chǎn)還是經(jīng)營中都應(yīng)該體現(xiàn)對農(nóng)戶的保障。

2.失地農(nóng)民的安置保障

失地農(nóng)民指的是無力償還貸款，農(nóng)用地使用權(quán)用來償還債務(wù)的農(nóng)民。在以往的情形中，失地農(nóng)民往往成為無業(yè)人員進(jìn)城務(wù)工或者其他方式另謀生路，生活沒有保障，收入不穩(wěn)定?？梢酝ㄟ^農(nóng)地二級市場對此類人員進(jìn)行安置，農(nóng)地在進(jìn)入二級市場后，失地農(nóng)民可以成為農(nóng)地耕種的雇傭人員，對需要工作人員的農(nóng)戶來說，可以考慮優(yōu)先雇傭失地農(nóng)民。他們有著耕種經(jīng)驗，可以發(fā)揮他們的優(yōu)勢，這樣的方式也有利于耕種。等到農(nóng)戶有資金回贖自己的土地的時候，可以及時回贖自己的土地，再次經(jīng)營。

(三)完善服務(wù)中心機構(gòu)設(shè)施

政府土地部門應(yīng)該完善“土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”等此類服務(wù)平臺。把握好土地流轉(zhuǎn)平臺、農(nóng)戶、貸款機構(gòu)三者之間的關(guān)系，實現(xiàn)資源的共享和信息的及時有效。首先應(yīng)該對雙方進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督以及對相關(guān)材料的嚴(yán)格審查，保障土地抵押的順利進(jìn)行。其次應(yīng)該設(shè)置專業(yè)的土地價值評估機構(gòu)，對于用于抵押的土地進(jìn)行科學(xué)的評估，出具專業(yè)性的評估報告，該報告對于提供貸款的金融機構(gòu)有參考價值。最后應(yīng)重點培養(yǎng)專業(yè)的評估人員，提高評估結(jié)果的科學(xué)性和合理性。并且還可以與一些有專業(yè)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)合作，鼓勵他們開展土地抵押權(quán)價值評估業(yè)務(wù)。

[1]劉世明.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款：信貸供給與機制構(gòu)建[J].金融監(jiān)管研究，2016.1.

[2]胡靜.農(nóng)村土地抵押的運行實踐與制度完善[J].重慶大學(xué)學(xué)報，2015.21.

[3]鄧小云.我國農(nóng)村土地抵押的實踐困境與法制完善[J].甘肅社會科學(xué)，2014.5.

[4]夏雨.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押問題研究[D].海南大學(xué)，2015.5.

D923.2；D922.3；F321.1

A

2095-4379-(2017)31-0184-02

宋玉梁(1997-)，男，遼寧工程技術(shù)大學(xué)，法律專業(yè)本科生。