我國(guó)房產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)的研究

林晶 馬睿君

對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院

我國(guó)房產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)的研究

林晶 馬睿君

對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院

目前，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)入了攻堅(jiān)階段，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和穩(wěn)定發(fā)展有著重要作用。但是現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易產(chǎn)生不合理的泡沫化炒作因素。為了能夠真正解決好房地產(chǎn)業(yè)在必要調(diào)控下的健康發(fā)展問題，人們寄希望于房產(chǎn)稅。

1994年我國(guó)實(shí)行分稅制改革后，流轉(zhuǎn)稅收入占主體地位。間接稅的累退性會(huì)對(duì)社會(huì)造成較大的影響，進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距。對(duì)于房產(chǎn)稅的實(shí)施，如何才能在不增加居民稅收負(fù)擔(dān)的情況下，有助于稅制優(yōu)化，這也是我國(guó)政府需要解決的實(shí)際問題。

一、 我國(guó)房地產(chǎn)稅稅制的概況

房地產(chǎn)稅分為狹義房地產(chǎn)稅和廣義房地產(chǎn)稅，狹義的房地產(chǎn)稅僅局限于對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，而廣義的房地產(chǎn)稅是對(duì)整個(gè)房產(chǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，分為三個(gè)大類，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、房地產(chǎn)收益稅、房地產(chǎn)保有稅。

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收以流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為主，保有環(huán)節(jié)較少，而國(guó)外正好相反，這是我國(guó)房地產(chǎn)稅收與西方國(guó)家鮮明的差異。這就使得稅目發(fā)生重疊，稅負(fù)過重，也成為房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的重要原因，同時(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始囤積土地，待價(jià)而沽，這就造成了大量土地的浪費(fèi)。因此，房地產(chǎn)稅收的改革應(yīng)當(dāng)以征收環(huán)節(jié)作為切入點(diǎn)。

二、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅制存在的主要問題

（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)落后于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)需求

我國(guó)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅適用的大部分政策是基于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)背景上制定的，自改革開放以來，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和制度安排已發(fā)生了深刻變革，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅難以充分發(fā)揮其調(diào)節(jié)作用。

（二）房地產(chǎn)稅制體系結(jié)構(gòu)不合理，重流轉(zhuǎn)、輕保有

我國(guó)的房地產(chǎn)稅制體系雖涉及了較為全面的環(huán)節(jié)，但是在結(jié)構(gòu)上還不夠合理，主要表現(xiàn)為重流轉(zhuǎn)，輕保有。首先從稅種數(shù)量上來看，房地產(chǎn)稅制體系中包含的10個(gè)稅種，僅有兩個(gè)是在保有環(huán)節(jié)開征的，其余全部是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)開征；其次，從稅收收入來看，保有環(huán)節(jié)與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收收入相差很大。不合理的稅種設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)的交易造成了不利的影響，從一定意義上促進(jìn)了偷逃稅款和投機(jī)行為。

（三）稅制要素設(shè)計(jì)不合理

一是稅基較窄。我國(guó)房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅基本只對(duì)城市等地區(qū)的納稅人征稅；雖然將全部城市住房納入征稅范圍，但是明確規(guī)定對(duì)居民非經(jīng)營(yíng)性住宅免稅；雖然城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例中并未對(duì)城市居民普通住房免稅，但是多數(shù)地方政府都明確規(guī)定對(duì)其免稅。

二是計(jì)稅依據(jù)和稅率不合理。就稅率來說，主要存在兩個(gè)方面的問題，一是稅收水平普遍較低，使得稅收收入較少；二是對(duì)于不同的地區(qū)其發(fā)展水平不一，采用相同的稅率進(jìn)行征收，削弱了房地產(chǎn)稅征收的意義。對(duì)于出租的房產(chǎn)按照原始成本計(jì)稅就會(huì)產(chǎn)生偷稅、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。城鎮(zhèn)土地按照土地面積征稅也產(chǎn)生了很多的弊端，沒有彈性的稅率無法體現(xiàn)土地價(jià)值的變化，這就導(dǎo)致對(duì)土地過度占用的現(xiàn)象頻發(fā)。

三是稅種雜亂，存在重復(fù)征稅。從大口徑來說，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅稅種較多，一些稅種看起來比較獨(dú)立，實(shí)質(zhì)上是對(duì)同一稅基反復(fù)征收，稅種之間也無法兼容。稅種較多會(huì)直接增加稅收征管成本，形成重復(fù)征稅而且還造成房地產(chǎn)稅收繁重的印象。

四是房地產(chǎn)稅制的配套制度不完善，限制了房地產(chǎn)稅制的發(fā)展。從發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐來看，房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)、征收管理需要一系列的配套制度，其中最主要的就是房地產(chǎn)信息登記和機(jī)制評(píng)估體系。我國(guó)目前房地產(chǎn)登記和評(píng)估體系尚不健全，還沒有在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息的共享，這種平臺(tái)和制度的缺失影響了房地產(chǎn)稅的征繳和稅制的改革步伐。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅稅制的方案設(shè)計(jì)

（一）稅種的設(shè)定

進(jìn)行房產(chǎn)稅稅制方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)精簡(jiǎn)稅種。住房買賣環(huán)節(jié)的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等可以考慮取消，個(gè)人所得稅和契稅可以大幅削減，保留印花稅。鑒于房產(chǎn)稅僅針對(duì)房屋征收，因此應(yīng)當(dāng)保留城鎮(zhèn)土地使用稅這一稅種。

在諸多稅種中，直接針對(duì)房地產(chǎn)開征的稅種，計(jì)劃征收的主要有三個(gè)稅種，包括開發(fā)環(huán)節(jié)開征的耕地占用稅、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的土地增值稅以及保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

（二）征稅對(duì)象的選擇

多數(shù)國(guó)家的征稅對(duì)象是全體住宅，免稅的范圍僅限于低收入、弱勢(shì)群體自住的房地產(chǎn)和政府部門、教育機(jī)構(gòu)、慈善機(jī)構(gòu)等擁有的專門用于公益目的的房地產(chǎn)。從試點(diǎn)改革經(jīng)驗(yàn)的角度考慮，滬渝兩市的房地產(chǎn)稅都是對(duì)增量房征稅，但是并未達(dá)到政策的預(yù)期效果。因此在未來的房地產(chǎn)稅收中，征收對(duì)象應(yīng)當(dāng)增加，包括除公益性房產(chǎn)和特殊群體自住房產(chǎn)以外的大多數(shù)地產(chǎn)。

（三）計(jì)稅依據(jù)的確定

按照市場(chǎng)價(jià)值征稅因其具有較大的優(yōu)越性而為大多數(shù)國(guó)家采用，我國(guó)專家亦大多支持這一模式。采用這種計(jì)稅依據(jù)，其關(guān)鍵在于定期進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。這需要一系列要素作為保障，包括專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、專業(yè)的評(píng)估人員、計(jì)算機(jī)批量評(píng)價(jià)系統(tǒng)、周期評(píng)估機(jī)制、信息公開制度和爭(zhēng)議解決制度。

（四）扣除標(biāo)準(zhǔn)和稅率的設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)稅的一個(gè)弊端就是增加城市間財(cái)政收入的差距，而要解決這一弊端，就應(yīng)該考慮到人均面積和住房?jī)r(jià)值這兩個(gè)因素?？蓪⑷司?0平方米和城市住宅價(jià)值的中位數(shù)作為扣除標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)既有利于大家購(gòu)買首套房，也為房地產(chǎn)投機(jī)設(shè)置了較大成本。

從世界范圍來看，國(guó)際房地產(chǎn)稅平均稅率在1%～2%之間，如果中國(guó)房地產(chǎn)稅的有效稅率能夠保持在房地產(chǎn)價(jià)值的1%，其收入能夠達(dá)到GDP的3%及以上，就會(huì)高于這一稅種的開設(shè)成本從而為其開設(shè)提供可能性。

（五）技術(shù)支持

征收房地產(chǎn)稅需要兩個(gè)方面的技術(shù)支持：一是建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)；二是建立房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)估系統(tǒng)。房地產(chǎn)稅采用房地產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，鑒于房地產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)態(tài)變化性，需對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行周期性的評(píng)估，這意味著存在大量的專業(yè)評(píng)估人員、機(jī)構(gòu)的缺口，應(yīng)當(dāng)在改革中不斷完善。