地產(chǎn)一哥許家印2016年恒大超越萬(wàn)科成行業(yè)老大，并自稱全球第一房企

李永華

恒大已經(jīng)完成最原始的土地儲(chǔ)備，總土地儲(chǔ)備達(dá)1.86億平方米，即便5年內(nèi)不買地，也可以保證未來(lái)幾千億的銷售規(guī)模。

2017年上半年，萬(wàn)科董事會(huì)改選是其控制權(quán)之爭(zhēng)的另一出大戲，許家印手中的票將成為左右大局的關(guān)鍵力量。

2016年歲末，自稱“全球第一房企”的恒大也給市場(chǎng)留下諸多懸念：高位接盤(pán)成萬(wàn)科第三大股東后，何去何從：有錢任性“買買買”的恒大人壽，被監(jiān)管層強(qiáng)行叫停股票投資業(yè)務(wù);曾經(jīng)豪言萬(wàn)丈的“水、糧、奶、油”多元化轉(zhuǎn)型戛然而止;借殼回歸A股計(jì)劃與萬(wàn)科控制權(quán)之爭(zhēng)相糾纏，道阻且長(zhǎng)……

唯一確定的是，神也擋不住中國(guó)恒大集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“恒大”）董事局主席許家印登頂中國(guó)地產(chǎn)一哥的步伐。

“快字訣”：20年造成全球第一房企

2016年12月5日，恒大宣布，1至11月份，累計(jì)合約銷售金額約達(dá)人民幣3488.5億元，同比增長(zhǎng)102.4%，領(lǐng)先第二名萬(wàn)科74.9億元，同時(shí)，總資產(chǎn)、現(xiàn)金余額等多項(xiàng)指標(biāo)方面均超過(guò)萬(wàn)科，成為行業(yè)第一。

恒大官網(wǎng)的自我介紹稱，目前，公司總資產(chǎn)達(dá)萬(wàn)億，年銷售規(guī)模超4000億，員工8萬(wàn)多人，已躋身世界500強(qiáng)，并成為全球第一房企。許家印定下的新目標(biāo)是，到2020年，總資產(chǎn)超3萬(wàn)億，房地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億。

從1996年誕生伊始，恒大就打出“快字訣”，至2006年，恒大已躋身中國(guó)房企20強(qiáng)，走出廣州，發(fā)力三四線城市。曾經(jīng)的鋼鐵生產(chǎn)車間主任許家印將流水線生產(chǎn)模式引入了地產(chǎn)業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，讓恒大全國(guó)各大樓盤(pán)不管是在黑龍江還是海南，幾乎全部是一個(gè)模子刻出來(lái)的。與此同時(shí)，恒大也逐步形成快速拿地、快速銷售、快速回款的打法，“精裝”“開(kāi)盤(pán)特價(jià)”“規(guī)模、高速”逐漸成為其特有的標(biāo)簽。

2015年以來(lái)，恒大更加兇猛。2015年僅對(duì)外并購(gòu)就耗資超過(guò)600億元。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前11月，恒大通過(guò)公開(kāi)招拍掛共獲取106塊土地，拿地總價(jià)達(dá)到686.35億元。

在2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大總裁夏海鈞表示，恒大已經(jīng)完成最原始的土地儲(chǔ)備，總土地儲(chǔ)備達(dá)1.86億平方米，即便5年內(nèi)不買地，也可以保證未來(lái)幾千億的銷售規(guī)模。

狂飆猛進(jìn)也不無(wú)隱憂：恒大2016年半年報(bào)顯示，集團(tuán)總資產(chǎn)9999.2億，總負(fù)債8179億，凈資產(chǎn)為1820億（包含永續(xù)債1160億），資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.79%。按照香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，永續(xù)債列入權(quán)益，若剔除這一部分，恒大資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)90%。

如此之高的負(fù)債率，也意味著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。早在2008年，大肆擴(kuò)張中的恒大謀求香港上市失敗當(dāng)時(shí)恒大亟需現(xiàn)金用于償還銀行貸款及大規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，但因缺乏融資手段致資金緊張，而被視為恒大歷史上最大的危機(jī)。彼時(shí)，恒大地產(chǎn)負(fù)債率不到50%。后來(lái)直至2009年11月才在香港成功上市。

買！買！買！舉牌萬(wàn)科浮虧42億元，恒大舉牌概念股年底驚魂

坊間傳言，恒大2008年上市失敗危急之時(shí)，許家印曾求助于王石，遭后者拒絕。

戲劇性的是，2016年8月，萬(wàn)科控制權(quán)之爭(zhēng)已鏖戰(zhàn)多時(shí)，股價(jià)高企，許家印卻半路殺出，且持續(xù)大手筆買入。截至2016年底，恒大共持有15.53億股萬(wàn)科A股股份，持股比例為14.07%，耗資362.73億元。依此計(jì)算，恒大持股均價(jià)為23.35元/股，以12月26日收盤(pán)價(jià)20.65元/股計(jì)算，其賬面浮虧達(dá)42億元。

恒大加入這場(chǎng)游戲后，因可買入的萬(wàn)科流通股已為數(shù)不多，各方籌碼已基本鎖定。截至2016年11月30日，萬(wàn)科股本結(jié)構(gòu)中，寶能持股25.40%、華潤(rùn)持股15.29%、恒大持股14.07%、萬(wàn)科管理層資管計(jì)劃共計(jì)持股7.12%、安邦持股約為6.18%，個(gè)人股東劉元生持有1.23%。

市場(chǎng)一度揣測(cè)許家印將謀求控制權(quán)一血2008年之恥。然而，這并非故事真相。2016年12月17日晚，恒大總裁夏海鈞稱，恒大無(wú)意也不會(huì)成為萬(wàn)科的控股股東。這是恒大高層首次明確表示持股萬(wàn)科的目標(biāo)。

盡管如此，將于2017年上半年舉行的萬(wàn)科董事會(huì)改選，將是其控制權(quán)之爭(zhēng)的另一出大戲，許家印手中的票將成為左右大局的關(guān)鍵力量。

萬(wàn)科只是恒大舉牌最為人注目的一家。2016年，恒大還先后控股收購(gòu)嘉凱城，舉牌廊坊發(fā)展20%的股權(quán)。

此外，因頻頻舉牌及準(zhǔn)舉牌，恒大旗下的恒大人壽與其他險(xiǎn)資已經(jīng)成為A股市場(chǎng)令人側(cè)目的生猛力量，恒大人壽更以其快進(jìn)快出的游資風(fēng)格，打破了市場(chǎng)此前關(guān)于險(xiǎn)資長(zhǎng)期投資的心理預(yù)期，讓不少跟風(fēng)的投資者深陷套中。

梅雁吉祥堪稱恒大人壽的“經(jīng)典之作”。2016年9月28日至9月30日，恒大人壽買入梅雁吉祥股票9395.83萬(wàn)股，占公司總股本的4.95%，因未超過(guò)5%的持股舉牌線，無(wú)需公告即可隨時(shí)進(jìn)出。10月25日，梅雁吉祥漲停。當(dāng)晚，梅雁吉祥三季報(bào)顯示，恒大人壽已成為梅雁吉祥第一大股東。隨后，其股價(jià)連續(xù)兩日漲停，至10月28日股價(jià)創(chuàng)出年內(nèi)新高。11月2日，遭上交所問(wèn)詢后，梅雁吉祥公告恒大已于10月31日清倉(cāng)，股價(jià)跌停，隨之一路下跌至12月26日的5.74元/股，跌幅近30%。

恒大人壽如此凌厲的打法也曾在棟梁新材、國(guó)民技術(shù)、雪迪龍、平高電氣等多個(gè)上市公司屢試不爽，獲利頗豐。

這引發(fā)了監(jiān)管層的不滿。保監(jiān)會(huì)下發(fā)通知稱，暫停恒大人壽委托股票投資業(yè)務(wù)。恒大概念股隨之大幅下跌。同時(shí)，恒大人壽萬(wàn)能險(xiǎn)的互聯(lián)網(wǎng)銷售渠道被叫停，該渠道銷售占比高達(dá)91%。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，2017年，若其萬(wàn)能險(xiǎn)互聯(lián)網(wǎng)銷售不暢，恒大人壽恐怕再難掀起波瀾。

賣！賣！賣！多元化受挫，

糧、米、水、油清倉(cāng)處理

“中國(guó)目前有太多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，如果我們不去做就太可惜了?！?013年，對(duì)于恒大的多元化戰(zhàn)略，許家印如是說(shuō)。

時(shí)逢地產(chǎn)寒冬，恒大高調(diào)進(jìn)入糧、米、水、油等快消品行業(yè)。一時(shí)間，恒大各種廣告鋪天蓋地，并聲稱“恒大冰泉”創(chuàng)造了鋪貨30天獲57億訂單的行業(yè)奇跡。2014年初，許家印要求恒大冰泉的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)是：2016年300億元！

但計(jì)劃遠(yuǎn)趕不上變化。

2016年9月28日，恒大宣布，將其乳業(yè)、礦泉水、糧油板塊以總價(jià)27億元清倉(cāng)出售，且允許受讓方5年內(nèi)繼續(xù)使用“恒大”品牌。

割肉背后是巨額虧損。自2013年至2015年5月，恒大冰泉累計(jì)虧損39.46億元。因乳業(yè)、糧油板塊數(shù)據(jù)未公布，其經(jīng)營(yíng)情況尚不得而知。

退出快消品，并不意味著恒大多元化止步。許家印表示，恒大已進(jìn)入“多元+規(guī)模+品牌”的發(fā)展戰(zhàn)略階段，正在實(shí)施“夯實(shí)基礎(chǔ) 多元發(fā)展”的第七個(gè)“三年計(jì)劃”。

恒大足球?qū)覍見(jiàn)Z冠的輝煌戰(zhàn)績(jī)讓廣州恒大淘寶足球俱樂(lè)部股份有限公司（恒大淘寶）備受追捧。2015年11月，恒大淘寶登陸新三板，成為亞洲足球第一股，首筆融資募集資金8.7億元，市值約218億元。但在耀眼光環(huán)下，恒大淘寶2013至2015年連續(xù)虧損，凈利潤(rùn)分別為-5.76億元、-4.83億元和-9.53億元。

一波三折，A股回歸路緩緩前行

因香港市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房企普遍估值不高，恒大回歸A股是許家印力推的戰(zhàn)略方向。

私有化后借殼回歸A股是其路徑之一。按照規(guī)定，要約方只需收購(gòu)超過(guò)90%的股份就可成功私有化。2015年底，許家印、丁玉梅夫婦合計(jì)持有恒大80.12%的股份。

2016年4月，恒大耗資36.1億收購(gòu)嘉凱城52.78%的股份，入手這一殼資源。此后，廊坊發(fā)展又被視為第二個(gè)借殼對(duì)象。許家印只差一步之遙。

行至年終，恒大卻選擇了分拆上市。

2016年11月14日，深深房A公告，擬購(gòu)買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)，交易完成后，凱隆置業(yè)將成為公司的控股股東，實(shí)際控制人為許家印。注入深深房的資產(chǎn)包括恒大絕大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及恒大淘寶足球俱樂(lè)部。為此，恒大計(jì)劃引入300億元戰(zhàn)略投資，投資后A股市值約為2280億元，該估值是恒大港股上市平臺(tái)的近4倍。

不過(guò)，2016年上半年，市場(chǎng)曾傳言證監(jiān)會(huì)暫緩中概股及紅籌股國(guó)內(nèi)上市。對(duì)此，證監(jiān)會(huì)發(fā)言人張曉軍表示，“這類企業(yè)回歸A股有較大的特殊性，特別是對(duì)境內(nèi)外市場(chǎng)的明顯價(jià)差、殼資源炒作應(yīng)該高度關(guān)注”。

目前，恒大分拆上市方案正等待監(jiān)管層的批準(zhǔn)。相對(duì)于其他企業(yè)的回歸之路，恒大回歸計(jì)劃因與萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)相互糾纏而更加撲朔迷離。

媒體曾報(bào)道，深圳市政府開(kāi)列的條件是，若要借殼深深房A，恒大須將其所持萬(wàn)科股份轉(zhuǎn)給深圳地鐵。后者正是萬(wàn)科此前試圖通過(guò)定增引入的“白衣武士”。然而，萬(wàn)科2016年12月18日公告稱，公司終止與深圳地鐵重組。

2017年，恒大能否回歸A股，以及萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)都將揭開(kāi)謎底。