土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系的研究

戴寶珠

摘 要：當(dāng)前，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷趨于成熟，且取得了較大的發(fā)展，然而，縱觀我國(guó)房地產(chǎn)資源的配置，依然以政府為主導(dǎo)，其市場(chǎng)還很不規(guī)范化。如果投資增長(zhǎng)過(guò)快，很容易引起市場(chǎng)的失衡，并促使房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)居高不下等。在這種情況下，不僅浪費(fèi)了房地產(chǎn)資源，還會(huì)給居民的生活、工作帶來(lái)很大壓力。鑒于此，本文在參考相關(guān)文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合多年的個(gè)工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行分析、研究，最后提出可行性的建議和意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；關(guān)系；分析

中圖分類號(hào)： F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-1069（2016）35-82-2

0 引言

隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民的居住需求不斷增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)的快速、多元化發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)除了在滿足人類居住需求外，與眾多產(chǎn)業(yè)也是息息相關(guān)，比如消費(fèi)、金融、就業(yè)、信貸等。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視度不斷提高，并且制定了一系列的制度、政策，推動(dòng)城鎮(zhèn)住房的快速改革，引導(dǎo)其健康、平穩(wěn)的發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，也日益暴露出了各種弊端，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的失衡、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快等。因此，對(duì)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系進(jìn)行研究非常有必要。

1 地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

研究表明，房地產(chǎn)價(jià)高的根源在于昂貴的地價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格與地價(jià)均授予產(chǎn)權(quán)價(jià)格的范疇，且決定于供求關(guān)系。其區(qū)別在于：在土地市場(chǎng)需求中，受到自然供給的影響，在價(jià)格方面的變動(dòng)，也更傾向于需求。然而，與土地市場(chǎng)不同，房地產(chǎn)供給不包括生產(chǎn)費(fèi)用。所以，作為一個(gè)生產(chǎn)的過(guò)程中，必須滿足足夠的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，才能持續(xù)地發(fā)展下去。正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)價(jià)格既是購(gòu)買方的價(jià)格，也是出售方的價(jià)格。除此之外，在不同城市中，地價(jià)的差異性，也引發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格的差異。經(jīng)分析，可以得出下面的結(jié)論。第一，地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格永遠(yuǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)稅費(fèi)率、 容積率、建安成木不同時(shí)，也會(huì)影響到地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。第二，上述條件中，保持其他條件恒定，當(dāng)容積率的變化與房地產(chǎn)價(jià)格的變化呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。比如，當(dāng)容積率增大時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)降低。同樣，保持其他條件不變，建安成本與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。舉個(gè)例子，當(dāng)建安成本升高后，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。再次，保持其他條件不變，稅費(fèi)率的變化與房地產(chǎn)的價(jià)格也呈正相關(guān)的關(guān)系。同時(shí)，與其他兩個(gè)指標(biāo)上臂，稅費(fèi)率的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大。即當(dāng)稅費(fèi)率下降后，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)下降。當(dāng)稅費(fèi)率增加后，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)上升?？梢钥闯觯虢档头康禺a(chǎn)價(jià)格，采取降低稅費(fèi)率的方式，是非常有效且比較直接的。

2 土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)數(shù)量的關(guān)系

房與地息息相關(guān)，不可分割。保證足夠的土地供應(yīng)量后，才能為房地產(chǎn)的數(shù)量提供條件。在分析二者之間的關(guān)系時(shí)，通常將容積率作為重要的參數(shù)。容積率指的是：在城市用地中，允許修建總建筑面積與地塊面積的比值。下面的公式可以反映出二者的關(guān)系。如式（1）所示。

Q=F×QL（1）

在式（1）中，Q為房地產(chǎn)的數(shù)量，F(xiàn)表示容積率，QL表示土地供應(yīng)量。保持容積率不變時(shí)，當(dāng)土地供應(yīng)量增加后，房地產(chǎn)的數(shù)量也增加。當(dāng)土地供應(yīng)量減少后，房地產(chǎn)的數(shù)量也減少。所以，二者之間是正相關(guān)的關(guān)系。直線穿過(guò)原點(diǎn)m后，顯示了土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)數(shù)量的線性關(guān)系。即容積率下降時(shí)，m線斜率減少，并向下旋轉(zhuǎn)，然后成為m1線。容積率上升時(shí)，則與上述的變化剛好相反，m線轉(zhuǎn)換為m2線。一般而言，容積率的指標(biāo)大于1，如圖1所示。

3 土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)機(jī)理

首先，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析。如果房地產(chǎn)需求上升后，則會(huì)導(dǎo)致土地供應(yīng)量、地價(jià)、房地產(chǎn)數(shù)量紛紛增加。所以，房地產(chǎn)價(jià)格上升后，也會(huì)使土地供應(yīng)量上升。同時(shí)，土地供應(yīng)量出現(xiàn)變化后，也是由房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)引起的。其次，從土地價(jià)格彈性變化來(lái)分析。如果土地供給彈性充足，此時(shí)就可以滿足房地產(chǎn)數(shù)量對(duì)土地的需求。所以，當(dāng)土地供應(yīng)量增加后，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)受到影響。相反，當(dāng)土地供給無(wú)任何彈性時(shí)，如果增加土地供給量，就會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)。但是，從現(xiàn)實(shí)中來(lái)看，上述兩種情況存在的非常少。最準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，二者之間的關(guān)系應(yīng)該是介于兩種情況之間。當(dāng)城市處于發(fā)展的初期時(shí)，人口對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，也是相對(duì)寬松的。此時(shí)，土地供給彈性較大。如果土地供應(yīng)量出現(xiàn)變動(dòng)后，則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大的變動(dòng)。與此同時(shí)，隨著城市的快速發(fā)展，人口數(shù)量就會(huì)大幅度增加。但是，受到城市規(guī)劃的限制，城市土地越來(lái)越少，進(jìn)而降低了土地的彈性供給。在這種情況下，如果土地供應(yīng)量發(fā)生變動(dòng)后，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也逐漸削弱。所以，當(dāng)土地供給價(jià)格彈性條件不同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同的變化。該關(guān)系可以用曲線圖來(lái)表示，如圖2所示。

4 建議

根據(jù)上述理論，基于土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，本文翻閱了大量的文獻(xiàn)，并結(jié)合自身的工作經(jīng)驗(yàn)，提出幾點(diǎn)具體的建議和意見(jiàn)。首先，將用地制度中的“雙規(guī)制取消”，并在政策上加大支持，比如，減免稅收，提供無(wú)償資助政策，有償資助政策等。在“雙軌制”的用地制度下，暴露的問(wèn)題越來(lái)越多。因此，必須加大改革的力度。其次，土地儲(chǔ)備中心在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，必須以市場(chǎng)需求標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)講，相關(guān)部門必須深入到土地市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，考慮到不同供給對(duì)象的不同需求，制定合理的供應(yīng)計(jì)劃，或者有償出讓用地計(jì)劃。同時(shí)，在實(shí)施城市土地規(guī)劃時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的成熟度，積極向有償出讓形式轉(zhuǎn)變。再次，在出讓土地時(shí)，采用拍賣的方式。長(zhǎng)期以來(lái)，在出讓土地時(shí)，主要采用協(xié)議的方式。但是，這種方式并不能真實(shí)地反映出市場(chǎng)的需求，本質(zhì)上來(lái)講就是行政劃撥。鑒于此，采用拍賣的方式非常有必要。復(fù)次，采用稅收的手段，促進(jìn)城市土地內(nèi)涵挖潛。研究表明，利益驅(qū)動(dòng)是導(dǎo)致城市用地快速擴(kuò)展的重要原因。因此，有必要建立城鎮(zhèn)土地線，遏制土地被過(guò)度占用，以此來(lái)增加農(nóng)業(yè)凈收入。最后，對(duì)現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃制定方式進(jìn)行改革。當(dāng)前，在城市土地規(guī)劃中，存在很多問(wèn)題，影響到了人口預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，不利于土地資源的合理配置。因此，必須進(jìn)行改革，以此來(lái)提高決策的科學(xué)性、合理性。

5 結(jié)束語(yǔ)

本文結(jié)合實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，分析了土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。然后，針對(duì)二者之間的關(guān)系，提出了改善的具體建議和意見(jiàn)。比如，將用地制度中的“雙規(guī)制取消”，并在政策上加大支持；土地儲(chǔ)備中心在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，必須以市場(chǎng)需求標(biāo)準(zhǔn)；在出讓土地時(shí)，采用拍賣的方式等。希望可以作為參考?？偠灾?，只要掌握開(kāi)發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，才能采取有效的辦法和措施，促進(jìn)其健康、穩(wěn)定、快速地發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

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