試論商品房地下車位權(quán)屬問題

成雯

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，越來越多的現(xiàn)實(shí)物權(quán)問題出現(xiàn)在我們的眼前。大家都知道越來越多的居民擁有自己的住房，也有了自己的汽車，隨著汽車的數(shù)量增多，使得供給和需求之間配比出現(xiàn)了不均衡，私人汽車保有量大幅度增加讓各個(gè)小區(qū)停車位出現(xiàn)了嚴(yán)重供給不足，隨之而來的就是關(guān)于停車位的法律糾紛越來越多。本文就是分析停車位的權(quán)利歸屬問題。

停車位物權(quán)糾紛

一、小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬問題

關(guān)于小區(qū)停車位的糾紛中，最主要的矛盾在產(chǎn)權(quán)歸屬方面。停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，是的有關(guān)停車位的買賣、租賃、使用等一系列環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理公司為了相關(guān)問題一直有所爭論，且各執(zhí)一詞。在《物權(quán)法》頒布前后，各地區(qū)都有相應(yīng)的立法，但是各地區(qū)的法規(guī)不是很統(tǒng)一，且多有沖突。關(guān)于小區(qū)停車位的訴訟更是絡(luò)繹不絕，法院至今也沒有給出相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)出現(xiàn)案情很類似但是判決卻出現(xiàn)迥異的現(xiàn)象，社會(huì)效果不容樂觀。

二、小區(qū)住宅停車位的性質(zhì)

（一）小區(qū)停車位的權(quán)屬問題

首先要確定的就是，小區(qū)停車位是否屬于物權(quán)法上的“物”、能否成為所有權(quán)的客體？在傳統(tǒng)的民法理論中，物是指客觀存在于人身之外，能夠滿足權(quán)利主體的利益需要，并能為權(quán)利主體所能支配和利用的物質(zhì)實(shí)體。小區(qū)停車位作為區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施是客觀存在的，存在于人體之外的實(shí)體物；設(shè)置停車位是為了方便業(yè)主停泊使用，能夠根據(jù)一般的常識(shí)區(qū)別個(gè)物與他物，可以別人支配和使用。因此，停車位已經(jīng)具備了“物”的一般屬性。

小區(qū)的停車位是小區(qū)的一部分，與地上的建筑物緊密聯(lián)系密不可分，然而小區(qū)停車位和地上建筑物之間是什么樣的關(guān)系，是獨(dú)立物還是所有建筑物的附著物，有些學(xué)者之間有爭議。我認(rèn)為小區(qū)停車位依附于所有建筑物，根據(jù)主物與從物的相關(guān)理論，主物轉(zhuǎn)移從物也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移的原則，作為從物的小區(qū)停車位的法律權(quán)利就應(yīng)該依附于其主物的所有建筑物。

依法處分小區(qū)停車位要考慮到它與所依附的區(qū)分所有建筑物的關(guān)系，但并不能因此就推導(dǎo)出二者屬于主從物關(guān)系。根據(jù)民法理論，主物和從物都是獨(dú)立之物，需要相互結(jié)合才能發(fā)揮出“物”的功能，只有作用有主要和次要之分，才被人類劃分為主物和從物。主物是指在于他物結(jié)合使用能夠發(fā)揮主要作用的物，從物是指與他物結(jié)合發(fā)揮次要、輔助作用的物。根據(jù)這個(gè)理論，小區(qū)停車位是為了方便小區(qū)業(yè)主的日常生活而設(shè)計(jì)出來的輔助物，當(dāng)其脫離建筑物時(shí)不會(huì)影響小區(qū)住宅的功能的發(fā)揮，小區(qū)停車位照樣起到停泊車輛的功能。據(jù)此，小區(qū)停車位和地面建筑物并非主物和從物的關(guān)系。停車位是相對(duì)獨(dú)立的物，可以單獨(dú)發(fā)揮其功能，因此可以獨(dú)立交易。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，停車位的設(shè)計(jì)是作為建筑物的配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，是為了建筑物所有權(quán)人服務(wù)的。所以不能用單純物權(quán)法和民法上的相關(guān)理論來判別停車位是什么性質(zhì)的“物”。不能像民法或者物權(quán)法上處理“物”那樣的隨意和自由，在對(duì)小區(qū)停車位的自由處理上一般也要考慮小區(qū)業(yè)主或者其附著的建筑物之間的關(guān)系。

（二）小區(qū)停車位的分類

小區(qū)的停車位，按照其存在形態(tài)和所處的空間地理位置大致可分為以下兩大類：地上停車位和地下停車位。地上停車位顧名思義就是指設(shè)置在地表之上的停車位，地下停車位是指設(shè)置在地表下的停車位，。

三、法律在停車位方面的立法現(xiàn)狀

在《物權(quán)法》上對(duì)停車位權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定：

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這一條的規(guī)定實(shí)際上是對(duì)小區(qū)停車位、車庫的流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)定，限制小區(qū)停車位、車庫不是隨意流轉(zhuǎn)而是先滿足業(yè)主的需要。雖然前面已經(jīng)敘述過小區(qū)停車位和車庫作為特定的物，不具備從物的相關(guān)屬性，可以獨(dú)立交易。但是小區(qū)的停車位和車庫畢竟是小區(qū)配置的一部分，是小區(qū)業(yè)主應(yīng)該享受的服務(wù)，與業(yè)主的生活息息相關(guān)。但是現(xiàn)實(shí)過程中，開發(fā)商在實(shí)際對(duì)車庫和停車位交易的過程中并不是都有限賣給小區(qū)業(yè)主，而是以高額的價(jià)格賣給業(yè)主以外的人想要獲得更高的利潤，這很明顯損害了業(yè)主的利益，《物權(quán)法》對(duì)相關(guān)方面的限制正是保護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)市場(chǎng)調(diào)節(jié)進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)的手段。

關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬問題，第74條第2款確定的基本辦法是通過合同關(guān)系進(jìn)行確定的。這里所指的合同關(guān)系包含：買賣合同、贈(zèng)與合同以及租賃合同關(guān)系。

四、關(guān)于小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬的幾種解釋

關(guān)于小區(qū)的停車位主要有以下三種形式：

第一種，是指在商品房到路邊、樓與樓間亦或小區(qū)綠化區(qū)旁邊開發(fā)商劃出的專門停車位；第二種，是指將商品房的第一層騰出來，作為綠化或者停車庫使用；第三種，是指在商品房負(fù)一層下修建停車場(chǎng)；前兩者屬于地上車位，后一種屬于地下車位。與前兩種地上車位的權(quán)屬相比較地下車位的權(quán)屬認(rèn)定更為復(fù)雜。大多數(shù)商品房停車位的糾紛都源于對(duì)地下停車位的糾紛，就是對(duì)地下停車位權(quán)利歸屬的明確。所有權(quán)確定了，使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都會(huì)隨之解決。有學(xué)者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)權(quán)屬一致性主要是指土地上所附著建筑物權(quán)屬一致性，并不涉及地下建筑物和埋葬物，比如地下埋葬物歸國家所有，樓房下的城市地鐵就不歸地上建筑物所有人所有。因此依據(jù)房地權(quán)屬一致性而認(rèn)為地下停車位當(dāng)然歸業(yè)主共有是片面的。但是我認(rèn)為地下車位并不是埋葬物或是大眾公用設(shè)施，而是少部分人專用車位，物權(quán)法的制定也就在于需要保護(hù)私有權(quán)。

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