不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題及對策

何善國

一、房產(chǎn)測繪概述

1.房產(chǎn)測繪的產(chǎn)生與發(fā)展

隨著我國住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，各地由于房產(chǎn)面積糾紛不斷出現(xiàn)，對房產(chǎn)面積的測算提出更高的要求，房產(chǎn)測繪行業(yè)得到更快的發(fā)展。1995年，針對當時商品房銷售中的面積計算和公用面積分攤中存在的問題，建設(shè)部下發(fā)了《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規(guī)則》（建住房〔1995〕517號），及時規(guī)范了相關(guān)問題的操作處理，維護了房產(chǎn)地產(chǎn)市場秩序和社會穩(wěn)定。2000年，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布了國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》，建設(shè)部、國家測繪局聯(lián)合制定了《房產(chǎn)測繪管理辦法》。經(jīng)過多年的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪工作在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用日益重要，全國各地城市已擁有較高技術(shù)素質(zhì)的房產(chǎn)測繪從業(yè)人員和先進的測繪儀器設(shè)備，房產(chǎn)測繪正在走入法制化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實施，將給房產(chǎn)測繪工作帶來質(zhì)的變化和新的飛躍。

2.房產(chǎn)測繪的內(nèi)容

不動產(chǎn)測繪分為地籍測繪、房產(chǎn)測繪、行政區(qū)域界線測繪、不動產(chǎn)測繪監(jiān)理四個子項。房產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)測繪的重要組成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費和城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質(zhì)量、數(shù)量、屬性和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來?；緝?nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，提供的成果內(nèi)容由房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集三部分組成。

3.房產(chǎn)測繪適用的標準

目前房產(chǎn)測繪的技術(shù)標準為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），根據(jù)工作需要，湖南省建設(shè)廳出臺了《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規(guī)則》，以解決各地州市對《房產(chǎn)測量規(guī)范》理解不一致的情況。

4.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房產(chǎn)測繪提出了新的要求

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是指全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)、信息平臺“四統(tǒng)一”。其中，建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息管理平臺，使得不動產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個部門之間統(tǒng)一共享，提高不動產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產(chǎn)測繪的重復率，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的重點。不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫等。

二、房產(chǎn)測繪面臨的問題

1.房產(chǎn)測繪、面積管理

各地的房產(chǎn)測繪大多為住建（房產(chǎn)管理）部門的內(nèi)設(shè)機構(gòu)，主要為房產(chǎn)管理服務(wù)。房產(chǎn)項目測繪分為預測繪、實測繪（竣工測繪）。房產(chǎn)預測繪報告書主要用于在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對房屋交易與產(chǎn)權(quán)各項業(yè)務(wù)進行管理。主要用于辦理商品房預售許可，可以對商品房合同的網(wǎng)簽備案、在建工程和預購商品房抵押管理、商品房預售資金監(jiān)管進行有效的管理。實測繪（竣工測繪）是建設(shè)工程項目完工后，在交付使用前，由有資質(zhì)的測繪單位進行實地測量，生成房產(chǎn)實測繪報告，由房產(chǎn)管理部門將預測繪數(shù)據(jù)和實測繪數(shù)據(jù)對接，并將有關(guān)信息關(guān)聯(lián)到樓盤表中。房產(chǎn)測繪的主要程序和依據(jù)有：

（1）采集規(guī)劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質(zhì)等信息；

（2）根據(jù)《房屋代碼編碼標準》（JCJ/T246-2012）編制房屋代碼；

（3）根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）按預測繪、實測繪要求，測算分攤各產(chǎn)權(quán)單元的面積；

（4）形成房產(chǎn)預測繪（實測繪）成果報告。

當事人提交房產(chǎn)測繪成果資料后，由管理部門對符合規(guī)劃、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理規(guī)定的房產(chǎn)測繪成果資料予以備案，并將經(jīng)過備案的房產(chǎn)測繪成果的書面資料和電子數(shù)據(jù)資料歸檔、入庫。

2.不動產(chǎn)測量

根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》，不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫等。主要技術(shù)依據(jù)有：地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T 1001）、房產(chǎn)測量規(guī)范 （GB/ T17986.1）。其他技術(shù)標準還包括《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》（GB/T 2260）、《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《標準編寫規(guī)則第3部分：信息分類編碼》（GB/T 20001.3）、《房屋代碼編碼標準》 （JGJ/T 246）等。形成的不動產(chǎn)測量報告涵蓋了土地、房屋等方面的內(nèi)容，對于建筑物類的不動產(chǎn)，是綜合了地籍測繪、房產(chǎn)測繪等方面的測量報告書，主要為土地管理、房產(chǎn)管理以及不動產(chǎn)登記服務(wù)。

3.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后的變化

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯(lián)系最為緊密的房地產(chǎn)登記，原來由住建（房產(chǎn)管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)管理部門負責房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責不動產(chǎn)登記。即原來由房產(chǎn)管理部門辦理的交易登記一體化流程被劃分成交易、登記兩塊，分別由不同的部門辦理。房產(chǎn)測繪成果資料不僅要滿足房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)管理的需要，同時也要適應(yīng)不動產(chǎn)登記的需要。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后房產(chǎn)測繪工作的對策研究

1.認真學習不動產(chǎn)測繪知識

在目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記形勢下，要形成一份多用途的不動產(chǎn)測量報告用于房產(chǎn)交易管理和不動產(chǎn)登記，可以由國土測繪、房產(chǎn)測繪的專業(yè)隊伍根據(jù)專業(yè)化分工，分別完成地籍測量、房產(chǎn)測繪，再整合成不動產(chǎn)測量報告，也可以由一個測繪機構(gòu)獨自完成一份完整的不動產(chǎn)測量報告。對于專業(yè)性的房產(chǎn)測繪、國土測繪機構(gòu)來說，需要認真學習房產(chǎn)測繪、地籍測量方面的知識，全面掌握不動產(chǎn)測量所需要的技能，以應(yīng)對房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的需要。

2.統(tǒng)一坐標系統(tǒng)

按照國家測繪管理部門規(guī)定，各地應(yīng)適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉(zhuǎn)換關(guān)系。最終測量成果須轉(zhuǎn)換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。目前我市的國土資源、房產(chǎn)、規(guī)劃等專業(yè)的測繪機構(gòu)，均獨自承擔所需要的控制測量、地形圖測繪等，造成重復測繪，浪費了大量的人力、物力、財力資源。房產(chǎn)部門采用的是1954北京坐標系，而國土部門采用的是1980西安坐標系且目前已大部分轉(zhuǎn)換為2000國家大地坐標系。為了保證坐標系統(tǒng)的統(tǒng)一，需要將房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換到2000國家大地坐標系，以便房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記的測繪數(shù)據(jù)統(tǒng)一。

3.建立測繪地理信息數(shù)據(jù)庫

根據(jù)《湖南省國土資源“十三五”發(fā)展規(guī)劃綱要》，要建立完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺，實現(xiàn)不同部門之間多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎(chǔ)信息庫和國土資源數(shù)據(jù)云平臺建設(shè)。我市已經(jīng)對于加強測繪地理信息工作達成一致，由市測繪管理部門負責建立測繪地理信息數(shù)據(jù)庫，并負責運營管理和維護，實現(xiàn)測繪地理信息數(shù)據(jù)共享。各測繪機構(gòu)共享測繪成果，利用測繪數(shù)據(jù)“云平臺”，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以互相利用，避免重復測繪。

4.測繪成果整合利用，全面適應(yīng)房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記的需要

根據(jù)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導則》，測繪機構(gòu)應(yīng)在采集規(guī)范劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質(zhì)等信息后，根據(jù)《房屋代碼編碼規(guī)則》（JCJ/T246-2012）、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）形成房產(chǎn)預測繪成果報告。房產(chǎn)測繪成果實行備案管理，只有經(jīng)過備案的房產(chǎn)測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產(chǎn)測繪成果資料包括書面資料和電子數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測繪成果資料內(nèi)容和形式，應(yīng)符合房產(chǎn)管理部門備案要求。房產(chǎn)測繪機構(gòu)對房產(chǎn)測繪成果的真實性、準確性、合法性負責。

5.加強控制測量、界址測量、其他要素測量等工作，從單一房產(chǎn)測繪向全面不動產(chǎn)測繪轉(zhuǎn)變

根據(jù)《測繪資質(zhì)分級標準》，不動產(chǎn)測繪包括地籍測繪、房產(chǎn)測繪、行政區(qū)域界線測繪、不動產(chǎn)測繪監(jiān)理四個子項。由于不動產(chǎn)登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服務(wù)于房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的測繪機構(gòu)應(yīng)成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。

6.做好房屋代碼與不動產(chǎn)單元代碼的編制工作

2012年，住建部頒布了《房屋代碼編碼標準》（JCJ/T246-2012），國土資源部頒布了《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T 1001）?！斗课荽a編碼標準》規(guī)定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯數(shù)字組成，前25位為本體碼，其中行政區(qū)劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識別碼。《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》則依據(jù)《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《地籍調(diào)查規(guī)程》，不動產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構(gòu)成。為滿足房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記等各方面的需要，房產(chǎn)測繪機構(gòu)應(yīng)出具適合房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)測繪報告書。

7.圖幅號與宗地代碼宜暫時并存

鑒于房產(chǎn)測繪機構(gòu)長期以來使用的是圖幅號、丘號、幢號來確定房屋的唯一性，目前我市稅務(wù)部門征收契稅、個人所得稅等稅種確定基準價的參考數(shù)據(jù)均關(guān)聯(lián)到圖幅號、丘號、幢號，尚未建立與宗地代碼與定著物代碼相關(guān)聯(lián)的的稅務(wù)征收評估系統(tǒng)。因此，房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的測繪報告書除生成不動產(chǎn)單元代碼外，可以備注圖幅號、丘號、幢號，待時機成熟后再統(tǒng)一采用不動產(chǎn)單元代碼。