科學去庫存促房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展

徐妍

摘 要：中國房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨高庫存、城市分化等問題，本文根據(jù)中國國情分為一線和二三線城市的具體情況來分析。通過國情、經(jīng)濟發(fā)展、國家政策等幾個方面來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)避免大起大落，去庫存的核心目標是房地產(chǎn)長期平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：科學去庫存；房地產(chǎn)；健康發(fā)展

今年關(guān)于房地產(chǎn)去庫存成為大眾的關(guān)注焦點，房地產(chǎn)市場對整個宏觀經(jīng)濟的影響不言自明。房地產(chǎn)價格變化對于宏觀經(jīng)濟的起落發(fā)揮關(guān)鍵的作用，同時也是關(guān)系百姓民眾住有所居，居住條件改善的民生大計。從國家統(tǒng)計局公布2016年5月份的數(shù)據(jù)來看，一二線城市去庫存的壓力較輕，三四線城市去庫存依然是有增無減。雖然，房地產(chǎn)市場整體升溫的同時，分化情況也愈加明顯。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策應當著力于避免大起大落，去庫存的核心目標是房地產(chǎn)長期平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。引導房地產(chǎn)回歸居住功能，因城施策、因地制宜，房價增速較快的地區(qū)防止投機投資需求，而庫存壓力大的城市要積極促進合理需求有序釋發(fā)。

1 房地產(chǎn)去庫存核心的目標是保持房地產(chǎn)健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展

自上世紀90年代開始，住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)加溫。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮、房地產(chǎn)的價格也呈現(xiàn)不斷上漲，很大程度使得地方財政收入有所增加，為城市的公共基礎(chǔ)建設(shè)提供大量資金。改善了城市原有的公共基礎(chǔ)設(shè)施，也為公眾提供了更多的公共服務，這都是房地產(chǎn)不斷發(fā)展帶來的直接經(jīng)濟效果，在這些方面房地產(chǎn)行業(yè)做出了積極的貢獻。此外，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)上下游相關(guān)企業(yè)較多，與金融行業(yè)高度相關(guān)，對經(jīng)濟帶動作用明顯。從現(xiàn)代經(jīng)濟規(guī)律的角度來看，所有的商品都不可能是只漲不跌的。盡管一些房地產(chǎn)項目地理位置是不可復制，但其價格的不斷上漲已超過大多數(shù)消費者的承受范圍，這也是不可持續(xù)。針對一線城市高房價對優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人才的擠出效應，已經(jīng)引起了不少關(guān)注。二線城市對三四線城市人才和資金的虹吸作用明顯，使得三四線城市房地產(chǎn)面臨很大壓力，給當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來不小的下行風險。從2013年開始，隨著多數(shù)三四線城市房屋供需關(guān)系的變化，只漲不跌現(xiàn)象出現(xiàn)了開始動搖，使房地產(chǎn)去庫存成為三四線城市的一項重要工作。

房地產(chǎn)是經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的基石，同時也是銀行貸款最主要抵押物之一。房價暴漲暴跌，對經(jīng)濟的發(fā)展都是有百害而無一利的。在這方面一些老牌資本主義國家有著深刻的教訓。美國2008年爆發(fā)的次貸危機，最初的基礎(chǔ)標的物就是房地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)的價格不斷上漲，人們信心也開始不斷膨脹，銀行信貸業(yè)務也膨脹，堅信房地產(chǎn)市場只漲不跌，銀行提供各種優(yōu)惠條件把貸款投放給人們買房，從中銀行獲得大筆的貸款利息，甚至為了獲利貸給了無償還能力的購房者。金融機構(gòu)又把這些貸款打包，以資產(chǎn)證券化的方式，在證券市場上出售轉(zhuǎn)讓不斷循環(huán)。杠桿率不斷地被放大，證券的購者根本不知道，甚至根本不關(guān)心證券的標的物是什么。資本的市場上從來就沒有只上漲不下跌的商品，泡沫被吹得過大時總是會破裂的，當最基礎(chǔ)的抵押物開始出現(xiàn)下跌時，建立在此基礎(chǔ)上的高樓大廈就會倒塌。經(jīng)濟情況變差，人們收入減少，違約的人開始變多了，導致一些以房地產(chǎn)做為主要抵押物的銀行流動性變差，大量被抵押的房子無法盡快變現(xiàn)，銀行壞賬不斷增多，逐漸的銀行被拖垮破產(chǎn)，引發(fā)一些金融機構(gòu)倒閉。這種情況同日本房地產(chǎn)泡沫的如出一轍十分相識。住房按揭貸、地產(chǎn)開發(fā)貸、各類企業(yè)貸款，以及政府平臺公司貸款的抵押物很多都是房地產(chǎn)或與土地有關(guān)的物品，這個比例非常高。過去一直擔心房地產(chǎn)價格過快上漲，現(xiàn)在同樣也擔心房地產(chǎn)價格過快下跌。房地產(chǎn)泡沫一旦被快速戳破，銀行貸款的主要基礎(chǔ)就垮了，甚至會引發(fā)一場大規(guī)模的金融危機。金融危機對一個國家的經(jīng)濟打擊是極大的！正因為如此，調(diào)控的目標理應是保持房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)、有序、可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)去庫存政策應是“一城一策”，科學促進合理需求有效釋放

房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他商品不同，因具有不可移動性和區(qū)域差別的特性，而區(qū)別于其他商品。房地產(chǎn)市場從來不是全國性的市場，也不能用同一政策管全局的一刀切的辦法。全國各地的房地產(chǎn)市場所處的供求形勢截然不同，分化明顯。因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)控主體應為各級政府，要根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場不同情況，堅持“一城一策”的調(diào)控。房地產(chǎn)本身有兩重屬性，一個屬性是市場經(jīng)濟下的商品屬性，一個屬性是民生生活必須品的屬性，政府有責任和義務為買不起商品房的低收入人群提供必要的居所。適當主動調(diào)節(jié)保障房與商品房的比例，對維持房地產(chǎn)市場健康長期平穩(wěn)發(fā)展具有很重要的作用。各地政府應在統(tǒng)計現(xiàn)有各類庫存數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，在市場需求大時，多提供保障房用地，加大保障房供應，及時抑制房地產(chǎn)價格上漲過快；在市場需求小時，及時減少土地供應，以使房地產(chǎn)價格企穩(wěn)回暖。政府通過對土地供應量的實時調(diào)整，可以有效地引導居民對房地產(chǎn)理性消費，減少投機行為。這種精準的調(diào)控只能是一城一策，長遠謀劃。去庫存的過程中，房地產(chǎn)才能平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

維持房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展趨勢，主要有兩個因素：一是人口持續(xù)增長，對外來人口就業(yè)吸引力，維持對房地產(chǎn)的有效需求；二是，房地產(chǎn)的供應數(shù)量和附屬功能的不斷提升，房地產(chǎn)價格合理。如果一個城市經(jīng)濟發(fā)展前景不明，有活力的企業(yè)未來大量有可能外遷，隨企業(yè)居民大量外遷，人口持續(xù)負增長，對房地產(chǎn)沒有有效的需求支撐，未來這一城市房地產(chǎn)就不會持續(xù)增長。從長遠看，房地產(chǎn)去庫存不僅僅是簡單的土地調(diào)控可以實現(xiàn)的。這點從現(xiàn)有的庫存分布可以得出，庫存壓力大的三四線城市多為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟增長動力不足，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，公共服務供給不足，對外來人口吸引力不強，房地產(chǎn)供給量長期大于其需求量造成的。因此，房地產(chǎn)調(diào)控去庫存，不僅要調(diào)控土地供給政策，也需要地方政府培育新的經(jīng)濟增長動力，從而解決就業(yè)吸引力和財富聚集問題，重視公共服務、醫(yī)療衛(wèi)生等供給。很多地方對此有著清醒的認識，并提出了有針對性的政策。例如，青海省引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未開發(fā)房地產(chǎn)用地調(diào)整為新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)等用途，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革，以提升當?shù)亟?jīng)濟長期穩(wěn)定增長和對外來人口的持續(xù)吸引力。這也使得去庫存政策也只能是“量體裁衣”一城一策，不能一策用全國。

去庫存應面向剛需，適應城鎮(zhèn)化進程。去庫存不是簡單把房子賣出去，而是真正滿足農(nóng)民進城、城鎮(zhèn)居民初次購房和改善性居住的剛需有序釋放合理需求，防止流向投機性倒賣和不住、不租的那部分需求。切忌用強刺激或加大杠桿的方式。鼓勵非農(nóng)業(yè)從業(yè)者和農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口在就業(yè)地購房，落實戶籍改革制度，允許外來人口等非戶籍人口在就業(yè)地購房落戶。同時大力推進已在城鎮(zhèn)就業(yè)落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口把農(nóng)村空置宅基地流轉(zhuǎn)出去，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的支付能力，使他們在就業(yè)地購買房預期和需求有所提高，從而推進城市化。例如，山西省提出允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移出的人口在其就業(yè)地落戶、農(nóng)民愿進城購房可獲得政府補貼、農(nóng)民工可享有公積金繳存和使用權(quán)等改革政策，同時鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商順應市場的規(guī)律調(diào)整銷售策略，適當減低商品房的銷售價格。各級政府作為調(diào)控主體，應該積極加大對庫存壓力較大的房地產(chǎn)項目公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套，逐漸完善出行道路、公共交通、醫(yī)療保障、各年齡段的學校以及養(yǎng)老等設(shè)施。根據(jù)房地產(chǎn)市場行情變化，對規(guī)劃及時適當調(diào)整，對房屋結(jié)構(gòu)和格局分布不斷優(yōu)化，滿足大多數(shù)居民實際需求。逐步有序釋放合理購房需求，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過渡。

綜上所述，今天的中國房地產(chǎn)去庫存的問題絕非那么簡單，庫存扭曲的背后是整個房地產(chǎn)行業(yè)的供給與真實需求的背離。去庫存要根據(jù)各地區(qū)情況不同分類調(diào)控、分城施策，房地產(chǎn)企業(yè)更應該練好內(nèi)功、對接居住需求上來。各級政府不止是出臺短期政策，更應注重城市的長期經(jīng)濟發(fā)展，從而使經(jīng)濟財富和外來人口聚集。這樣，未來房地產(chǎn)才能呈現(xiàn)長期平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，不會大起大落，才能對全國的經(jīng)濟發(fā)展做出應有的貢獻。