營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

郭慧琳

摘要：本文首先對(duì)探索房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的背景和意義做了簡(jiǎn)要總結(jié)，由此得出了房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的必然性。然后結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，再聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的成本、稅收負(fù)擔(dān)、融資和現(xiàn)金流、相關(guān)方（建設(shè)成本）等方面的現(xiàn)實(shí)影響。而對(duì)于“營(yíng)改增”實(shí)施后的影響，總結(jié)出促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的措施和后續(xù)思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)業(yè)稅；增值稅

2011年國(guó)務(wù)院開(kāi)始了“營(yíng)改增”的試點(diǎn)活動(dòng)，將營(yíng)業(yè)稅的征收活動(dòng)變?yōu)檎魇赵鲋刀悺?012年1月1日，第一個(gè)實(shí)施措施在上海實(shí)行，包括交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)取代營(yíng)業(yè)稅。2012年9月1日至2012年12月1日，交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一部分取代營(yíng)業(yè)稅試點(diǎn)從上海市到北京市，逐漸擴(kuò)展到安徽，江蘇和福建（包括廈門市）、廣東（包括深圳）、浙江（包括寧波市），湖北省，天津市等8個(gè)?。ㄊ校?。2013年8月1日起，交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一部分取代營(yíng)業(yè)稅的試點(diǎn)面向全國(guó)，廣播和電視服務(wù)也包含在試點(diǎn)的范圍內(nèi)。2014年1月1日起，鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)也納入試點(diǎn)范圍；2014年6月1日起，電信業(yè)實(shí)施取代營(yíng)業(yè)稅試點(diǎn)。2016年3月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局共同發(fā)布了《關(guān)于全面推點(diǎn)進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，從2016年5月1日起，“營(yíng)改增”試點(diǎn)在全國(guó)全面實(shí)施，建筑、房地產(chǎn)企業(yè)、服務(wù)行業(yè)和金融行業(yè)等都包括在試點(diǎn)的范圍內(nèi)。

一、增值稅取代營(yíng)業(yè)稅的必要性

我國(guó)全面推行“營(yíng)改增”政策，具有以下幾點(diǎn)意義。第一，基本上覆蓋了增值稅的納稅范圍，有利的避免了反復(fù)征稅的弊端，使得流通環(huán)節(jié)中增值稅的抵扣鏈條環(huán)環(huán)相扣，加強(qiáng)了社會(huì)管理活動(dòng)的有序性，促進(jìn)了整個(gè)不同產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)。第二，將不動(dòng)產(chǎn)納入到抵扣范圍之中，可以使得消費(fèi)型增值稅的制度更加完整和規(guī)范，加強(qiáng)了企業(yè)的投資力度，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很好的推動(dòng)作用。第三，“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)在一定程度上有所緩解。國(guó)家財(cái)稅領(lǐng)域打出的重要一招是“降成本”的組合拳，簡(jiǎn)單的說(shuō)也就是用短時(shí)間內(nèi)稅收收入的“減”來(lái)獲得未來(lái)的“增”。為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。第四，“營(yíng)改增”后，國(guó)家的稅收環(huán)境更加公正、中立，有利于充分發(fā)揮市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的帶動(dòng)作用，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式、優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)、升級(jí)消費(fèi)理念等方面的改革創(chuàng)新工作。

二、“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本受“營(yíng)改增”的影響

房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的適用稅率為11%，稅率的增加會(huì)在短期內(nèi)使得企業(yè)的稅負(fù)提高。依據(jù)對(duì)應(yīng)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論，會(huì)相應(yīng)的提高建筑安裝的費(fèi)用。建筑活動(dòng)中的用材種類有很多，其中只有一部分可以取得專門的增值稅發(fā)票，但另一部分則無(wú)法獲取。例如購(gòu)買的鋼筋、水泥等都有增值稅專用發(fā)票，而有一些商戶、五金店鋪等供應(yīng)的材料則無(wú)法開(kāi)具。另外，在“營(yíng)改增”方案實(shí)施前，很多企業(yè)，包括絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般情況下會(huì)利用預(yù)提費(fèi)用等方式對(duì)其開(kāi)發(fā)成本予以虛構(gòu)和增加，以此獲取利益，在一定程度上能減少企業(yè)各項(xiàng)支出費(fèi)用與稅負(fù)。“營(yíng)改增”制度調(diào)整以后，對(duì)上述提到的問(wèn)題都有很好的管控作用。此外，獲得土地得途徑有很多種，可以通過(guò)作價(jià)入股、無(wú)償劃撥等方式獲得，這類情況都很難獲取有關(guān)的增值稅專用發(fā)票，也極有可能無(wú)法對(duì)土地進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，如此一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)成本便大大提高。

（二）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響

具體的實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中，絕大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常常采用的方法是預(yù)售制，而房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)預(yù)售時(shí)則便要求其繳納營(yíng)業(yè)稅，這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流帶來(lái)很大程度的影響。而“營(yíng)改增”后，一般的房地企業(yè)會(huì)提前購(gòu)買用于建設(shè)房地產(chǎn)的相關(guān)原材料及其設(shè)備，大部分建造期間內(nèi)其進(jìn)項(xiàng)稅額通常都大于銷項(xiàng)稅額，因此在房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)初期，相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不用再繳納稅費(fèi)，這樣一來(lái)能大大減少稅費(fèi)對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金流資金的占用，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理可以充分利用現(xiàn)有流動(dòng)資金，有利于企業(yè)的穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。

（三）“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅基數(shù)的影響

營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算是以銷售收入的全部金額為計(jì)稅基礎(chǔ)來(lái)向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營(yíng)業(yè)稅。然而增值稅的計(jì)稅基數(shù)，不管是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，確定的收入里都不包括增值稅。在前后的變化當(dāng)中，就需要企業(yè)的財(cái)會(huì)人員重新建立應(yīng)納金額的賬目。按增值稅的征稅辦法來(lái)計(jì)算在特定期間內(nèi)企業(yè)應(yīng)該繳納的稅額，重新填制該企業(yè)的增值稅納稅申報(bào)表。此外，還會(huì)對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生必然的影響。在改革之前，企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是加上營(yíng)業(yè)稅。之后的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是不含增值稅的銷售收入。就算是實(shí)際的稅收負(fù)擔(dān)不大，沒(méi)有過(guò)多的影響，企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)有所幅度的提高。這是因?yàn)槔麧?rùn)率等于利潤(rùn)除以主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，被除數(shù)不變，除數(shù)降低，值相應(yīng)增大。

三、營(yíng)改增改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

（一）提高專業(yè)水平，培養(yǎng)納稅觀念，強(qiáng)化納稅意識(shí)

“營(yíng)改增”在目前稅務(wù)革命中扮演著“沖鋒者”的角色，它將會(huì)給各個(gè)行業(yè)帶來(lái)不小的影響。在一家房地產(chǎn)公司中，不管是管理人員還是普通員工，關(guān)注我國(guó)的稅收改革制度的實(shí)行都是非常有必要的，可以更好地加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)人員如良好掌握及運(yùn)用“營(yíng)改增”相關(guān)策略知識(shí)，并依此加強(qiáng)會(huì)計(jì)相關(guān)算內(nèi)容，可以有效提高辦事效率和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采購(gòu)相關(guān)人員在購(gòu)買各項(xiàng)原材料時(shí)，不能因?yàn)椴糠稚碳医o出的優(yōu)惠條件而同意不要求開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)不能得到進(jìn)項(xiàng)稅額，在將來(lái)抵扣的時(shí)候，沒(méi)有專用發(fā)票抵扣，這將增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后在設(shè)備、材料供應(yīng)商上的精確選擇

我國(guó)的增值稅納稅人分為增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人，計(jì)稅方法分別是一般征收辦法和簡(jiǎn)單征收方法，一般納稅人具有開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的條件，小規(guī)模納稅人沒(méi)有，只能開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。普通發(fā)票不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。因此，為了能積極的取得增值稅專用發(fā)票，在大型設(shè)備、材料供應(yīng)商選擇的基礎(chǔ)上，最后選擇具有一般納稅人資質(zhì)的企業(yè)，可以更好地進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。

例如：A防盜門供應(yīng)商為一般納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)向其購(gòu)買一批防盜門2000000元，并取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為340000元（2000000*17%）。

B、C、D防盜門供應(yīng)商分別是小規(guī)模納稅人。向三家聯(lián)合采購(gòu)一批價(jià)值2000000元防盜門的，同時(shí)取得三家的增值稅普通發(fā)票。同時(shí)可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的為0元，若是這三家企業(yè)分別向稅務(wù)主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)了增值稅專用發(fā)票，則可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為60000元（2000000*3%）

二者進(jìn)項(xiàng)稅額相差280000元。則企業(yè)要多繳280000元稅。

所以在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，在選擇供應(yīng)商時(shí)一定要明確知道對(duì)方的納稅資格。選擇供應(yīng)商的條件最好是一般納稅人，可以積極取得相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅票，在以后的稅款繳納中扣減。

（三）可開(kāi)發(fā)精裝樓盤

在我國(guó)的稅收制度改革以后，由于增值稅是對(duì)收入增值部分征收稅費(fèi)，精致裝修的房子所涉及的費(fèi)用可以進(jìn)行相應(yīng)抵扣。銷售精裝房和買房提供家具的活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)費(fèi)用增加不大。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮開(kāi)發(fā)精裝樓盤。以案例來(lái)說(shuō)明：

某房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)發(fā)了一棟公寓大樓，共300套。其中初裝修房每套以70萬(wàn)元的價(jià)格銷售。精裝修的房子以每套90萬(wàn)元的價(jià)格銷售，其中精致裝修的房子中每套房子的裝修費(fèi)為16萬(wàn)元，購(gòu)買的電器的總價(jià)值為4.5萬(wàn)元。

1.在營(yíng)業(yè)稅的前提下，精裝修房子比初裝修房子每套多繳納1萬(wàn)元的稅款（20*5%）。

2.在增值稅的前提下，如果裝飾公司、提供電器的商家都是一般納稅人。提供裝修的按照11%征收，銷售電器按照17%征收，并都相應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票。則可獲得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅分別是1.58萬(wàn)元（16/1.11*11%）和0.65萬(wàn)元（4.5/1.17*17%）。精裝修房多20萬(wàn)元的銷項(xiàng)稅額為1.98萬(wàn)元（20/1.11*11%），精裝修部分則應(yīng)繳增值稅=1.98-1.58-0.65=-0.25萬(wàn)元。

（四）將項(xiàng)目盡量外包，積極取得增值稅專用發(fā)票

1.將新項(xiàng)目相關(guān)業(yè)務(wù)盡量外包，并積極取得增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)要掌握其內(nèi)部結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)的流程和環(huán)節(jié)，對(duì)于設(shè)計(jì)、廣告和宣傳銷售等相對(duì)獨(dú)立的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮以外包或者成立子公司的形式，將不能抵扣的人工等費(fèi)用轉(zhuǎn)為可以抵扣的外購(gòu)服務(wù)，有效減輕納稅負(fù)擔(dān)。

2.調(diào)整采購(gòu)模式和成本管理經(jīng)營(yíng)模式，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有成本管理經(jīng)營(yíng)模式大體上是建立在建造合同模式下的管理，缺失對(duì)組成成本部分的全面性分析，稅制改革后，企業(yè)要結(jié)合增值稅的納稅規(guī)定，側(cè)重于對(duì)各個(gè)成本組成項(xiàng)目所包括的進(jìn)項(xiàng)稅額的管理。稅制改革后，要精確挑選具有一般納稅人資質(zhì)的供應(yīng)商，以確保供貨方能夠及時(shí)提供增值稅專用發(fā)票。

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（作者單位：山西農(nóng)業(yè)大學(xué)信息學(xué)院）