經租房，從歷史到現(xiàn)實

李年一

經租房，從歷史到現(xiàn)實

李年一

據(jù)說，因為沒有安全感，北京四合院交易的成交率只有6%。

一位企業(yè)家想買北京的四合院安家，但一番考查后卻決定不買了，因為他在北京胡同里聽到許多經租房主的故事。他說：“用畢生積蓄買四合院，如果有一天我突然得知它其實另有所屬，該怎么辦？”無論開發(fā)商如何向他承諾買四合院絕對安全，他都不相信。

要理解他的決定，需要先弄明白經租房的由來。

1954年憲法保護房屋所有權

建國之初，我國城市私房比例很高，如北京私有房產占總房源的53%；上海占66%；蘇州占86%——中華人民共和國成立時，民國時期的城區(qū)地契是沒有作廢的，宗地的范圍和法律效力也一直沿襲了下來，這是因為政權更迭牽扯不到普通民眾的私有財產，而“社會主義公有制”所指的也是生產資料的公有，并非民眾所擁有的私人住宅。

1949年5月16日，北平市軍事管制委員會發(fā)出布告，表示“城市房屋之占有關系及由于所產生的租賃關系，有別于封建的或半封建的土地制度，現(xiàn)在不但不應該廢除，而且應該予以合理之保護，此乃我人民政府既定之政策”?！罢婪ūＷo各階層人民在本市的房屋所有權。如其房屋屬于首要戰(zhàn)犯財產，或系侵占之公產，應該依法沒收歸公者，亦須經人民政府法庭之判決”。

隨后，新成立的北平市（10月1日以后改為北京市）地政局發(fā)出通知，要求持民國地契到該局登記房地財產，以換發(fā)新政權的產權證。

從1949年8月1日開始，先是《人民日報》后是《新民報日刊》， 一共用了三年的時間，陸續(xù)給前來登記的北京城區(qū)業(yè)主做了產權登記公告，上面表示：“本局辦理房地產登記，依照規(guī)定應公告一個月，各權利關系人如對公告房地產有異議者，應于期內提出，以憑辦理。”幾百頁的公告欄上密密麻麻地顯示著數(shù)萬私人住宅業(yè)主的姓名和數(shù)千店鋪、公司的名稱，以及土地坐落的具體地址。與此同時，政府還陸續(xù)發(fā)布了如《修正北京市城區(qū)房地產權登記暫行規(guī)則》等一系列法規(guī)。

1950年代初的這場大規(guī)模的城市（ 鎮(zhèn)）土地總登記是全國性的，很多城市當年的報紙上也做了同樣的產權公告，也制定了同類法規(guī)。總登記的同時和之后，還有十分活躍的民間房地交易，交易完成后業(yè)主也均前往政府部門做轉移登記等，同樣領取這份《房地產所有證》。這些土地和房屋受到了1954年憲法的保護。

“類似贖買”并未實行

1956年，政府開始針對廠家和店鋪（ 生產資料）等實施工商社會主義改造，先是公私合營，繼而在清產核資的基礎上進行“和平贖買”，贖買期定為20年，贖買期間私方領取定息。

也就是在這同一年，以房屋使用不合理和欠缺保養(yǎng)等作為“理由”，中共中央批轉了中央書記處第二辦公室的“關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見”，把不屬于社會主義三大改造范圍（工商、農業(yè)和手工業(yè)）的城市私人住宅（生活資料）也戴上了“改造”的帽子，于1958年“大躍進”時期，掀起了一場強制性的“私房改造”的運動，其主要形式是“國家經租”，即“由國家進行統(tǒng)一租賃、統(tǒng)一分配使用和修繕維護”，對象是部分私有出租房屋，并為此規(guī)定了一個改造起點：如果房主用于出租的房屋超過了這個起點（100平方米至225平方米不等，根據(jù)大、中、小城市），就必須接受改造。預定的目標是“用類似贖買的辦法，即在一定時期內給以固定的租金，來逐步地改變他們的所有制”。

然而這個“類似贖買”卻一天也沒有實行過，因為后來被簡稱為“定租”的固定租金不是政府拿另外的錢“給”房主的，而是從本屬于房主人的房租中分出來的。具體地說，就是從1958年某一天開始，房客便只能把被經租房屋（簡稱“經租房”）的房租改交給房管局，后者扣下三分之二后再返還三分之一給房主。這實際上是強制性地分享業(yè)主的房租，不存在“贖買”或“類似贖買”的行為。被經租的房屋，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，在全中國有一億平方米，估計涉及全國城市（及部分鎮(zhèn)）上百萬業(yè)主。

在以后的歲月中，雖然業(yè)主不再被許可管理和交易這些房屋，甚至不許可進入，但業(yè)權還始終是自己的，手中仍持有《房地產所有證》， 業(yè)主的子女直到1964年也仍可以繼承相關房屋和土地的所有權，在房管局辦理“房地登記證明”（當年沒有現(xiàn)在這種公證機構，凡繼承房地產都是辦這種手續(xù)）。

1964年，依據(jù)幾份政府文件而非任何法律，最高人民法院針對經租房做了一個司法解釋，表示“業(yè)主死后，經租房屋不能允許他的家屬繼承，但可以繼續(xù)領取國家給予的固定租金”。

“紅八月”中的接管私產

1966年5月“文革” 爆發(fā)。“紅八月”，紅衛(wèi)兵沖進老街巷。

2008年被中國文物保護基金會評為“中國文化遺產保護年度十大杰出人物”的華新民在其著作《為了不能失去的故鄉(xiāng)》中收錄了一些當時紅衛(wèi)兵貼出的“最后通牒”：

“最后通牒

警告房管局：

……我們警告你們！從今天開始，趕快行動，把資產階級王八蛋們，狗崽子們通通趕出去，把房子給騰出來，把房主的房子通通沒收。給資產階級混賬王八蛋們小房子、破房子住，要高房錢，給真正的勞動人民大房子、高房子住，收低房錢。

井岡山一中 頂天立地的紅五類子女

1968年8月22日”

“最后通牒

霸占著房產的資產階級吸血鬼們：

……造你們的反，專你們的政的日子到了！

現(xiàn)在命令你們：

1、除了你們自己住用（不得多于一般居民面積）外，統(tǒng)統(tǒng)到房管所登記、交出、歸公，自己留住的房子按公價交房租。

2、凡是由房管局‘經租’的房屋和私人出租房屋一律歸公。

3、黑幫和資產階級反動‘權威’和一切牛鬼蛇神占用的面積，不得超過一般居民的最低水平，把多占的房子統(tǒng)統(tǒng)交出。

4、自即日起，限你們在十天之內，主動到房管局辦理登記、交出手續(xù)。

你們要明智點，如果你們用任何借口拒不執(zhí)行，頑抗到底，我們絕不會放過你們，我們將采取一切必要行動，由此而引起的一切后果，將由你們自己負責。

抗大附小 紅色尖兵（大翔鳳小學）

1966年8月22日”

小將們的“造反”“專政”可不是好玩的，房主人哪敢不把證交出來。交出證后，每個人都拿到了一個收條?；氐郊依铮钟龀?，稍有價值的東西都被抄走或砸碎、燒毀，只留下空蕩蕩的墻壁。然后，一部分房主人被強制驅趕回老家，一部分雖然留在自己宅里，但全家老小被強行塞進一兩間小屋，其他都由房管局或街道辦事處占領，由其安排社會上的人居住。

在這種背景下，1967年11月4日，被造反派奪權的國家房管局、財政部、稅務總局出臺了一份《答復關于城鎮(zhèn)土地國有化請示提綱的記錄》，其中提到了1956年1月中共中央第二書記處的《意見》里的另外一段內容：“ 一切私人占有的城市空地、街基地等地產，經過適當辦法，一律收歸國家”。針對這個當年對城市部分土地的未來設想，《答復》起草者追加了一個“解釋”，表示：“其中街基等地產應包括在城鎮(zhèn)上建有房屋的私有宅基地”。

根據(jù)華新民的研究，很多直管公房很多就是由“經租房”或“文革產”轉變過來的。也就是說，這些所謂的直管公房原來都是私人的房產，后來經過社會主義改造或者在“文革”中被紅衛(wèi)兵強占，逐步變?yōu)檎墓a房。這樣而來的直管公房，在本世紀初，北京胡同里還有二十四萬間，如今大約還有近十萬間，在全國估計還有幾百萬間。

政策為何“各地不一”？

從1983年開始，大規(guī)模清退私宅工作開始了——稱為“落實私房政策”，不過，只還房不還證。全中國數(shù)百萬計的《房地產所有證》，除少數(shù)在“文革”中被毀，其他全部被扣在各城市房管局里。

1985年，城市改造中房產地爭端越來越尖銳，城建部在一份《關于城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題處理意見》的通知中提出：“納入社會主義改造的私有出租房屋，一律屬于國家所有，由房管部門統(tǒng)一經營管理”。1992年，最高人民法院在一份內部文件中規(guī)定，凡涉及到經租房一律不受理。

實際上，1956年經租房政策的出臺，本身就違反了1954年頒布的憲法。1954年頒布的《中華人民共和國憲法》第十、十一、十二條中，分別規(guī)定了“保護資本家的生產資料所有權和其他資本所有權、保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權、保護公民的私有財產繼承權?！?982年修訂的憲法十三條中，再次強調國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。

2004年，在新修訂的憲法中再一次強調了保護私有財產。受到“鼓舞”，僅在北京，就有近200位經租房維權代表常年上訪于中央和地方各個部門，一年內上訪了幾百次。

其實，經租房政策并非鐵板一塊。

1987年最高人民法院在《關于復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》中提出了退還文革中被擠占的私人住房問題，并且提到經租房問題中“對于中央和國務院明確的對祖國統(tǒng)一大業(yè)有重大貢獻的人員，本人要求發(fā)還的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府審?！?/p>

到了2001年，由于南方的華僑要求歸還私人房產的聲音非常強烈，當?shù)卣谡埵緡鴦赵褐?，開始認真落實。目前廣東、廈門、福建、海南等地均已把經租房歸還給了華僑，已拆了的便賠錢。之后國內業(yè)主也自廣州開始逐步落實。

在上海和南京，雖然落后于廣州很多，但至少已承認經租房的私有產權，并體現(xiàn)在當?shù)氐摹恫疬w條例》拆遷補償中。廣州市落實房屋政策辦公室的文件規(guī)定：凡是房屋代管和經租時產權人已具備華僑、港澳同胞身份的，只要房主或者代理人提出申請，提供有效證件和房契，房屋產權全部發(fā)還給業(yè)主。廣州市海珠區(qū)、越秀區(qū)國土和房屋管理局的文件還規(guī)定：無論華僑還是國內業(yè)主，只要能提供有效證件，都可以發(fā)還經租房產權。

沒有安全感，就沒有長期發(fā)展

經租房的歷史問題如何解決，除了關系到當事人的基本權利以外，對城市的經濟、文化也都會帶來不可低估的影響。

近年，北京一邊大量拆除胡同區(qū)，一邊修繕或翻蓋了拆遷中得來的四合院，并出臺了鼓勵個人購買四合院的政策，但成交率僅有6%，讓期待巨額利潤的開發(fā)商頗為失落。90%的被調查者說，不買四合院是因為沒有安全感。一位被調查者說，花畢生財力從開發(fā)商手里置了房產，說不定這房子是誰的呢，尤其是土地權的來源不清楚，瞞著不告訴你！

買房除了自己住，還要傳給后人，這是“人同此心，心同此理”。沒有幾代人的財富積累，經濟繁榮就是無本之木。沒有安全感的城市，就不是誠實勞動者安居樂業(yè)的地方。由于特殊的歷史原因，“經租房”的產權人成為受害者。然而，今天的人們并不會覺得他們的遭遇離我們十分遙遠，“china=拆哪”的冷笑話，不是還在人們口頭傳遞嗎？如今回顧“經租房”，最主要的意義不在于抱怨或控訴，而在于提醒人們從歷史中吸取教訓，避免類似的事情再次發(fā)生。