市場比較法在房地產(chǎn)評估中的運用

賈童新+楊景海

摘 要：市場比較法因其估價結(jié)果的高比較性而具有較強的說服力，容易被估價人員、委托人及社會大眾廣泛接受，但因為房地產(chǎn)評估行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展時間較晚較短，導(dǎo)致缺少夯實的理論基礎(chǔ)，仍有實際和理論脫節(jié)的問題存在，為此，將介紹市場法以及實務(wù)中的評估流程，以及評估中經(jīng)常出現(xiàn)問題的原因和運用中的改進方法。

關(guān)鍵詞：市場比較法；房地產(chǎn)評估；運用

中圖分類號：F23

文獻標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.08.048

市場比較法，也稱比較法，是目前房地產(chǎn)評估中最常見的、最有效的、最易于被接受的評估方法，并被房地產(chǎn)評估行業(yè)及國際評估行業(yè)廣泛認(rèn)可。評估人員從交易市場搜集大量相似的交易實例，運用專業(yè)知識從中不斷篩選，提煉出精確、可靠地評估參數(shù)、指標(biāo)等基本數(shù)據(jù)，經(jīng)過周密計算從而得出評估基準(zhǔn)日下的評估價值。謹(jǐn)慎地參考、比較使得市場法更具說服力和適用性。在《房地產(chǎn)評估規(guī)范》第5.1.4條還特別強調(diào)：在有條件選用市場法時，應(yīng)當(dāng)首選市場法?？梢?，市場法在房地產(chǎn)評估方法中的重要地位。

市場比較法能夠適用的范圍在頻繁的房地產(chǎn)交易市場，如：普通商品住宅房、寫字樓、工廠、房地產(chǎn)開發(fā)用地，以及村鎮(zhèn)的房屋等一些常見的房地產(chǎn)。交易次數(shù)越高、交易成功率越高、可搜集的數(shù)據(jù)就越多、越精細(xì)，最后得出的評估價值就越準(zhǔn)確。市場法在一些特殊的、相似樣例少的房地產(chǎn)評估很難發(fā)揮，如：紀(jì)念碑、特殊用途工廠、地標(biāo)建筑、教堂、寺廟等，因為這樣的房地產(chǎn)交易市場相對狹窄，獲得的交易實例可能不夠充足，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，會影響最后房屋最后的評估價值。

1 市場比較法評估的一般程序

房地產(chǎn)評估市場法的評估程序大致分為四個階段：搜集類似交易實例資料；選出可比交易實例；對實例的各項交易因素進行適當(dāng)?shù)男拚?；得出評估對象價值。

1.1 搜集類似交易實例資料

市場法的適用性和說服力完全依靠搜集來的大量成功的交易實例的交易資料，其內(nèi)容如房地產(chǎn)成交、待售的報價和買方出價，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)布局、坐落、朝向以及周邊地帶的經(jīng)濟條件等其它交易信息。如果搜集的交易實例資料不充足，會極大影響到最后得到的市場價值的準(zhǔn)確性和可信度，失去評估意義。

1.2 選中可比交易實例

從搜集來的大量交易實例資料中甄選出和待估房地產(chǎn)各個條件相似或相近的、成交日期與評估時點接近，成交價格等其他交易因素可修正的交易實例，一般都選取3～9個作為參照最為準(zhǔn)確。

除了注意以上幾點外還應(yīng)符合以下條件：（1）是否與待估房地產(chǎn)用途相同；（2）是否與待估房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)相同；（3）是否與待估房地產(chǎn)坐落位置接近；（4）是否屬于正常交易等。選取實例的準(zhǔn)確性會直接影響到得出的評估價值的準(zhǔn)確性，所以從大量的數(shù)據(jù)中選出最合適的交易實例是四個階段中最困難也是最重要的一步。

1.3 對交易實例的各項交易因素進行適當(dāng)修正

篩選出的可比實例盡管非常貼近待估房地產(chǎn)，但也存在著不同與待估房地產(chǎn)的因素和特性。所以要通過專業(yè)的評估人員依靠自身多年的工作經(jīng)驗及調(diào)查研究制定出相應(yīng)的修正系數(shù)，進行一一修正，從而避免被其中幾個特別的交易因素誤導(dǎo)，使最終結(jié)果偏離。例如其中的：（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）區(qū)域因素修正；（4）個別因素修正；（5）容積率修正；（6）房地產(chǎn)使用年期修正等等。另外還要統(tǒng)一價格單位和房屋面積單位。

1.4 得出評估價值

最后用每個可比實例的交易價格進行修正，從而得出若干個可比價格，但這些結(jié)果不可能完全一致，要匯總這些修正后的可比價格，經(jīng)過統(tǒng)計學(xué)上的相應(yīng)公示的反復(fù)計算最后得出一個最標(biāo)準(zhǔn)、可信的評估值。如：簡單算數(shù)平均值法、加權(quán)算數(shù)平均值法、眾數(shù)法、中位數(shù)法等。

2 市場法比較法運用時的問題

2.1 缺少符合國情的評估理念

市場法的成功運用在于兩點，一個是信息，一個是專業(yè)人員。數(shù)據(jù)就像計算機的軟件，人員就像硬件，二者缺一不可，完備的評估理念則是這計算機穩(wěn)定運行的前提。但我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)從起步到如今才幾十年的時間，再加上近年來我國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展似乎并沒有趕上前進的步伐，相較國外一些更早起步的國家而言，我們依然缺乏足夠的經(jīng)驗、閱歷。而更多的是模仿、套用其評估思維，缺乏創(chuàng)新?？此朴袟l不紊的發(fā)展但實質(zhì)缺乏符合我國國情的評估理念。所以在很多評估實務(wù)中會產(chǎn)生很多差異。

2.2 不合格的評估機構(gòu)與從業(yè)人員

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場也逐步擴大。在供不應(yīng)求的大環(huán)境下，房地產(chǎn)評估機構(gòu)拔地而起，有的完全不按照規(guī)定招攬工作人員，有的只擁有兩名專業(yè)的評估人員，有的甚至一名就可申請辦理評估機構(gòu)的設(shè)立手續(xù)，在國家規(guī)定要求不完備的情況下這樣的個例屢見不鮮。房地產(chǎn)評估機構(gòu)是客戶與房地產(chǎn)市場最重要的紐帶，不規(guī)范的評估機構(gòu)和不充足的評估人員會對其他標(biāo)準(zhǔn)評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)評估的整體形象產(chǎn)生很嚴(yán)重的負(fù)面影響。評估人員要通過全國的統(tǒng)一考試合格后方能取得評估資格，通過的考生難免會發(fā)現(xiàn)顯示的評估實務(wù)與所學(xué)知識脫節(jié)。所以對于資歷尚淺或剛剛拿到資格證書的房地產(chǎn)評估師們來說，缺少足夠的實踐經(jīng)驗和更深資歷的老評估師的正確引導(dǎo)，很容易使最后的評估結(jié)果失真。更有甚者個別評估師只是簡單地、機械的套用評估程式，使評估結(jié)果粗糙、簡略、不具有可信度。如今擁有房地產(chǎn)評估資格和土地評估資格的人數(shù)也不過10萬余人，并且較多集中在發(fā)達城市，這也導(dǎo)致評估人員的分布的不均衡。面對如此龐大又富有潛力的房地產(chǎn)市場，當(dāng)下人才的供應(yīng)還遠遠不夠。

2.3 信息流通受阻

信息的流通性也是在評估實踐中總會遇到的棘手的問題。市場法需要一個公開、透明的交易市場，而我國目前還沒有健全的、公開的、透明的房地產(chǎn)交易信息平臺。個別評估人員只是依靠報刊、廣告以及房屋中介單位發(fā)布的掛牌價格作為參考進行評估，而并未對成交價格進行深入的調(diào)查求證。老百姓對于房地產(chǎn)市場投資的熱情有增無減，民眾過度的投資所謂的“不動產(chǎn)”待其升值，使得房地產(chǎn)市場的價格泡沫逐日累高，平添了此類房地產(chǎn)評估價值的不準(zhǔn)確性，容易受到很多因素影響價格起伏。再者，房地產(chǎn)評估機構(gòu)之間存在的相互競爭也是評估中經(jīng)常遇到的問題，每個評估機構(gòu)都有各自的信息收集渠道，而鮮有互幫互助、相互交流的合作存在，更有個別機構(gòu)故意封鎖交易數(shù)據(jù)，進行惡意競爭。這都為評估人員收集信息資料加大難度。

2.4 各主管部門的要求不一

地產(chǎn)評估在我國正式出現(xiàn)也不過二三十年的時間，主要評估的是土地、建筑物及其地上定置物，是一個新興的行業(yè)，很多的規(guī)章制度還不完善。我國主管房地產(chǎn)評估市場的主管部門有三個：建設(shè)部、國土部和財政部。對于不同的評估對象的收費標(biāo)準(zhǔn)就有差異。當(dāng)以房屋資產(chǎn)為評估對象時要按照建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)評估、收費，當(dāng)是評估對象是土地資產(chǎn)時則要以國土部的規(guī)程評估、收費。企業(yè)或個人往往對這些細(xì)致的條件不夠理解，奔走在評估機構(gòu)和主管部門之間，極大地降低了評估效率并加重了負(fù)擔(dān)。

3 存在問題的解決辦法

3.1 房地產(chǎn)市場交易信息的流暢傳播

建立統(tǒng)一的交易信息交流平臺。如今在這個大數(shù)據(jù)的時代，尤其是評估機構(gòu)這樣對信息資料及其需求的專業(yè)至關(guān)重要。面對我國龐大的房地產(chǎn)交易市場，建立信息交流平臺，不斷更替、添增各類房地產(chǎn)的交易信息，使得信息更公開、透明、及時。一來極大的減輕了評估人員在搜集信息資料時的負(fù)擔(dān)，并且獲得的資料更具有可信度和適用性。還可以按城鎮(zhèn)、區(qū)位、以及類型等來明細(xì)類別，使查找更方便快捷。二來也可以方便被委托人、同行業(yè)人員及社會公眾監(jiān)督，獲得認(rèn)可，杜絕回扣、評估和委托方雙方違規(guī)商討評估價格等不正當(dāng)評估現(xiàn)象的發(fā)生。第三則是打破交易信息流通時發(fā)生的阻塞、信息封閉和惡意攔截交易信息資料的不良行為。說白了，就是為全國或地方建立一個專業(yè)的房地產(chǎn)市場交易信息數(shù)據(jù)庫，公眾方便借鑒、監(jiān)督，評估也變得更具說服力和實用性，這位我國房地產(chǎn)評估的未來發(fā)展將會起到十分良好的推動作用。

3.2 政府有關(guān)部門及各主管部門應(yīng)加強協(xié)作，統(tǒng)一規(guī)范、嚴(yán)格管理

目前房地產(chǎn)評估市場中發(fā)生的亂收亂交費用、辦理混亂等不規(guī)范操作屢見不鮮，因為我國還并未頒布一套十分完善的關(guān)于對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理制度。在此制度完善之前，政府的有關(guān)部門、主管部門及評估行業(yè)專業(yè)協(xié)會則起著尤為重要的作用，應(yīng)對現(xiàn)在市場中的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行逐一、徹底的審查，評定其是否擁有足夠的開辦資質(zhì)，對單位資金、人員編制、評估實力，業(yè)績等諸多方面進行核準(zhǔn)，對不符合標(biāo)準(zhǔn)的要求限期停業(yè)整改，輕者可給予降低其評估資格處分，情況較嚴(yán)重的和規(guī)定期限內(nèi)仍未整改通過的應(yīng)取消其評估資格，吊銷評估營業(yè)執(zhí)照。同時，對符合要求的優(yōu)秀評估機構(gòu)應(yīng)進行不同程度的褒獎，可頒發(fā)星級評估機構(gòu)的榮譽證書，以茲鼓勵評估人員以及同行業(yè)人員更積極參與工作，努力進步，也可給社會公眾對選擇評估機構(gòu)加以引導(dǎo)。如此優(yōu)勝劣汰可以促進評估行業(yè)發(fā)展，方便市場注入新鮮血液，不斷推陳出新。各主管部門也應(yīng)聯(lián)合出臺一套規(guī)定，如統(tǒng)一的評估收費標(biāo)準(zhǔn)和管理制度，使客戶不再因不熟悉管理而奔走于主管部門與評估機構(gòu)之間，極大提升工作效率，明晰清楚。

3.3 提高評估人員的職業(yè)素養(yǎng)和道德操守，加強整體隊伍實力建設(shè)

再詳實的消息資料如果沒有被運用和分析的透徹、詳細(xì)，也不會評估出在這一試點最適合準(zhǔn)確的評估價值。提高評估人員的職業(yè)素養(yǎng)、道德操守、職業(yè)水準(zhǔn)和經(jīng)驗技能是內(nèi)部改變行業(yè)現(xiàn)狀的首要任務(wù)。評估機構(gòu)和協(xié)會應(yīng)積極舉辦各類房地產(chǎn)評估的講座，可由經(jīng)驗豐富的資深評估師們面授多年來的工作心得，行業(yè)新人也可提出實踐中的諸多問題，集思廣益，如此豐富自己增長見識，短時間內(nèi)汲取額外的經(jīng)驗教訓(xùn)。我國經(jīng)濟發(fā)展日漸加快，房地產(chǎn)市場的變化也風(fēng)云起伏，評估人員應(yīng)時刻把握市場的變化脈搏，開拓思路、與時俱進，不斷積累經(jīng)驗，積極總結(jié)。同時也要關(guān)注國外房地產(chǎn)評估行業(yè)評估方法的運用方式和理念，取長補短，在市場運用的過程中進行巧妙變通。

4 案例分析

以近年的一項案例為例，某市房地產(chǎn)評估機構(gòu)運用市場比較法評估某小區(qū)一所房屋，經(jīng)調(diào)查后得知該評估對象此類房屋產(chǎn)權(quán)為50年，到評估基準(zhǔn)日為止該小區(qū)已使用了11年?，F(xiàn)在從該小區(qū)及周邊搜集來的比較案例中選取甲、乙、丙三總交易案例，甲案例的使用面積97平方米，成交總價為750000元人民幣，乙案例的使用面積為105平方米，成交價總為720000元。丙案例成交總價為790000元，使用面積為112平方米。具體情況如下圖。

交易日期修正（平均每月上漲1%）

甲：1+（3+9）1%=112

乙：1+（2+9）1%=111

丙：1+（8+9）1%=117

成新率：甲：1-10/50=80%

乙：1-8/50=84%

丙：1-10/50=80%

甲各項因素修正后價格為：7731.96*112/100*100/97*80%*97.8/101=6915.81

乙各項因素修正后價格為：6857.14*111/100*100/102*80%*97.8/86=6788.85

丙各項因素修正后價格為：7053.57*117/100*100/98*80%*97.8/91=7240.29

由以上得出，待估房地產(chǎn)的評估價格為：

（6915.81+6788.85+7240.49）/3=6981.72 元/平方米

運用市場法的計算過程大致如此，嚴(yán)格按照估價規(guī)范的規(guī)定流程，搜集案例、經(jīng)多個因素修正之后計算評估對象的評估價格。以上提到的個別因素和區(qū)域因素還包含很多更考究的明細(xì)，如個別因素里朝向、層高、裝修程度、建筑結(jié)構(gòu)等，區(qū)域因素里繁華程度、交通條件、臨街情況等。由此可見，運用市場法對評估對象的相關(guān)資料要求詳細(xì)，這正是市場比較法具有較強說服力的體現(xiàn)。評估師要對交易條件和交易背景資料進行充分了解，交易案例的各個交易因素要評估師靠職業(yè)經(jīng)驗把握準(zhǔn)確、分析透徹才能修正準(zhǔn)確。

參考文獻

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