房價(jià)飛漲中的“預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)”提示

胡媛

房價(jià)飛漲中的“預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)”提示

胡媛

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，樓市再次進(jìn)入黃金期，各地再現(xiàn)“購房熱”。在房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，為了提前回籠資金，有的房地產(chǎn)公司在尚未取得商品房預(yù)售資格前就立即采取“預(yù)約”“認(rèn)購”或者“認(rèn)籌單”等方式與購房者簽訂合同，從而使后者獲得對(duì)未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。但是，這些商業(yè)慣例在法律上往往具有模糊性，常常導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間產(chǎn)生糾紛。

曾有新聞報(bào)道過這樣的案例，一位購房者為了購買還未開盤的商品房，與開發(fā)商簽訂“認(rèn)籌確認(rèn)單”，就購房面積、價(jià)格、付款方式等達(dá)成一致。后因房價(jià)上漲，開發(fā)商要求購房者提前繳清尾款并按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)。那么“認(rèn)籌確認(rèn)單”或者其他類似的“認(rèn)購”合同究竟是什么性質(zhì)以及購房者究竟能否要求開發(fā)商移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，這些問題無疑事關(guān)消費(fèi)者切身利益，其背后的法律問題值得深究。

認(rèn)籌確認(rèn)單等認(rèn)購合同性質(zhì)如何認(rèn)定

實(shí)踐中往往將認(rèn)籌確認(rèn)單等認(rèn)購合同曲解為商品房預(yù)售合同，很明顯，二者具有本質(zhì)的區(qū)別。

商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房者所簽訂的合同。在預(yù)售合同中，購房者往往處于較弱勢(shì)地位，一旦交付定金或者部分房款，將承擔(dān)未來在約定時(shí)間不能取得房屋所有權(quán)之風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了保障商品房預(yù)售中購房者的利益，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，商品房預(yù)售需要具備4個(gè)條件：第一，已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證；第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第三，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。購房者同具備商品房預(yù)售資格的開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同，往往能產(chǎn)生商品房買賣的合同效力。

理論界，對(duì)于認(rèn)籌確認(rèn)書這類合同性質(zhì)的認(rèn)定沒有定論，筆者認(rèn)為從民法傳統(tǒng)理論上看，可以將認(rèn)籌確認(rèn)書這類認(rèn)購合同，根據(jù)合同內(nèi)容的不同區(qū)分為預(yù)約合同和本約合同。

預(yù)約合同是一種約定未來訂立某一合同（即本約合同）的合同，即當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同的約定，不與對(duì)方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間簽訂的合同僅僅約定在未來將繼續(xù)磋商以簽訂真正的商品房買賣合同，那么該合同應(yīng)該屬于預(yù)約合同；相反，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第5條，如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)售等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即當(dāng)事人的基本情況、商品房基本情況、銷售方式、價(jià)款、交房時(shí)間和條件、違約責(zé)任等，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，即本約合同。在實(shí)踐中，無論名字如何變化，只要房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間簽訂的“認(rèn)購”合同涉及到上述主要內(nèi)容，就屬于商品房預(yù)售合同，一方違約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

違反認(rèn)籌確認(rèn)書等認(rèn)購合同責(zé)任如何承擔(dān)

實(shí)踐中出現(xiàn)過一些違反認(rèn)籌確認(rèn)書等認(rèn)購合同的糾紛，不同法院的判決也不盡相同，目前尚未形成一個(gè)統(tǒng)一的裁判規(guī)則。筆者認(rèn)為，需根據(jù)認(rèn)籌確認(rèn)書等認(rèn)購合同的具體內(nèi)容來進(jìn)行責(zé)任承擔(dān)的定性分析。

首先，如果在“認(rèn)購”或者“認(rèn)籌單”中沒有涉及到商品房買賣合同的主要內(nèi)容，訂約目的僅僅是為了在將來能夠與開發(fā)商繼續(xù)磋商以簽訂商品房買賣合同，那么無論合同的名稱是什么，都是一種預(yù)約行為，購房者無法根據(jù)此合同請(qǐng)求開發(fā)商交付房屋所有權(quán)，若后者違約只能要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或者雙倍返還定金。

其次，如果“認(rèn)購”或者“認(rèn)籌單”中涉及到了商品房買賣合同中的主要內(nèi)容，那么此合同應(yīng)為商品房預(yù)售合同。購房者應(yīng)該注意預(yù)售合同是否具備相應(yīng)的法律條件，例如是否取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及商品房預(yù)售許可證。如果因開發(fā)商不具備相應(yīng)的法律條件而導(dǎo)致合同無效，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任，返還已付款項(xiàng)并賠償相應(yīng)損失；如果合同有效，而開發(fā)商違反商品房預(yù)售合同，購房者有權(quán)要求其履行交付房屋所有權(quán)的義務(wù)或者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

房子對(duì)于大部分公民，尤其是北上廣的大多數(shù)群體而言，無疑是一個(gè)沉重的話題，不少家庭真實(shí)傾盡一生積蓄為買上一套舒心的房產(chǎn)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商在購房人面前常具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位，一些城市甚至出現(xiàn)了排隊(duì)、排號(hào)買房的現(xiàn)象。因此，面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位，購房者在買房時(shí)一定要多留心眼，了解相關(guān)合同的效力，避免在“預(yù)售”的迷魂陣中迷失，稀里糊涂給自己帶來損失。