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    一房數(shù)賣惡意串通行為的相關(guān)法律問題探討

    2016-12-28 13:19:54陳文彬
    法制博覽 2016年12期
    關(guān)鍵詞:權(quán)利保護

    摘 要:隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展,因房屋買賣而產(chǎn)生的糾紛不斷涌現(xiàn),特別是以一房數(shù)賣為代表的房屋買賣糾紛。該類型糾紛涉及主體較多,涉及款項金額巨大,社會影響廣泛。其中,多方參與的惡意串通損害第三方合法權(quán)益的行為更惡劣,應(yīng)當給予相應(yīng)的負面評價。本文從一起一房數(shù)賣的典型案例出發(fā),分析研究惡意串通背景下一房數(shù)賣行為背后的物權(quán)、債權(quán)法律關(guān)系,并從案例出發(fā)提出解決方案,以期為房產(chǎn)交易市場的規(guī)范運營做出一定的貢獻。

    關(guān)鍵詞:一房數(shù)賣;惡意串通;權(quán)利保護

    中圖分類號:D923 文獻標識碼:A 文章編號:2095-4379-(2016)35-0243-01

    作者簡介:陳文彬(1990-),男,澳門科技大學,研究生。

    一、“一房數(shù)賣”現(xiàn)象概述

    “一房二賣”是指出賣人先后或同時簽訂兩個房屋買賣合同,將同一商品房出賣給兩個不同的買受人,又稱房屋的二重買賣。實踐中開發(fā)商對于商品房“一房二賣”現(xiàn)象致使買受人不能取得房屋的,依據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同紛紛適用法律問題的解釋》應(yīng)當承擔懲罰性賠償責任,即可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。①

    上述司法解釋第8條規(guī)定:“具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋賣給第三人?!钡?條規(guī)定:“出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。②

    2014年10月28日,徐某某與某公司簽訂《房屋買賣合同》,約定某公司將一套房屋出售給徐某某,房屋總價為31.388萬元,由徐某某先支付首付款10.388萬元,余款2l萬元于辦妥銀行按揭后一次性付清,某公司應(yīng)在2015年1月底前將合同約定的房屋交付給徐某某,合同并對雙方其他權(quán)利義務(wù)作了約定。合同簽訂當天,徐某某依約支付某公司購房款10.388萬元,某公司向徐某某出具了收款收據(jù)一份。

    2015年某公司取得了訟爭房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)屬證書,因某公司運營資金緊張,且房屋取得權(quán)證期間發(fā)生了較大幅度的上漲,公司負責人指令將房屋出售給其親戚史某,并將房屋已經(jīng)出售過一次的情況告知了史某。2015年5月7日某公司又以65.5414萬元的價格將訟爭房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給史某,并辦理了房產(chǎn)登記,為此,徐某提起訴訟,請求法院支持其訴訟請求:(1)解除雙方簽訂的房屋買賣合同,某公司立即返還徐某某已付10.388萬元購房款;(2)責成某公司賠償徐某某房款一倍賠償及其他損失34.1534萬元。③

    二、物權(quán)原則在房屋買賣中的體現(xiàn)

    平等原則,也稱為“物權(quán)一體保護原則”,是指所有物權(quán)人不論權(quán)利人是何人,均受到法律的平等保護。物權(quán)法屬于民法,對權(quán)利人的權(quán)利實行平等保護是民法的一項重要原則、換言之,物權(quán)法的平等保護原則是民法平等原則的具體化。該原則指國家、集體、私人等物權(quán)主體在法律地位上是平等的,其享有的物權(quán)在受到侵害以后,應(yīng)當受到物權(quán)法的平等保護。平等原則的規(guī)制反映了我國基本經(jīng)濟制度的要求。我國《憲法》規(guī)定國有經(jīng)濟為主導力量,多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展,因此,作為民法中財產(chǎn)法的《物權(quán)法》,必然應(yīng)體現(xiàn)相關(guān)經(jīng)濟制度,維護市場主體的合法利益,維護社會主義市場經(jīng)濟制度,鞏固改革開放的成果:這也是市場經(jīng)濟的必然要求,從而建立財產(chǎn)秩序和交易秩序,促進市場經(jīng)濟的發(fā)展,并最終有利于公有制的穩(wěn)健發(fā)展。從尊重市場主體各方權(quán)利和私法追求的主體平等而言,這也屬于私法的必然要求。

    物權(quán)的一個特點是,它的內(nèi)容只能由法律規(guī)定和創(chuàng)設(shè),不像債權(quán)那樣可由當事人自由約定。日本學者認為,物權(quán)法定主義,是19世紀歐陸各國從事民法典編纂活動以來,各國物權(quán)立法的一項基本原則,在物權(quán)法的結(jié)構(gòu)體系中居于樞紐地位。其含義是指物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律統(tǒng)一確定,不允許當事人依自己的意思自由創(chuàng)設(shè)、變更。我國臺灣學者認為,關(guān)于物權(quán)法定原則,在立法例上應(yīng)設(shè)有明文的,除我國臺灣地區(qū)“民法”外,尚有《日本民法》第175條、《韓國民法》第185條、《奧地利民法》第308條。

    [ 注 釋 ]

    ①李復(fù)達.“一房二賣”法律問題分析[J].法制博覽,2015(6).

    ②黃智.一房兩賣應(yīng)如何處理[J].科技與企業(yè),2014(3).

    ③閔昕.政策“補丁”,難掩漏洞房屋買賣問題調(diào)查[J].中華建設(shè),2016(2).

    [ 參 考 文 獻 ]

    [1]陳勇.一房二賣的債法救濟[J].勝利油田黨校學報,2014(6).

    [2]季境.物權(quán)變動立法模式在我國的修正及其完善[J].法律適用,2015(5).

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