“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)方式和成本的影響

張承和

（福建聯(lián)美建設(shè)集團(tuán)有限公司，福建廈門361000）

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)方式和成本的影響

張承和

（福建聯(lián)美建設(shè)集團(tuán)有限公司，福建廈門361000）

為更好地推進(jìn)我國(guó)實(shí)現(xiàn)公平性稅負(fù)，國(guó)家正有針對(duì)性的逐步實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”稅收改革制度，從源頭上解決了全額征稅、道道征稅、營(yíng)業(yè)稅存在的弊端，充分發(fā)揮了增值稅在層層抵扣、環(huán)環(huán)征收方面的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)稅收制度更加科學(xué)合理。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，亦降低其稅負(fù)壓力。通過從當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)分析入手，分析了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)方式的改變與成本的影響，并從政府與房地產(chǎn)公司兩個(gè)角度，提出了房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的相關(guān)對(duì)策。

“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)公司；經(jīng)營(yíng)方式；成本

2015年我國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)開始全面的實(shí)施“營(yíng)改增”，對(duì)房地產(chǎn)公司而言必須清楚認(rèn)識(shí)到時(shí)代的潮流，充分借助“營(yíng)改增”給自身發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，最大限度地激發(fā)自身的發(fā)展活力，做出更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，因此，全面的實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)方式的改變與成本的影響分析有著較為重要的理論與實(shí)際意義。

一、當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

（一）開發(fā)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)開發(fā)的周期比較長(zhǎng)，從其最初獲得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，還需要經(jīng)歷項(xiàng)目實(shí)地勘察、前期規(guī)劃、拆遷征地、房屋建設(shè)等較多的階段，再加上各個(gè)房地產(chǎn)公司融資能力、設(shè)計(jì)進(jìn)度等方面的差異，進(jìn)一步延長(zhǎng)了房地產(chǎn)公司開發(fā)周期。

（二）資金投入大

房地產(chǎn)公司在整個(gè)建設(shè)的過程中，需要投入較多的資金，特別是在前期階段受到設(shè)計(jì)、勘察、征地補(bǔ)償?shù)确矫娴挠绊?，其總體的資金消耗是非常大的，這其中的土地使用權(quán)資金往往能占據(jù)到房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的一半左右。

（三）融資成本高

房地產(chǎn)公司屬于一種特殊類型的公司，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)的過程中對(duì)資金的占用時(shí)間非常長(zhǎng)，再加上當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，進(jìn)一步的加重了這一情況，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)所需的融資成本非常高，傳統(tǒng)的融資渠道在很大程度上已經(jīng)不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)公司融資的需求，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)公司為了進(jìn)一步的融資，不得不提升自身的融資成本。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)公司成本的影響

房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中并非獨(dú)立存在的，實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)于建筑行業(yè)的影響巨大，房地產(chǎn)公司作為其上游，必然首當(dāng)其沖。因此分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)公司成本的影響應(yīng)從分析其對(duì)房地產(chǎn)下游企業(yè)-建筑公司帶來(lái)的影響來(lái)分析對(duì)房地產(chǎn)公司的影響。總體的影響主要表現(xiàn)在如下三個(gè)方面。

（一）可能導(dǎo)致材料成本上升

根據(jù)我國(guó)“營(yíng)改增”政策的相關(guān)規(guī)定，在購(gòu)買原材料時(shí)，材料的提供商可以使用簡(jiǎn)單的方法按照6%進(jìn)行增值稅的繳納，若建筑公司在進(jìn)行材料的購(gòu)買時(shí)，按照具體的規(guī)定購(gòu)買得到符合規(guī)定的增值稅發(fā)票，則6%進(jìn)項(xiàng)稅額能夠全部的抵扣，也就是說3%營(yíng)業(yè)稅率轉(zhuǎn)變成為11%增值稅除去6%的材料進(jìn)項(xiàng)稅。再加上房地產(chǎn)公司在實(shí)際開發(fā)的過程中除集中的進(jìn)行鋼材、水泥的購(gòu)買之外，還需要購(gòu)買其他類型較多的材料，這些材料的來(lái)源往往為一些個(gè)體的工商戶，多采用的為定額進(jìn)行征收的方式，導(dǎo)致了建筑公司不能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，導(dǎo)致建筑公司建設(shè)成本的增加，建筑成本的增加將直接的反應(yīng)到房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，因此，房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的成本也可能增加。

（二）可能導(dǎo)致人工成本上升

由于人工成本是無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，導(dǎo)致作為建筑公司第二大支出的人工成本費(fèi)用，給建筑公司帶來(lái)了較大的影響。因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍舊不夠完善，多數(shù)參與建筑公司勞動(dòng)的人員為自由人員，所以其并無(wú)固定單位，導(dǎo)致這些人員所付出的勞動(dòng)沒辦法進(jìn)行增值稅發(fā)票的開具。那么建筑公司在進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣時(shí)，其付出的人力成本則無(wú)法進(jìn)入到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣中，導(dǎo)致建筑公司需要上繳的增值稅的數(shù)額增加，這必然增加了建筑公司整體的稅收負(fù)擔(dān)。建筑公司整體稅收負(fù)擔(dān)的增加也必然最終反映到房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的增加。

（三）可能導(dǎo)致設(shè)備費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)抵扣上升

建筑公司往往自身?yè)碛械脑O(shè)備較少，其在具體的施工過程中使用的為租賃的設(shè)備，其中這些設(shè)備在具體使用過程中產(chǎn)生的維修費(fèi)用占據(jù)到建筑公司支出的重要部分，在進(jìn)行“營(yíng)改增”前，其在進(jìn)行有形設(shè)備租賃時(shí)，征收的為營(yíng)業(yè)稅；而在實(shí)施“營(yíng)改增”之后，對(duì)于有形動(dòng)產(chǎn)征收的增值稅為17%，根據(jù)建筑公司經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)備租賃產(chǎn)生的費(fèi)用占據(jù)工程總消耗的3%，這里假設(shè)租賃費(fèi)用為總設(shè)備使用的1/2，按照此項(xiàng)比例進(jìn)行計(jì)算，設(shè)項(xiàng)目的總造價(jià)為10000萬(wàn)元，則能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為：10000*3%/（17%+1）*1/2*17%=21.8萬(wàn)元。

我們對(duì)上述費(fèi)用進(jìn)行分析，建筑公司在實(shí)行“營(yíng)改增”前，其征收的營(yíng)業(yè)稅比例為3%，那么就是3%*10000=300萬(wàn)元。在實(shí)施了“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)公司按11%進(jìn)行增值稅的收取，這時(shí)建筑公司所有收取的增值稅為10000/（11%+1）*11%=991萬(wàn)元，因?yàn)槠渲械娜肆Τ杀静豢梢缘挚?，將可以抵扣的材料與設(shè)備費(fèi)用減去，則所要繳納的稅額為：991-21.8-523.28=445.92萬(wàn)元，這相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納的300萬(wàn)元多出了近150萬(wàn)元，從中可以看出在實(shí)施了“營(yíng)改增”之后可能導(dǎo)致建筑公司經(jīng)營(yíng)成本上升，再加上在進(jìn)行實(shí)際操作的過程中，很多發(fā)票并不能及時(shí)有效的獲得，導(dǎo)致了部分項(xiàng)目不能進(jìn)行抵扣，建筑公司所需繳納的稅額將會(huì)更大，自身的經(jīng)營(yíng)成本將會(huì)更高，由此也必然增加房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)成本。

通過上述的分析，通過實(shí)施“營(yíng)改增”給整個(gè)建筑公司帶來(lái)的影響是非常巨大的，而房地產(chǎn)公司作為建筑公司的上游，其帶來(lái)的影響也是顯而易見的，因此，為更好的降低“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)公司帶來(lái)的沖擊，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)采取有針對(duì)性的措施應(yīng)對(duì)上述情況。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)公司“營(yíng)改增”的相關(guān)對(duì)策

營(yíng)業(yè)稅與增值稅為我國(guó)實(shí)行的兩個(gè)主要的稅源，但是兩者在本質(zhì)上有著較大的不同，其中營(yíng)業(yè)稅為公司的營(yíng)業(yè)額所征收的稅額，而增值稅為銷售商品增值部分所需繳納的稅額，通過“營(yíng)改增”可以防止出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，另外，增值稅使用的范圍非常的廣泛，任何包含增值收入的活動(dòng)均需要繳納增值稅，同時(shí)，增值稅實(shí)行的為多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，若某個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包含多個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，就對(duì)這個(gè)幾個(gè)環(huán)節(jié)均進(jìn)行增值稅的征收，各個(gè)環(huán)節(jié)的征稅互不干涉、相互獨(dú)立。增值稅能夠按照進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，所以，從理論層面來(lái)分析，企業(yè)僅需要獲取增值稅發(fā)票就能進(jìn)行抵扣，所以，我國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)推行“營(yíng)改增”是可以減輕企業(yè)稅收的負(fù)擔(dān)，更好的防止重復(fù)征稅的情況發(fā)生，但這些均為理想情況下才能實(shí)現(xiàn)的，在具體的“營(yíng)改增”中，還有其他的因素會(huì)直接的影響到房地產(chǎn)公司的實(shí)際稅負(fù)。為了更好地應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”，使“營(yíng)改增”更好的服務(wù)于企業(yè)，政府與企業(yè)均應(yīng)采取措施，保證實(shí)施“營(yíng)改增”的目的落實(shí)到實(shí)處。

（一）政府方面

政府應(yīng)當(dāng)對(duì)稅收政策進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化，具體可以采用一些過渡性的政策，讓企業(yè)逐步的適應(yīng)“營(yíng)改增”給自身帶來(lái)的影響，例如，對(duì)“營(yíng)改增”中稅負(fù)沒有減少反而增加的企業(yè)進(jìn)行一定的補(bǔ)助，從而更好的保證稅負(fù)的公平性，共同幫助企業(yè)度過這個(gè)過渡時(shí)期。此外，政府還應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)稅收政策的輔導(dǎo)，政府稅收部門的工作人員應(yīng)當(dāng)深入到企業(yè)當(dāng)中對(duì)相關(guān)的工作人員進(jìn)行“營(yíng)改增”培訓(xùn)工作，讓企業(yè)內(nèi)具體的工作人員認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”政策中的要點(diǎn)，使企業(yè)當(dāng)中的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)人員更快地了解自身應(yīng)當(dāng)在哪些方面做出相應(yīng)的改變。同時(shí)，可以在稅務(wù)局等相關(guān)的部門，針對(duì)性的設(shè)置“營(yíng)改增”經(jīng)營(yíng)窗口，每天安排具體的人員進(jìn)行相關(guān)問題的回答。

（二）房地產(chǎn)公司方面

房地產(chǎn)公司必須對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行調(diào)整才能更好地適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)全面推行的“營(yíng)改增”，使“營(yíng)改增”更好的降低自身的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。在具體的實(shí)施過程中，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)與“營(yíng)改增”政策的宣傳。因?yàn)樵谶M(jìn)行增值稅納稅時(shí)整個(gè)管理的過程較為復(fù)雜，因此，需要保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，就需要在房地產(chǎn)企業(yè)中開展針對(duì)性的培訓(xùn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)會(huì)計(jì)人員等稅務(wù)籌劃能力與專業(yè)技能。同時(shí)，房地產(chǎn)的采購(gòu)部門應(yīng)當(dāng)全面的認(rèn)識(shí)到稅務(wù)的變化，采取積極的方式進(jìn)行應(yīng)對(duì)，從而更好的使開具的發(fā)票能夠進(jìn)行增值稅的抵扣。其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)轉(zhuǎn)變自身的經(jīng)營(yíng)方式，針對(duì)實(shí)施“營(yíng)改增”給自身帶來(lái)的資金短缺問題，一是應(yīng)壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的周期，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用與資金的占用；二是進(jìn)行高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)，將高品質(zhì)作為自身房地產(chǎn)開發(fā)的賣點(diǎn)，較好地迎合當(dāng)前人民對(duì)生活質(zhì)量的追求；三是構(gòu)建企業(yè)合作，采用項(xiàng)目股份、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合購(gòu)地及資金拆借等方式深入的開展房地產(chǎn)的項(xiàng)目合作，揚(yáng)長(zhǎng)避短、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化管理等。

四、結(jié)語(yǔ)

在全國(guó)的范圍內(nèi)實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)于自身既是一次挑戰(zhàn)，更是自身發(fā)展的一次難得的機(jī)遇，在這個(gè)復(fù)雜的過程中，房地產(chǎn)公司必須充分認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”的積極意義，采用有針對(duì)性的措施，積極進(jìn)行籌劃，順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)，具體到每個(gè)增值稅的納稅環(huán)節(jié)，獲取正規(guī)的增值稅發(fā)票，及時(shí)將自身可以抵扣的項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，從而更好地增強(qiáng)自身在房地產(chǎn)方面的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

[1] 賀 慶，蔡定凱，梁鐘元等.“營(yíng)改增”對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理影響——基于南寧房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2015(20):195-196.

[2]魏志華，夏永哲.金融業(yè)“營(yíng)改增”的稅負(fù)影響及政策選擇——基于兩種征稅模式的對(duì)比研究[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2015(8):71-83.

[3]羅 筱.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的預(yù)期效應(yīng)探析——以貴州省不動(dòng)產(chǎn)銷售為例 [J].商，2015(27): 151-152.

［責(zé)任編輯：王 鑫］

F812.42

A

1005-913X（2016）11-0099-02

2016-08-09

張承和(1976-)，男，福建三明人，會(huì)計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)。