房產(chǎn)新政下情勢(shì)變更原則在房屋買賣合同糾紛中的適用

陳亞楠

房產(chǎn)新政下情勢(shì)變更原則在房屋買賣合同糾紛中的適用

陳亞楠

房產(chǎn)新政在抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的同時(shí)，也帶來(lái)了房屋買賣合同糾紛的增加，并導(dǎo)致法律適用上的難題。文章歸納了可能影響房屋買賣合同履行的房產(chǎn)新政政策內(nèi)容；在此基礎(chǔ)上分析了在不同政策類型下引起的房屋買賣糾紛及其在法律適用上的爭(zhēng)議；最后立足我國(guó)現(xiàn)行立法，在分析情勢(shì)變更原則的適用條件以及屆分情勢(shì)變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，探討房產(chǎn)新政下情勢(shì)變更原則的適用可能。

房地產(chǎn)調(diào)控；情勢(shì)變更；不可抗力；商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

一、房產(chǎn)新政

針對(duì)我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的，為遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為、緩解群眾“住房難”問(wèn)題，國(guó)務(wù)院自2010年1月7日起，陸續(xù)發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》等一系列行政性規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)力干預(yù)。中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和各級(jí)地方政府機(jī)關(guān)也為配合貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院的調(diào)控政策，分別出臺(tái)了一系列信貸政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的配套細(xì)則。

“房產(chǎn)新政”的出臺(tái)在達(dá)到減少投機(jī)性購(gòu)房數(shù)量、放緩房?jī)r(jià)增速等宏觀調(diào)控效果的同時(shí)也引起了一些房屋買賣合同糾紛，主要表現(xiàn)為買受人以國(guó)家宏觀調(diào)控政策變化、自己無(wú)力履行原房屋買賣合同為由紛紛提起訴訟，要求解除合同。這些發(fā)生于特定背景下的房屋買賣合同糾紛在審判實(shí)踐中引起了較大爭(zhēng)議，不同法院對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策性質(zhì)之解讀、法律之適用處理不一，本文擬對(duì)不同宏觀調(diào)控政策下的房屋買賣合同糾紛進(jìn)行類型化分析。從具體內(nèi)容的角度進(jìn)行考察，將可能影響合同履行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可以分為以下兩類：

一類是差別化信貸政策。差別化信貸政策主要是指對(duì)于不同購(gòu)房群體實(shí)施不同的信貸標(biāo)準(zhǔn)，主要是通過(guò)控制貸款首付比例和貸款利率等因素來(lái)實(shí)現(xiàn)，除了提高首付比例和貸款利率外，針對(duì)一些特殊購(gòu)房者國(guó)家甚至采取了更為嚴(yán)厲的“禁貸”政策，從宏觀層面上講，實(shí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策是政府遏制投機(jī)性購(gòu)房需求、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要手段之一。但在具體的房屋買賣中，購(gòu)房者需支付的首付比例和貸款利息大幅提高，甚至無(wú)法從銀行獲得預(yù)期貸款，以致于房屋買賣合同一方當(dāng)事人的購(gòu)房者無(wú)力繼續(xù)履行房屋買賣合同。

另一類是限制購(gòu)房資格的政策。限制購(gòu)房資格是指部分城市暫停對(duì)包括已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ナ鄯?。限制?gòu)房資格的政策對(duì)房屋交易產(chǎn)生了直接影響，房屋買賣合同訂立后，因買受人失去購(gòu)房資格，無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記，房屋買賣合同落空，造成買賣雙方的合同糾紛。

二、房產(chǎn)新政引發(fā)的典型房屋買賣合同糾紛

根據(jù)上述房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的具體內(nèi)容和對(duì)房屋買賣合同履行的影響程度，將“房產(chǎn)新政”下的房屋買賣合同糾紛分為以下幾類：

（一）提高首付比例、貸款利率引起的房屋買賣合同糾紛

提高首付比例、貸款利率政策使得房屋買受人須支付的首付款和貸款利息相比預(yù)期大幅提高，對(duì)房屋買賣合同的履行造成一定障礙，一方當(dāng)事人往往會(huì)以首付比例增加、貸款利率提高為理由，請(qǐng)求解除買賣合同，且不承擔(dān)違約責(zé)任。下述案例便是在該政策背景下產(chǎn)生的一起典型的房屋買賣合同糾紛：

2010年4月11日，劉女士與常先生簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，劉女士以103萬(wàn)元人民幣的價(jià)格購(gòu)買該套房屋，同時(shí)約定違約金10萬(wàn)元。而在劉女士尚未支付首付時(shí)國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。劉女士無(wú)力支付多出的30余萬(wàn)元首付款，向賣方常先生提出解除合同。法院經(jīng)審理認(rèn)為，房產(chǎn)新政并非無(wú)法預(yù)見(jiàn)，因?yàn)樵诖酥耙呀?jīng)有許多國(guó)家宏觀調(diào)控的信號(hào)；同時(shí)房產(chǎn)新政也并非不可克服，首付比例提高，劉女士通過(guò)借款等形式依然可以實(shí)現(xiàn)。故房產(chǎn)新政不符合不可抗力不能預(yù)見(jiàn)、不能避免的構(gòu)成要件，不構(gòu)成不可抗力，劉女士應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

在該案中法院認(rèn)為把首付比例從20%調(diào)整到50%的信貸政策不屬于不可抗力，同時(shí)否認(rèn)信貸政策的變化屬于當(dāng)事人預(yù)見(jiàn)能力范圍之外，將其視為正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，排除了情勢(shì)變更原則的適用，令不能履行合同的一方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。這無(wú)疑維護(hù)了交易安全和秩序，充分保障了交易相對(duì)人的利益，但簡(jiǎn)單地認(rèn)定當(dāng)事人有能力預(yù)見(jiàn)國(guó)家房產(chǎn)信貸政策的變化，否認(rèn)情勢(shì)變更原則的適用是否妥當(dāng)值得進(jìn)一步探討。

（二）禁貸政策引起的房屋買賣合同糾紛

相對(duì)于提高首付比例，貸款利率的政策，商業(yè)銀行拒絕向購(gòu)房者發(fā)放貸款的政策無(wú)疑更為嚴(yán)厲，本來(lái)有資格獲得貸款的買受人突然失去了貸款資格，無(wú)法從銀行獲得貸款對(duì)買受人履行合同義務(wù)造成不小的障礙。下述案例便是在商業(yè)銀行拒絕發(fā)放購(gòu)房貸款情況下產(chǎn)生的一起房屋買賣合同糾紛：

2010年4月12日，張先生與宋女士簽約，購(gòu)買價(jià)格555萬(wàn)元的一套房屋，并計(jì)劃貸款200萬(wàn)元。在張先生辦理貸款過(guò)程中，因“新國(guó)十條”出臺(tái)，張先生失去了貸款資格，無(wú)法取得銀行貸款，故張先生提起訴訟要求解除房屋買賣合同。法院經(jīng)審理認(rèn)為，張先生因“新國(guó)十條”的出臺(tái)無(wú)法獲得銀行貸款，這種客觀情況的變化與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不同，若要求買受人在客觀情形已發(fā)生如此變化的前提下依舊履行合同，無(wú)疑顯示公平。因此法院最終判決雙方解除合同。

該案中法院適用情勢(shì)變更原則，判決解除合同。但也有不同觀點(diǎn)認(rèn)為禁貸政策導(dǎo)致的房屋買賣合同履行困難并非情勢(shì)變更事由，應(yīng)當(dāng)將其視為正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于禁貸政策下房屋買賣糾紛是否適用情勢(shì)變更，爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要在于：一房產(chǎn)新政是否屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；二銀行拒絕發(fā)放貸款是否造成了繼續(xù)履行會(huì)顯失公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的的后果。這些問(wèn)題會(huì)在下文予以探討。

（三）限制購(gòu)房資格政策下引起的房屋買賣合同糾紛

限購(gòu)政策對(duì)房屋交易產(chǎn)生了直接影響，房屋買賣合同訂立后，因買受人失去購(gòu)房資格，無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記，房屋買賣合同落空，造成買賣雙方的合同糾紛。

2010年4月20日，劉先生與孫女士簽訂房屋買賣合同，并支付了首付款，商定于7月1日前辦理過(guò)戶。此時(shí)，北京市住建委出臺(tái)新規(guī)定，自2010年5月1日起，同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。劉先生稱，根據(jù)“限購(gòu)令”，所購(gòu)孫女士的房屋已沒(méi)法過(guò)戶，要求與孫女士解除房屋買賣合同、退還其之前支付的首付款，遭到拒絕。昌平法院審理認(rèn)為，商品房限購(gòu)政策，屬不可抗力，涉訴房屋已不能過(guò)戶到原告方名下，雙方合同無(wú)法履行，故判決雙方解除合同。昌平法院將“限購(gòu)”政策視為不可抗力，并以不可抗力為免責(zé)事由免除了購(gòu)房者的違約責(zé)任。此種做法引起了現(xiàn)實(shí)論爭(zhēng)，下文也將討論“限購(gòu)”政策是否構(gòu)成了不可抗力。

綜上，司法實(shí)踐中，圍繞如何處理房地產(chǎn)調(diào)控政策變化引起的房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生了一些爭(zhēng)議。政策環(huán)境的變化對(duì)當(dāng)事人履行合同的能力產(chǎn)生了影響，但具體內(nèi)容不同的宏觀調(diào)控政策對(duì)當(dāng)事人履約的影響是否能構(gòu)成情勢(shì)變更或不可抗力，抑或只是正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不能履行合同的當(dāng)事人要依照約定承擔(dān)違約責(zé)任？這些問(wèn)題的解決需要建立在正確認(rèn)識(shí)情勢(shì)變更原則、正確屆分其與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力等相關(guān)概念的基礎(chǔ)之上。

三、情勢(shì)變更原則在房產(chǎn)新政下房屋買賣合同糾紛中的適用

（一）情勢(shì)變更原則的概念

“依法成立的合同具有相當(dāng)于法律的效力”，合同締結(jié)后，雙方當(dāng)事人受合同效力的約束，依約定履行義務(wù)，否則，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。這也是合同法的核心原則——“契約必須嚴(yán)守原則”。然而，在合同有效成立后，有時(shí)因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，作為合同基礎(chǔ)或前提的情勢(shì)發(fā)生了無(wú)法預(yù)見(jiàn)的重大變化，若繼續(xù)維持合同原有效力將使雙方當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡，或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，不利于現(xiàn)代民法所推崇的實(shí)質(zhì)正義的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)便需要適用相對(duì)靈活的規(guī)則來(lái)加以緩和——情勢(shì)變更原則即扮演著這樣一種角色。

情勢(shì)變更，或情事變更，是指情勢(shì)發(fā)生了重大變化。作為合同法領(lǐng)域的一項(xiàng)重要原則，情勢(shì)變更原則是指在合同有效成立之后，非因當(dāng)事人雙方的過(guò)錯(cuò)而發(fā)生情勢(shì)變更，致使合同不能履行或如果履行合同會(huì)顯失公平，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人可以請(qǐng)求變更或解除合同。情勢(shì)變更原則已經(jīng)成為當(dāng)代債法最重要的法律原則之一。

（二）情勢(shì)變更原則的適用——結(jié)合房產(chǎn)新政下的房屋買賣合同糾紛

情勢(shì)變更原則的適用是對(duì)合同法核心原則——契約必須嚴(yán)守原則的突破，其適用必須慎重。根據(jù)《合同法司法解釋》（二）第26條“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！边m用情勢(shì)變更原則必須滿足以下條件：

1.作為合同成立之基礎(chǔ)的情勢(shì)發(fā)生了變化

任何合同在締結(jié)之際，無(wú)論其當(dāng)事人是否意識(shí)到，均是以當(dāng)時(shí)存在的法秩序、經(jīng)濟(jì)秩序、貨幣的特定購(gòu)買力，通常的交易條件等特定的一般關(guān)系為前提的。所謂“情勢(shì)”，是針對(duì)合同而言的，指的是合同締結(jié)時(shí)當(dāng)事人據(jù)以訂立合同的基礎(chǔ)或條件的一切客觀情況，其變化是不依當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移，不為當(dāng)事人所能控制或避免的。例如上文所述的國(guó)家為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)所實(shí)施的差別化信貸政策和限購(gòu)政策即屬于客觀情況的變化，當(dāng)事人沒(méi)有能力控制和影響政策的變化。所謂“變更”，是指合同賴以成立的環(huán)境或基礎(chǔ)發(fā)生相當(dāng)程度的變動(dòng)，主要表現(xiàn)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的劇變，例如國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的變化、物價(jià)暴漲或暴跌、貨幣貶值等?？陀^情況的變化時(shí)刻存在，但是否構(gòu)成情勢(shì)的變更，我認(rèn)為可以從客觀情況變化對(duì)履約影響角度考察，即結(jié)合繼續(xù)履行合同是否會(huì)產(chǎn)生顯失公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的后果來(lái)在具體案件中判斷。我認(rèn)為在上述房屋買賣糾紛中，信貸政策的變化和購(gòu)房資格的限制政策已達(dá)到“一定程度”，屬于客觀情勢(shì)的變更。

2.情勢(shì)的變更發(fā)生在合同成立后，合同履行完畢前

《合同法司法解釋》（二）第26條明確了情勢(shì)變更乃當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，這說(shuō)明情勢(shì)的變更是于合同成立后發(fā)生的，同時(shí)也要在合同尚未履行完畢時(shí)，因?yàn)楹贤P(guān)系消滅以后，就不存在合同成立的基礎(chǔ)被破壞的問(wèn)題，情勢(shì)無(wú)論如何變更均不再影響合同的效力。從情勢(shì)變更原則的適用目的看，其適用為了在交易基礎(chǔ)發(fā)生根本變化時(shí)，避免因合同的繼續(xù)履行造成對(duì)當(dāng)事人嚴(yán)重不公平的后果。在合同履行完畢后，自然不存在上述問(wèn)題。具體到房屋買賣合同糾紛領(lǐng)域，房產(chǎn)新政的出臺(tái)必須是在房屋買賣合同成立之后，履行完畢之前，否則不存在適用情勢(shì)變更原則的可能。

3.發(fā)生變更的情勢(shì)，須為當(dāng)事人所不能預(yù)見(jiàn)

國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策是否屬于購(gòu)房者的預(yù)見(jiàn)能力范疇之內(nèi)？一般認(rèn)為，限購(gòu)即直接剝奪購(gòu)房者資格的政策是當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)的；而對(duì)于信貸政策的變化，包括提高首付比例和貸款利率以及禁止向某些購(gòu)房者發(fā)放貸款的政策，是否可以預(yù)見(jiàn)存在較大爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的引發(fā)主要是由房屋買賣交易和房產(chǎn)新政的特殊性決定的。首先，房屋買賣合同的標(biāo)的價(jià)值巨大，對(duì)雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益和生活利益影響重大，與一般民事合同相比，當(dāng)事人的主觀注意義務(wù)相對(duì)較重。當(dāng)事人在締結(jié)合同時(shí)應(yīng)采取理智、慎重的態(tài)度，須對(duì)合同內(nèi)容有全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)未來(lái)相關(guān)形勢(shì)有所預(yù)期，債務(wù)履行的一些因素如購(gòu)房資金是否充足、來(lái)源是否可靠、有無(wú)可能變化，都是購(gòu)買人必須考慮的；其次，房屋買賣合同從訂立到履行（在此特指房屋買受人按照合同約定支付價(jià)款）的間隔周期并不算長(zhǎng)，特別是在二手房交易之中，一般會(huì)傾向性地認(rèn)為對(duì)于相對(duì)短期內(nèi)發(fā)生的客觀情況的變動(dòng)，當(dāng)事人應(yīng)具有預(yù)見(jiàn)能力；最后，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策并不是無(wú)跡可尋的，而是存在著逐步從緊的趨勢(shì)的。盡管如此，本文仍認(rèn)為，2010年以來(lái)信貸政策的變化是超出當(dāng)事人預(yù)見(jiàn)能力的，理由是，雖然要求房屋買賣合同當(dāng)事人充分預(yù)見(jiàn)合同履行可能出現(xiàn)的問(wèn)題，但充分預(yù)見(jiàn)的前提是能夠預(yù)見(jiàn)。對(duì)于作為普通民眾的購(gòu)房者，在當(dāng)時(shí)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，沒(méi)有充分的信息渠道和超卓的分析判斷能力，面對(duì)瞬息萬(wàn)變的國(guó)家宏觀調(diào)控政策，想要把握國(guó)家宏觀調(diào)控脈絡(luò)，預(yù)測(cè)國(guó)家政策動(dòng)向幾乎不可能。故本文認(rèn)為房屋買賣合同當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)新政的出臺(tái)不具有預(yù)見(jiàn)可能。

4.情勢(shì)變更導(dǎo)致合同的履行顯失公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的

這是適用情勢(shì)變更原則的實(shí)質(zhì)條件，也是判斷是否適用情勢(shì)變更原則的關(guān)鍵?！逗贤ㄋ痉ń忉尅罚ǘ┑?6條規(guī)定情勢(shì)變更原則需適用在“繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人顯失公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的場(chǎng)合”，很明顯，情勢(shì)變更導(dǎo)致的后果可以分為兩種：

（1）顯失公平

對(duì)于何種情況構(gòu)成顯示公平，存在著不同理解。有觀點(diǎn)認(rèn)為，須出現(xiàn)一方嚴(yán)重獲益，而另一方嚴(yán)重受損的利益格局，亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要保持合同效力對(duì)不利一方所造成之負(fù)擔(dān)達(dá)到一定嚴(yán)重程度，即可視為顯失公平。

正是由于對(duì)顯失公平的不同理解，直接影響了對(duì)因信貸政策變化使一方當(dāng)事人履行合同困難是否構(gòu)成情勢(shì)變更的判斷。有觀點(diǎn)認(rèn)為雖然買受人需要支付的首付比例和貸款增加或者無(wú)法從商業(yè)銀行獲得貸款，但房屋的交易價(jià)格并沒(méi)有發(fā)生任何變化，房屋的出賣人并未因此獲得更多價(jià)款，不存在一方嚴(yán)重獲益，另一方嚴(yán)重虧損的可能，不構(gòu)成顯失公平。筆者不同意這一觀點(diǎn)，在房屋買賣合同糾紛中，買受人因未獲得預(yù)計(jì)中的房屋貸款，對(duì)其履行合同，向出賣人支付價(jià)款造成了嚴(yán)重困難。固然，買受人可以通過(guò)變賣所有物、從其他借款渠道籌措借款使得合同存在繼續(xù)履行的可能，但若此方式對(duì)買受人造成的負(fù)擔(dān)達(dá)到一定嚴(yán)重程度，就應(yīng)當(dāng)視為造成顯失公平的后果。

（2）不能實(shí)現(xiàn)合同目的

不能實(shí)現(xiàn)合同目的又可稱為“目的障礙”，指當(dāng)事人無(wú)法通過(guò)訂立并履行合同實(shí)現(xiàn)預(yù)期的法律關(guān)系變動(dòng)后果。造成目的障礙的原因多種多樣，典型的有因行政行為導(dǎo)致目的障礙和由第三人原因?qū)е履康恼系K。例如在限購(gòu)政策下，購(gòu)房者一旦失去購(gòu)房資格，則在履行房屋買賣合同過(guò)程中，在諸如合同登記備案、放貸辦理、產(chǎn)證登記都會(huì)遭到相關(guān)部門的拒絕，不可能實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同要求辦理房屋所有權(quán)登記并實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的最終目的。

5.非不可抗力

情勢(shì)變更必須由除不可抗力以外的其他因素所引起。根據(jù)《民法通則》第153條、《合同法》第117條第2款，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。一般認(rèn)為不可抗力起因于重大的自然災(zāi)害諸如地震、洪水、海嘯、風(fēng)暴等，也包括一些社會(huì)異?，F(xiàn)象，例如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)亂等。而情勢(shì)變更多表現(xiàn)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的劇變，如國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的變化，物價(jià)暴漲或暴跌，貨幣貶值等①王利明、楊立新、王軼、程嘯.民法學(xué)[M].北京:法律出版社，2011:608.，將社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重大變化歸于情勢(shì)變更范疇下。所以就房產(chǎn)新政所引發(fā)的銀行貸款首付或者拒絕放貸情形及限購(gòu)政策而言，筆者傾向認(rèn)為其屬于情勢(shì)變更事由，而非不可抗力。

6.不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)司法解釋的規(guī)定，情勢(shì)變更是不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化。情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別主要有：其一，引起情勢(shì)變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的事由程度不同。情勢(shì)變更需是社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的重大變化，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則是一般的經(jīng)濟(jì)情勢(shì)變化所致；其二，影響不同。情勢(shì)變更的發(fā)生在客觀上會(huì)使合同的基礎(chǔ)和預(yù)期的目的發(fā)生根本性的動(dòng)搖；而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的自愿承受是契約程序與契約內(nèi)容的題中應(yīng)有之意；其三，可預(yù)見(jiàn)性不同。情勢(shì)變更是合同當(dāng)事人在締約時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則是商業(yè)活動(dòng)中行為人有能力預(yù)見(jiàn)到的風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為區(qū)分情勢(shì)變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于是否可以預(yù)見(jiàn)即是否引起了顯失公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的的后果。正如前文所述，房產(chǎn)新政的出臺(tái)是超出當(dāng)事人預(yù)見(jiàn)可能，且在事實(shí)上造成了顯失公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的的后果，故房產(chǎn)新政的出臺(tái)不屬于市場(chǎng)固有的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而是屬于情勢(shì)變更。

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[11]王小莉.房產(chǎn)新政下的情勢(shì)變更原則及其適用(上)[J].仲裁研究, 2011，(03):61-67.

陳亞楠，女，河南人，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院民商法學(xué)碩士研究生。

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1008-4428（2016）02-116-03