房地產(chǎn)縮量調(diào)整跡象漸明

郝文嘉

這段時(shí)間，筆者經(jīng)常接到房地產(chǎn)中介的電話，有問(wèn)要不要買(mǎi)房的，也有問(wèn)要不要賣(mài)房的。買(mǎi)房的、賣(mài)房的都有理由，但筆者的感受是中介的日子可能又要不好過(guò)了。每次調(diào)控，直接受影響的就是中介，成交量降下來(lái)了，馬路上的中介就會(huì)多起來(lái)。而這段時(shí)間的北京城，馬路上的確多了一些中介的身影。

成交清淡也有數(shù)據(jù)的支撐。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在最新一期的“70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)”數(shù)據(jù)中特意介紹了15個(gè)出臺(tái)了調(diào)控政策城市的情況。數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅網(wǎng)簽成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個(gè)，下降60%-40%的城市有3個(gè)，下降40%-20%的城市有3個(gè)。所有城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均明顯回落，有兩個(gè)城市出現(xiàn)下降。

從對(duì)市場(chǎng)最敏感的中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，10月的市場(chǎng)降溫可能比預(yù)期要嚴(yán)重。根據(jù)我愛(ài)我家在北京區(qū)域的二手房交易數(shù)據(jù)顯示：10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，預(yù)計(jì)11月北京二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊霈F(xiàn)大幅回落。10月中上旬的新增客戶量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月同期上漲了50%，供需關(guān)系開(kāi)始倒轉(zhuǎn)。

在限購(gòu)、限貸進(jìn)一步加強(qiáng)的態(tài)勢(shì)下，樓市縮量將成為必然，而從縮量傳導(dǎo)到降價(jià)的鏈條上，二手房市場(chǎng)是“春江水暖鴨先知”。從“房地產(chǎn)投資價(jià)值百城指數(shù)Reivi100”來(lái)看，9月指數(shù)在沖高后即面臨調(diào)整壓力，地區(qū)分化將更趨明顯。短期，包括北京等一線城市將陷入有價(jià)無(wú)市的觀望期，買(mǎi)房人的溢價(jià)能力開(kāi)始提升，這也是中介極力鼓動(dòng)買(mǎi)房的一個(gè)理由。而價(jià)格暫時(shí)沒(méi)有大幅松動(dòng)，則成為中介鼓動(dòng)業(yè)主賣(mài)房的一個(gè)理由。正反都有理，關(guān)鍵還是業(yè)主自己的考量。

新房市場(chǎng)則相對(duì)穩(wěn)定，尚未看到開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的行為。從歷次調(diào)控的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商不到資金鏈緊張的最后是不會(huì)選擇降價(jià)的，而寧可整幾套特價(jià)房來(lái)測(cè)試市場(chǎng)，也不會(huì)整體降價(jià)來(lái)惹怒老業(yè)主。而且，今年開(kāi)發(fā)商在一線城市的拿地成本普遍較高，后續(xù)開(kāi)發(fā)壓力較大，急需一定的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)覆蓋成本。所以，短期內(nèi)，我們暫時(shí)看不到一線城市開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的行為。

有必要糾正幾個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，最大認(rèn)識(shí)誤區(qū)就是認(rèn)為調(diào)控必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。其實(shí)這個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)在過(guò)往的多次調(diào)控中已經(jīng)被證實(shí)，但每次一遇到調(diào)控就會(huì)老調(diào)重彈，理由是“這次肯定不一樣”“之前都沒(méi)跌，這次怎么也得跌吧”。這次調(diào)控同樣面臨這些理由——“房?jī)r(jià)都這么高了難道還能再漲嗎？”“漲了20多年也該跌一跌了？”“房地產(chǎn)大周期已經(jīng)見(jiàn)頂了，該跌了。”是的。這些都是房?jī)r(jià)調(diào)整的理由，但放眼中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)、戶籍制度改革、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房?jī)r(jià)的短期調(diào)整是可能的，但長(zhǎng)期走跌是不太可能。畢竟，中國(guó)經(jīng)濟(jì)太需要房地產(chǎn)的支撐的，地方政府的土地財(cái)政也不允許房地產(chǎn)熄火。

此外，調(diào)控的目的不是造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌，而是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。我們不能誤讀決策層的政策意圖。在如今經(jīng)濟(jì)下行壓力非常大的情況下，打壓房地產(chǎn)不是政策意圖，控制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，防范金融風(fēng)險(xiǎn)才是真正的目的。試想，如果房?jī)r(jià)瘋漲，居民杠桿快速飆升，一旦破裂無(wú)疑將有發(fā)生類(lèi)似美國(guó)次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。決策層未雨綢繆，擠壓房地產(chǎn)泡沫，確保銀行體系金融安全，以為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行、資本外流、銀行不良陡升等潛在風(fēng)險(xiǎn)留足回旋空間。

當(dāng)然，一千個(gè)讀者有一千個(gè)哈姆雷特。房?jī)r(jià)也是這樣，看漲的、看跌的都各有理由，而市場(chǎng)怎么走更有自己的邏輯。這種邏輯可能是非理性，更可能是你意料不到的。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理