產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何“輕資產(chǎn)化”

祁世芳

所謂輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，就是將產(chǎn)品制造和零售分銷業(yè)務(wù)外包，自身則集中于設(shè)計(jì)開發(fā)和市場推廣等業(yè)務(wù)；市場推廣主要采用產(chǎn)品明星代言和廣告的方式。輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式可以降低公司資本投入，特別是生產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)大量固定資產(chǎn)投入，以此提高資本回報(bào)。

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域重的太重，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在重資產(chǎn)的漩渦中積重難返，輕的又太輕，一些純粹靠模式輸出的服務(wù)運(yùn)營商往往很難將主動(dòng)權(quán)把握在自己手中。

我們說重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)都不是絕對(duì)的，是企業(yè)不同市場環(huán)境下的選擇。在房價(jià)快速上升，資產(chǎn)升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資金成本的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候持有資產(chǎn)為核心的重資產(chǎn)模式就是企業(yè)的理性選擇。但是當(dāng)房價(jià)上升速度受到抑制，持有資產(chǎn)本身的回報(bào)降低并且不足以彌補(bǔ)持有期的資金成本的時(shí)候，輕資產(chǎn)模式就是企業(yè)的理性選擇。

近幾年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展較為快速，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、孵化器如雨后春筍般拔地而起。但與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著轉(zhuǎn)型、升級(jí)，隨著萬人共赴這里逐漸變成發(fā)展的紅海，在這一背景下，眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型中采取“輕重并舉”的方式。萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的傳統(tǒng)房企相繼提出“輕資產(chǎn)”發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在業(yè)內(nèi)看來，隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會(huì)得到越來越多的用武之地。

輕資產(chǎn)模式下，地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢比如說拿地的優(yōu)勢會(huì)被淡化，他仍然重要，只是不像以前那么重要。而效率優(yōu)勢會(huì)被放大，因此并不是所有的企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，只有真正具有效率優(yōu)勢的企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)成功的轉(zhuǎn)型。

而這種效率優(yōu)勢可以在開發(fā)、物業(yè)管理、招商運(yùn)營等某個(gè)環(huán)節(jié)中顯現(xiàn)優(yōu)勢，也可以在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某個(gè)細(xì)分產(chǎn)品線的的挖掘上顯現(xiàn)優(yōu)勢，亦或是展現(xiàn)某種綜合性資源整合能力。無論哪種優(yōu)勢，輕資產(chǎn)時(shí)代，資本資源和效率資源結(jié)合更為緊密，一些企業(yè)會(huì)被放大，而一些企業(yè)會(huì)被淘汰。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，一個(gè)是商業(yè)模式的創(chuàng)新、一個(gè)是金融模式的創(chuàng)新。

所謂商業(yè)模式，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略最簡單代表就是代工模式。比如，大連萬達(dá)集團(tuán)正在致力于實(shí)現(xiàn)從“重資產(chǎn)”經(jīng)營模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型。這是一個(gè)非常值得觀注和重視的企業(yè)創(chuàng)新思維和戰(zhàn)略取向。

再如，富春硅谷作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的忠實(shí)擁護(hù)和執(zhí)行者，他們認(rèn)為，重資產(chǎn)的“地產(chǎn)化”那套不行了，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定要把利益看得更長遠(yuǎn)一些。甚至，當(dāng)利潤和企業(yè)要求、區(qū)域發(fā)展發(fā)生矛盾的時(shí)候，首先是降低利潤滿足企業(yè)要求，滿足地方政府要求，為區(qū)域發(fā)展做更大貢獻(xiàn)，將來才能得到更多的收益，這是權(quán)衡取舍問題。尤其一個(gè)大項(xiàng)目頭一兩期還是虧錢的，投入大量的配套設(shè)施，前期肯定是虧的，如果為了短期掙錢為主，按照地產(chǎn)操作怎么掙錢怎么快怎么來，恰恰是做不了了。可能這個(gè)區(qū)剛開始還比較偏，很難把企業(yè)引進(jìn)來，必須是把產(chǎn)品打造起來，一定是長遠(yuǎn)利益，否則只是一錘子買賣，做了以后沒有后面的機(jī)會(huì)，所以一定要是更長遠(yuǎn)的目標(biāo)，這樣才能夠可持續(xù)發(fā)展。

富春硅谷打造的“輕資產(chǎn)”，即兩大體系產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，這些和公司的人才、服務(wù)、資源及品牌等打包起來即形成軟性資產(chǎn)。“輕資產(chǎn)”的核心是“服務(wù)”，“賣服務(wù)”是”輕資產(chǎn)式”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的新活法之一。在運(yùn)營環(huán)節(jié)上講，“賣服務(wù)”的基礎(chǔ)依仗前期的夯實(shí)招商。只有足夠的入駐率，才得以形成“賣服務(wù)”的用戶基礎(chǔ)。之后，才需要思考賣什么服務(wù)、怎么賣以及如何增強(qiáng)用戶粘性之類的問題。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要靠“輕資產(chǎn)”活下去，而并非靠“輕資產(chǎn)”講故事，光憑借“賣服務(wù)”這單一來源顯然在當(dāng)今這個(gè)階段難以活得滋潤。

一、“輕資產(chǎn)式”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的活法

對(duì)于“重資產(chǎn)”的全盤自持或部分自持式活法大家較為熟悉，或租或售，租售并舉，也有售后回租，主要的盈利渠道無非出租和出售等傳統(tǒng)渠道。

例如，富春硅谷在運(yùn)營模式上，一方面作為一部分股權(quán)投入高成長企業(yè)享受政策的補(bǔ)貼；另一方面，通過園區(qū)招攬大客戶入駐，享受政府補(bǔ)貼。此外，富春硅谷也在嘗試更多形式的服務(wù)，比如怎樣把服務(wù)做得更精準(zhǔn)，增強(qiáng)與客戶的粘性，以資本身份方式入股高成長科創(chuàng)企業(yè)、以重資產(chǎn)入股高科技企業(yè)、用重資產(chǎn)作為投資商業(yè)配套以資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)資本的回收等。實(shí)際上，富春硅谷比地產(chǎn)做得更多的是整合更多社會(huì)資源，在服務(wù)過程中創(chuàng)新盈利模式設(shè)計(jì)，進(jìn)而拓展未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利空間。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營輕重平衡是關(guān)鍵

目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域重的太重，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在重資產(chǎn)的漩渦中積重難返；輕的又太輕，一些純粹靠模式輸出的服務(wù)運(yùn)營商往往很難將主動(dòng)權(quán)把握在自己手中。未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要發(fā)展成熟為一種合理的輕重動(dòng)態(tài)平衡模式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營與服務(wù)，無論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是運(yùn)營、管理、金融、資源、服務(wù)、孵化、引導(dǎo)、平臺(tái)和生態(tài)圈構(gòu)建。這些只有在輕資產(chǎn)的層面才能得到解決，這一點(diǎn)和傳統(tǒng)商住地產(chǎn)主要面向個(gè)人消費(fèi)者有巨大的差異。重資產(chǎn)是輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)的根本動(dòng)力源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在逐漸步入輕重平衡階段。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在還處于一個(gè)迅速增加資產(chǎn)的時(shí)期，重資產(chǎn)的感覺確實(shí)要比輕資產(chǎn)更顯眼一些。但是幾年后的今天，開始出現(xiàn)資產(chǎn)退出，房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入存量運(yùn)營時(shí)代，輕資產(chǎn)的重要性就體現(xiàn)出來了。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必須將目光放長遠(yuǎn)，開始未雨綢繆的布局。

作者系筑成世方（北京）管理咨詢有限公司總裁