房企值得期待的四大業(yè)務(wù)新方向

上半年市場(chǎng)銷售積極，但在十一期間全國(guó)多個(gè)城市推出樓市新政后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的調(diào)控期。但是不管怎樣，除了地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，今年房企仍然在多元化上進(jìn)行著探索和布局，其主要集中在四大方向，一是社區(qū)物業(yè)，如萬(wàn)科物業(yè)發(fā)布“睿服務(wù)3 .0”系統(tǒng)；二是文旅地產(chǎn)，如萬(wàn)達(dá)繼續(xù)在濟(jì)南、南寧和烏魯木齊投資興建文旅綜合項(xiàng)目；三是PPP項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)上，如華夏幸福積極與地方政府合作開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)；四是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)擴(kuò)展上，如綠地集團(tuán)成立綠地（亞洲）證券。

戰(zhàn)略一：社區(qū)O2O規(guī)模擴(kuò)張

社區(qū)物業(yè)作為房企實(shí)現(xiàn)多元化、積極轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向，正受到各大房企的重視。如何打通社區(qū)服務(wù)的“最后一公里”，以萬(wàn)科、保利為代表的企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張和服務(wù)提升等方面進(jìn)行了探索，涉及到社區(qū)O2O、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融等各個(gè)方面。

在已有的社區(qū)商業(yè)模式上進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，是房企在社區(qū)物業(yè)上加強(qiáng)布局的方式之一。保利地產(chǎn)在去年4月5P戰(zhàn)略發(fā)布以來(lái)，將社區(qū)O2O作為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)，通過(guò)打通線上線下的“若比鄰”，致力于成為“O2O資源整合營(yíng)運(yùn)商”、“社區(qū)生活服務(wù)商”，去年9月保利地產(chǎn)O2O社區(qū)商業(yè)“若比鄰”正式落成，首個(gè)體驗(yàn)實(shí)體店“比鄰超市”進(jìn)駐保利天悅，今年8月保利地產(chǎn)進(jìn)行了社區(qū)配套戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，宣布若比鄰社區(qū)將入駐多個(gè)保利項(xiàng)目，標(biāo)志著保利社區(qū)商業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)展。此外， 4月上海萬(wàn)科聯(lián)手上海地產(chǎn)集團(tuán)再推智匯坊，將社區(qū)型養(yǎng)老嵌入古美社區(qū)，這是萬(wàn)科在上海開(kāi)辦的第二家智匯坊，實(shí)現(xiàn)了“社區(qū)+養(yǎng)老”模式的推廣。

產(chǎn)品升級(jí)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，從而增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。萬(wàn)科物業(yè)在9月發(fā)布 “睿服務(wù)3 .0”，作為對(duì)去年發(fā)布的“睿服務(wù)2 .0”升級(jí)版，實(shí)現(xiàn)了對(duì)人、財(cái)、物管理的全面“數(shù)據(jù)化”，并同時(shí)推出了社區(qū)O2O商業(yè)運(yùn)營(yíng)的“友鄰計(jì)劃”，為萬(wàn)科物業(yè)睿服務(wù)注入新的內(nèi)容，有力增強(qiáng)了睿服務(wù)系統(tǒng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。金科通過(guò)與微軟進(jìn)行社區(qū)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)合作，打造“金科服務(wù)天啟大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)”，將為金科全國(guó)社區(qū)提供實(shí)時(shí)安全監(jiān)控，以及為業(yè)主提供量身訂制的生活服務(wù)體驗(yàn)，更好地提升金科物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

在社區(qū)物業(yè)增值服務(wù)上，主要集中在社區(qū)金融方面，充分挖掘社區(qū)物業(yè)中的金融服務(wù)價(jià)值，已有房企進(jìn)行了嘗試。雅居樂(lè)在4月推出了針對(duì)社區(qū)、業(yè)主、客戶金融保險(xiǎn)方向的理財(cái)類專家服務(wù)體系 ，“樂(lè)+”四大服務(wù)體系之“樂(lè)財(cái)”服務(wù)，為社區(qū)業(yè)主提供家庭保險(xiǎn)、理財(cái)服務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大社區(qū)物業(yè)版圖，提升物業(yè)增值服務(wù)價(jià)值。作為典型的社區(qū)物業(yè)公司彩生活，2月與民貸天下簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布雙方通過(guò)聯(lián)合研發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品，以互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合社區(qū)服務(wù)場(chǎng)景，將社區(qū)與金融緊密結(jié)合，搶占社區(qū)業(yè)主在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的新入口。

戰(zhàn)略二：文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式變革

隨著我國(guó)住宅市場(chǎng)進(jìn)入天花板而旅游地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，以及在國(guó)家對(duì)關(guān)于文旅小鎮(zhèn)的政策扶植下，文旅地產(chǎn)正成為一些房企重點(diǎn)布局方向。不同于以往偏重銷售，以地域文化、旅游元素來(lái)提升產(chǎn)品的銷售，今年以來(lái)房企在文旅地產(chǎn)上的擴(kuò)展更多的體現(xiàn)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的變革上，更加注重后期的運(yùn)營(yíng)。其中主要有文旅綜合體和文旅小鎮(zhèn)兩種類型。

在文旅綜合體上，主要以萬(wàn)達(dá)、中天城投、碧桂園為代表。作為大型文旅綜合體開(kāi)發(fā)先行者，萬(wàn)達(dá)繼青浦萬(wàn)達(dá)茂、南昌萬(wàn)達(dá)城、合肥萬(wàn)達(dá)文化旅游城之后，8月以來(lái)又宣布將在濟(jì)南、南寧和烏魯木齊建文化旅游項(xiàng)目，進(jìn)一步加強(qiáng)文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國(guó)的擴(kuò)張。8月中天城投與江陽(yáng)區(qū)簽署相關(guān)協(xié)議，將在江陽(yáng)區(qū)國(guó)窖長(zhǎng)江大橋至長(zhǎng)江大橋江岸線建設(shè)沙灣古鎮(zhèn)文化旅游綜合體項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容包括沙灣古鎮(zhèn)、酒店集群、國(guó)際會(huì)議中心以及其他公共服務(wù)設(shè)施和公用設(shè)施等。此外，在由中國(guó)平安、碧桂園、華誼兄弟等多家企業(yè)高層于北京啟動(dòng)跨界資源整合平臺(tái)——“平安文旅薈”上，碧桂園宣布將聯(lián)合中國(guó)平安和華誼兄弟一起進(jìn)軍文化旅游綜合體，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)“城市中心文旅綜合體”和“城市周邊文化旅游城”兩種業(yè)態(tài)，進(jìn)軍文旅地產(chǎn)。

在文旅小鎮(zhèn)上，主要以華僑城和陽(yáng)光100為代表。華僑城在“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式的探索下，5月份與龍崗區(qū)政府、深圳市甘坑生態(tài)文化發(fā)展有限公司合作共建文旅小鎮(zhèn)“華僑城甘坑新鎮(zhèn)”，加強(qiáng)了在高端文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)上的布局。10月陽(yáng)光100與特斯聯(lián)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來(lái)將“陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”打造成中國(guó)首個(gè)智慧小鎮(zhèn)。

戰(zhàn)略三：產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)的PPP項(xiàng)目建設(shè)

政企合作的PPP模式正受到國(guó)家的大力扶持，特別是關(guān)于建設(shè)特色小鎮(zhèn)的PPP模式，今年以來(lái)，各大房企也在積極參與，相對(duì)于中小房企，具有央企背景和較強(qiáng)的綜合工程承包能力的大型房企更具有優(yōu)勢(shì)。在地產(chǎn)調(diào)控下，地產(chǎn)投資熱逐漸降溫，未來(lái)將會(huì)有更多資金流向基建領(lǐng)域，隨著政府加大力度、加快落實(shí)PPP項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這也給房企進(jìn)行多元化布局帶來(lái)了機(jī)遇。

在PPP基建項(xiàng)目合作上，中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建和綠地已開(kāi)展相關(guān)的布局。2月中國(guó)中鐵隧道集團(tuán)與蘇埃通道建設(shè)投資發(fā)展有限公司、中信集團(tuán)就蘇埃通道建設(shè)事宜達(dá)成共識(shí)，共同合作開(kāi)發(fā)蘇埃通道PPP項(xiàng)目。7月中國(guó)鐵建中標(biāo)太原市晉源東區(qū)綜合管廊工程PPP項(xiàng)目，在基建上收獲新的項(xiàng)目。綠地在ppp項(xiàng)目合作上，既有傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也有“軌交+物業(yè)”模式的大基建合作開(kāi)發(fā)。1月綠地控股集團(tuán)與鄭州市政府簽訂了《全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，加強(qiáng)在軌道交通項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新區(qū)建設(shè)及大棚戶區(qū)改造上的合作；9月由綠地控股集團(tuán)有限公司與上海隧道工程有限公司組成的聯(lián)合體，成功中標(biāo)南京地鐵5號(hào)線工程PPP項(xiàng)目，該項(xiàng)目標(biāo)志著綠地在地鐵基建業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)突破。

在產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)相關(guān)的PPP合作項(xiàng)目上，華夏幸福便是代表。華夏幸福作為傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上的豐富經(jīng)驗(yàn)，在PPP項(xiàng)目合作上具有天然的優(yōu)勢(shì)。其主要集中于與地方政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)，9月華夏幸福成功中標(biāo)邯鄲叢臺(tái)產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目，該項(xiàng)目投資金額高達(dá)478億元，由華夏幸福進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)工作，隨后又宣布與南京市溧水區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)簽署《合作備忘錄》，共同打造會(huì)展特色小鎮(zhèn)。在這一輪PPP開(kāi)發(fā)熱潮中，華夏幸福將是一支重要的力量。

戰(zhàn)略四：房地產(chǎn)金融房企積極擁抱金融

房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融具有天然的聯(lián)系，地產(chǎn)和金融聯(lián)系進(jìn)一步加強(qiáng)，房企也開(kāi)始參與到金融的各個(gè)領(lǐng)域。除了此前萬(wàn)達(dá)和恒大為集齊金融牌照，加強(qiáng)金融業(yè)務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈布局外，今年1月到10月則有更多的房企進(jìn)行基金、保險(xiǎn)、證券和互聯(lián)網(wǎng)金融上的布局。

在基金方面，陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展和佳兆業(yè)分別出資參與基金業(yè)務(wù)。陽(yáng)光城擬作為有限合伙人參與投資 “三峽金石（深圳）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)“的建設(shè)；藍(lán)光發(fā)展設(shè)立地產(chǎn)投資基金，擬組建嘉興安藍(lán)一號(hào)投資合伙企業(yè)；佳兆業(yè)和凱興資本宣布成立了佳兆業(yè)凱興體育基金；濱江集團(tuán)參與出資2300萬(wàn)，發(fā)起設(shè)立證源基金管理有限公司。

在保險(xiǎn)方面，融信中國(guó)、大名城、新城控股、中天城投或出資組建或入股保險(xiǎn)公司。融信中國(guó)旗下融信投資出資4億元人民幣，與京東方科技、平潭國(guó)有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極成立合營(yíng)公司，進(jìn)軍保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；大名城斥資3.5億參與籌建黃河財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司；新城控股與紅星美凱龍、紅豆集團(tuán)等7家公司共同聯(lián)合發(fā)起設(shè)立國(guó)峰人壽保險(xiǎn)股份有限公司；中天城投通過(guò)旗下子公司貴陽(yáng)金控競(jìng)拍中融人壽20%的股權(quán)，成中融人壽第一大股東。

在證券方面，綠地控股和保利地產(chǎn)分別成立或擬成立證券公司。綠地控股旗下綠地（亞洲）證券公司9月份正式在香港成立，主要展開(kāi)境外房地產(chǎn)基金和全球股權(quán)投資基金的投資及管理業(yè)務(wù)，進(jìn)一步開(kāi)擴(kuò)了綠地金融版圖；保利地產(chǎn)通過(guò)全資子公司保利物業(yè)管理有限公司與廣東粵財(cái)投資控股有限公司、深圳市泓景投資有限公司、高信證券有限公司、恒明珠證券有限公司、偉祿美林證券有限公司共計(jì)6家發(fā)起人共同簽署協(xié)議，擬以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)股份方式共同發(fā)起設(shè)立粵港證券。

在互聯(lián)網(wǎng)金融方面，綠地控股、萬(wàn)達(dá)和佳兆業(yè)均進(jìn)行相關(guān)布局。綠地金服繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的布局，與廣金所在滬簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，推進(jìn)雙方在資產(chǎn)/資金、投資管理模式等方面的合作；萬(wàn)達(dá)金融加入Linux區(qū)塊鏈項(xiàng)目，加快互聯(lián)網(wǎng)金融布局；7月佳兆業(yè)旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)佳兆業(yè)金服正式上線，目標(biāo)將在一年內(nèi)打造資金規(guī)模達(dá)百億投融資服務(wù)平臺(tái)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)瓶頸的到來(lái)，房企紛紛進(jìn)行多元化布局，而向金融領(lǐng)域擴(kuò)展往往成為多數(shù)房企的首選，這一趨勢(shì)未來(lái)還將會(huì)加強(qiáng)。房企進(jìn)軍金融業(yè)，有不同的戰(zhàn)略定位和市場(chǎng)需求，有的主要是為了給房地產(chǎn)主業(yè)提供融資便利；有的則是作為集團(tuán)的多元化布局的一個(gè)方向，直接設(shè)立金融子公司，看中的是金融行業(yè)的高利潤(rùn)，以尋求地產(chǎn)外的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

本文由易居（中國(guó)）克爾瑞研究中心供稿