倒按揭養(yǎng)老模式推行研究

廖開妍?羅璋?劉超男?李睿琦

摘要：養(yǎng)老在生活中一直備受政府和人民的關(guān)注，如何解決我國(guó)的老齡化問題，提高老年人的生活質(zhì)量，成了政府和我們所面對(duì)的一個(gè)巨大難題。因此倒按揭模式便應(yīng)運(yùn)而生。倒按揭在中國(guó)試點(diǎn)結(jié)果不如人意，究其原因還有很多的不足之處，要求人們改變觀念，積累經(jīng)驗(yàn)。以綿陽(yáng)為例，做為老齡化程度越來越重的科技之城，倒按揭的有效實(shí)施需要政府政策的支持和有效的實(shí)施計(jì)劃。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老；老齡化；倒按揭

中圖分類號(hào)：D922.282 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）08-0000-02

一、我國(guó)養(yǎng)老的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)正步入老齡化社會(huì)，并且老齡化速度驚人：截至2014年底，我國(guó)60歲以上老年人口達(dá)到2.12億，正逐漸步入老齡社會(huì)。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)老年人口將達(dá)到4.2 億，占總?cè)丝诘?5%，我國(guó)已是老齡化最快的國(guó)家之一。2012年底，從綿陽(yáng)市民政局了解，我市現(xiàn)有60歲及以上的老年人口達(dá)103萬，占總?cè)丝诘?8.5%[1]。到2014年底，60歲以上的老年人口達(dá)到了112.79萬，這就意味著在每五個(gè)人當(dāng)中，就有一個(gè)老年人。綿陽(yáng)市人口老齡化程度越來越重，已經(jīng)高過了全國(guó)平均數(shù)。然而我國(guó)老人的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)的普及率非常低，特別是在綿陽(yáng)這種三線城市，有相當(dāng)部分老人根本沒有參加任何保險(xiǎn)，致使由于老年人口帶來的一系列問題成為當(dāng)今政府面臨的重要問題之一，特別是空巢老人，越來越多的年輕人奔向北上廣等一線城市，在那里工作定居，致使留在家中的基本都是老年人，有房沒錢沒收入。如何提高老人的生活水平，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展是當(dāng)今社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。大部分老人奮斗一生的資產(chǎn)就是房屋，這就產(chǎn)生了有房沒錢，或者有錢沒房的問題。所以如何使老人既有房住又可提高其生活水平減輕子女負(fù)擔(dān)便成為人們普遍關(guān)注的問題。倒按揭就是在這種背景下被提出的。

二、倒按揭的實(shí)施現(xiàn)狀

“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”。是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。

倒按揭起源于荷蘭，但是發(fā)展的最為成功的代表國(guó)家卻是美國(guó)，這不僅提高了老年人的老年生活質(zhì)量，減輕了子女的負(fù)擔(dān)，從另一方面來說也鞭策了年輕人的積極性和上進(jìn)心，因?yàn)樗麄儾荒苤竿先说姆慨a(chǎn)，而是要自己奮斗。2003年初，我國(guó)引入對(duì)住房倒按揭的研究，并成為學(xué)術(shù)界研究和關(guān)注的熱點(diǎn)。2016年6月，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，決定自當(dāng)年7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)期為兩年。2015年3月，經(jīng)過保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司正式推出。2015年4月，一房養(yǎng)老保險(xiǎn)正式落地。據(jù)了解，自倒按揭試點(diǎn)以來，只有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司開展了此業(yè)務(wù)。截至2016年6月28日，四地僅有60戶78人投保[2]。雖然嘗試不算成功，但是從發(fā)展的角度來看，“倒按揭”養(yǎng)老模式的推行和發(fā)展對(duì)于解決我國(guó)養(yǎng)老問題卻有著非常積極和深遠(yuǎn)的意義。

三、倒按揭實(shí)施所遇的障礙

（一）倒按揭政策的宣傳不夠

就目前來說，倒按揭很少出現(xiàn)在電視上或者報(bào)紙上，很多人對(duì)這個(gè)政策都是聞所未聞的。人們對(duì)倒按揭不了解或者說了解不夠就大大降低了對(duì)其的認(rèn)可程度。以綿陽(yáng)來說，在我們的調(diào)查中，有47.06%的被調(diào)查者不了解倒按揭政策，甚至以前從未聽說過。

（二）老人傳統(tǒng)觀念太重

中國(guó)人固有的傳統(tǒng)思想就是“養(yǎng)兒防老”，老人的房子是他們賴以生存的場(chǎng)所，也是要留給自己的子女的。所謂有房才有家，如果不是迫不得已的情況下，他們是不愿意出售自己的房子的。在我們的調(diào)查中，對(duì)于40歲以上的人群，有54.17%的人不愿意實(shí)施倒按揭，有25%的人處于觀望狀態(tài)，只有20.83%的人愿意實(shí)施倒按揭。

（三）房產(chǎn)的評(píng)估體系不完善

在市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控的雙重作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)很大，房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，很難評(píng)估未來房?jī)r(jià)的走向。而且我國(guó)土地有70年的政策，可能老人還在世但是土地已經(jīng)到期了，這對(duì)房?jī)r(jià)總體評(píng)估也有很大的影響。

（四）實(shí)施時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大

首先對(duì)老人壽命的預(yù)期存在風(fēng)險(xiǎn)，老人壽命的預(yù)期對(duì)銀行或者保險(xiǎn)公司都有著直接的影響，但是預(yù)期壽命確實(shí)很難準(zhǔn)確估計(jì)；其次是道德風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后老人是否會(huì)對(duì)房子進(jìn)行正常的維護(hù)對(duì)房產(chǎn)未來估價(jià)有著直接影響；最后是利率風(fēng)險(xiǎn)，名義利率和實(shí)際利率的波動(dòng)。

（五）缺乏信任的機(jī)構(gòu)

目前在中國(guó)的試點(diǎn)城市中，只有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司開展了此業(yè)務(wù)，如果投保人很多，幸福人壽將面臨著對(duì)資金龐大的需要，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，老人的錢不能及時(shí)到賬，后果不堪設(shè)想。而且除了幸福人壽以外并沒有像銀行之類的被老人所信任的機(jī)構(gòu)開展此業(yè)務(wù)，所以大家都有很大的信任顧慮。

四、針對(duì)倒按揭政策實(shí)施的建議

（一）加大倒按揭政策的宣傳力度

由于受傳統(tǒng)觀念的影響，老人們對(duì)倒按揭政策都有點(diǎn)難以接受，如果不了解或者了解不夠那就更難被接受。所以政府應(yīng)該加大宣傳力度，特別是針對(duì)對(duì)新鮮事物接受度比較高的年輕人。在我們的調(diào)查中，對(duì)于40歲以下的人群，有55%的人愿意實(shí)施倒按揭，36%的人群屬于觀望狀態(tài)，只有9%的人不愿意接受。

（二）政府加強(qiáng)引領(lǐng)

政府的引導(dǎo)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)必備的支持。政府不能在市場(chǎng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制職能上缺位?？v觀美國(guó)、英國(guó)等國(guó)的億房養(yǎng)老模式，即使沒有專門的立法，也有相關(guān)的法律法規(guī)，因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老的申請(qǐng)者是老年人，他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體，風(fēng)險(xiǎn)承受能力和心里承受能力都非常的低，一旦在養(yǎng)老問題上出現(xiàn)了問題，會(huì)引起很大的社會(huì)問題，導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定，影響當(dāng)局的政治利益。

初期是有政府做為主要推動(dòng)的主體，所需的啟動(dòng)資金需要政府財(cái)政劃撥；發(fā)展期企業(yè)逐漸被優(yōu)惠的政策吸引到市場(chǎng)中，企業(yè)通過采用基金、證券化等多樣化融資方式融資，并可以探索建立二級(jí)市場(chǎng)增強(qiáng)資本的流動(dòng)性，通過分散風(fēng)險(xiǎn)使有越來越多的主體加入到以房養(yǎng)老的市場(chǎng)中；成熟期時(shí)，銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)占市場(chǎng)上提供產(chǎn)品的絕大多數(shù)主體，政府從主體的角色逐漸退位，從事一些保障性和特種服務(wù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的良好發(fā)展。

（三）完善房地產(chǎn)評(píng)估體系

一方面加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面加快中國(guó)的房地產(chǎn)金融改革，這方面我們可以引進(jìn)一些符合國(guó)情和實(shí)際的融資工具和模式，比如房地產(chǎn)抵押貸款證券化。

（四）設(shè)立倒按揭制度的避險(xiǎn)機(jī)制

可以設(shè)立住房反向抵押貸款擔(dān)?；穑鸬馁M(fèi)用由從借貸雙方雙向收取。一方面保證消費(fèi)者的權(quán)益，防止貸款機(jī)構(gòu)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善破產(chǎn)，借款人得不到應(yīng)有的貸款；另一方面，若房產(chǎn)遭遇泡沫破裂，房產(chǎn)市值并不夠償還貸款的本息和，那么貸款機(jī)構(gòu)的損失可以由基金進(jìn)行補(bǔ)償。政府作為風(fēng)險(xiǎn)控制者，才能堅(jiān)定反向抵押貸款的幵辦機(jī)構(gòu)和借款申請(qǐng)人的信心。

（五）加強(qiáng)立法，規(guī)范養(yǎng)老行為

倒按揭是一種養(yǎng)老模式，是對(duì)老年人生活的一個(gè)保障，但是并不意味著實(shí)施倒按揭子女就沒有贍養(yǎng)的義務(wù)。倒按揭政策的實(shí)施會(huì)涉及到房管局、金融保險(xiǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、政府相關(guān)部門、人社部等等，體系非常的龐大，所以政府必須加強(qiáng)法律的監(jiān)管，使這一制度做到有法可依，依法治理，也讓百姓能放心。

參考文獻(xiàn)：

[1]綿陽(yáng)市政務(wù)網(wǎng)；www.mianyang.gov.cn.

[2]央視財(cái)經(jīng)：2016-07-11.

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[5]劉芳.試析以房養(yǎng)老的有效實(shí)施[J].哲學(xué)·社會(huì)學(xué)研究，2015 （02）： 61-62.