罰單3.7395億！旭輝有沒有貓膩？

金姬

土地市場(chǎng)拍賣時(shí)，由利益滋生的“陪標(biāo)”偶有發(fā)生。這些行為引起了相關(guān)部門的重視，并在土地出讓文件中明確違約處理辦法，嚴(yán)肅土地出讓行為。

2016年雙十二，有一家房企也被“剁手”——不是買買買，而是罰罰罰。12月12日，上海市土地交易中心官方網(wǎng)站發(fā)出一則公示，上海旭備實(shí)業(yè)有限公司在參加青浦區(qū)的土地出讓活動(dòng)中，因未于出讓規(guī)定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)，而被處理：違約行為將被列入誠信檔案；已提交的保證金不予退還。

這是上海首個(gè)全額罰沒土地保證金的案例，并且創(chuàng)下罰金紀(jì)錄——3.7395億元！天價(jià)罰單，顯示了當(dāng)前樓市調(diào)控“加碼”的決心。

堵車惹的禍？

土地出讓信息顯示，該地塊是青浦區(qū)西虹橋徐民東路南側(cè)39-04、40-02、41-02、43-01地塊、40-01地下空間及地塊之間連通地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)（地塊公告號(hào)：201607901），于2016年7月25日掛牌出讓，土地面積93509.8平方米，規(guī)劃用途為商辦、餐飲旅館業(yè)用地，起始價(jià)格18.6973億元。

在上海，經(jīng)營性土地開發(fā)商領(lǐng)取標(biāo)書后，凡有意向參與土地出讓的，正式掛牌前，政府會(huì)要求其繳納土地底價(jià)一定比例的資金作為競(jìng)買保證金。目前這一比例一般為掛牌起始價(jià)格的20%。因此，上海旭備和其他三家參與競(jìng)標(biāo)的企業(yè)分別繳納了3.7395億元的保證金。

按照出讓要求，取得投標(biāo)資格的投標(biāo)人需要在2016年9月8日9點(diǎn)30分至13點(diǎn)30分之間進(jìn)行投標(biāo)——把投標(biāo)文件放入標(biāo)箱內(nèi)。奇怪的是，上海旭備當(dāng)天并沒有參與投標(biāo)。

對(duì)于不參與投標(biāo)的原因，上海旭備母公司旭輝集團(tuán)控股有限公司婉拒了《新民周刊》的采訪。而接近旭輝的人士則表示，投標(biāo)當(dāng)天一位項(xiàng)目經(jīng)理因疏漏將一項(xiàng)重要的法律文件落在辦公室，當(dāng)其從辦公室取好文件再去投標(biāo)的路上，遇到了堵車而延誤了投標(biāo)時(shí)間。在其取好文件向投標(biāo)所在地進(jìn)發(fā)前，向規(guī)土部門通過電話做出請(qǐng)示，請(qǐng)求適當(dāng)放寬投標(biāo)時(shí)間。但因交通狀況等前述緣故，并未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將標(biāo)書投放到票箱。

根據(jù)出讓文件附件中的《違約處理辦法》，投標(biāo)人在取得投標(biāo)資格后未在出讓文件規(guī)定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)的，將三年內(nèi)不得參加上海土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，違約行為列入誠信檔案，同時(shí)已提交的保證金不予退還。

在上海市青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局針對(duì)上海旭備發(fā)出處罰公示的第二天，總部位于上海、香港上市的旭輝發(fā)出公告，表示旭輝經(jīng)咨詢法律意見后認(rèn)為，沒收保證金的行為依據(jù)不足，對(duì)該公示持有異議。有接近旭輝人士透露，旭輝已經(jīng)展開與相關(guān)部門溝通的工作，并期望通過努力以追回保證金。

“陪標(biāo)”疑云

在吃瓜群眾看來，因?yàn)槎萝嚲妥屢患曳科髶p失三個(gè)多億且三年內(nèi)不得拍地，這樣的處罰未免過重。

但有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，旭輝未按時(shí)投標(biāo)，不排除串標(biāo)的嫌疑：“如果本該拿地而沒有拿，那么出現(xiàn)串標(biāo)并非沒有可能。從土地競(jìng)爭(zhēng)的角度看，土地出讓過程中潛在的拿地企業(yè)少了，地價(jià)自然低了。這也可能讓別的房企以更低的成本拿到地?！背鲎屝畔@示，在9月14日，該地塊最終出讓予寶龍地產(chǎn)集團(tuán)子公司興萬置業(yè)，總地價(jià)18.78億元，溢價(jià)率僅為0.48%。

界面新聞指出，旭輝的加入直接影響到了該地塊的出讓方式。該地塊的出讓方式為招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓，即根據(jù)申請(qǐng)人數(shù)確定出讓方式。如果僅有3家房企通過資格審查，則采用掛牌方式出讓，價(jià)高者得；如果高于3家，則采用招標(biāo)方式，以綜合條件最佳者得的原則確認(rèn)中標(biāo)人。招標(biāo)方式的評(píng)分包括對(duì)競(jìng)標(biāo)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營承諾、總體設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)表達(dá)方式等7項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行考核。最終，包括上海旭備在內(nèi)的4家企業(yè)通過資格審查。因?yàn)槌^3家，該地塊沒有采用掛牌競(jìng)價(jià)出讓方式，而是招標(biāo)方式——投標(biāo)者的價(jià)格在投標(biāo)時(shí)就已經(jīng)擬好，不必再當(dāng)面廝殺——僅僅0.48%的溢價(jià)率也證明了這一點(diǎn)。

有意思的是，2015年10月28日，上海出讓松江區(qū)九亭鎮(zhèn)A單元11A-01A/15A-01A號(hào)地塊，旭輝以12.36億元拿得該地塊，溢價(jià)率僅為0.49%。而當(dāng)時(shí)一起參加競(jìng)標(biāo)的，也有寶龍的身影。作為總部都在上海的閩系房企，旭輝和寶龍的關(guān)系顯得十分微妙。此次競(jìng)拍青浦地塊，旭輝難免“投桃報(bào)李”之嫌。

房地產(chǎn)評(píng)論人士指出，此前土地市場(chǎng)拍賣時(shí)，由利益滋生的“陪標(biāo)”偶有發(fā)生，如參與競(jìng)標(biāo)者，只是走走形式，過過場(chǎng)，最小幅度加價(jià)；交納保證金有3家，但實(shí)際競(jìng)標(biāo)僅為1家……這些行為引起了相關(guān)部門的重視，并在土地出讓文件中明確違約處理辦法，嚴(yán)肅土地出讓行為。

對(duì)旭輝的處罰，體現(xiàn)了調(diào)控環(huán)境下政府要加大對(duì)土地市場(chǎng)的整頓力度。2016年10月8日，上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市規(guī)劃國土資源局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（簡(jiǎn)稱“滬六條”），提出要進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競(jìng)買或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，近期全國各地對(duì)于土地交易的規(guī)范性都在進(jìn)行積極管制。土地市場(chǎng)增加供應(yīng)是一個(gè)大方向，同時(shí)規(guī)范房企拿地、注重市場(chǎng)公平透明、以及促進(jìn)市場(chǎng)交易穩(wěn)定都是管控的思路。

旭輝這一罰，無疑給所有房企敲響了警鐘。