“變色”樓市：房價上漲的真相

韓潔+熊爭艷

買房買地加杠桿，造假炒作，導致了投資投機下的地產(chǎn)虛火。但是，樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險。

2016年中國樓市波瀾讓人印象深刻，背后的五光十色值得探究。

對崇尚安居樂業(yè)的中國人來說，房子是夢系神縈的溫暖目標，房子也日漸成為經(jīng)濟上的沉重負擔。在追蹤樓市調控新政一個多月效果之時，人們同樣追問，是什么推動了這一輪房價上漲？

“買房杠桿高，買地杠桿更高”

如果說供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。

“居民加杠桿購房和企業(yè)加杠桿購地是當前房地產(chǎn)市場過熱的主要原因?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，去年以來一二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關系。

杭州一樓盤銷售現(xiàn)場。

從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。

據(jù)央行統(tǒng)計，今年9月末個人購房貸款余額為17.93萬億元，同比增長33.4%，顯示居民購房貸款增速之快。比如，在深圳，截至9月個人購房貸款余額已超1萬億元，相比2014年底翻了一倍。

相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。

今年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價139%、110.1億元的總價拍下上海靜安區(qū)一宗3.1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創(chuàng)造的驚人樓面價，還有這家企業(yè)的“膽量”。根據(jù)其中期業(yè)績報告，融信今年上半年的合同銷售額為132億元。

房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來？

“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資?！币幻L期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專家說。

據(jù)悉，按規(guī)定，房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成。現(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機構解決，房企引入銀行、債券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業(yè)內潛規(guī)則。

如此配資導致房企負債規(guī)模不斷上升，盈利狀況下降。據(jù)統(tǒng)計顯示，今年前三季度滬深兩市132家房地產(chǎn)企業(yè)合計營業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的凈利潤率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10.1%。

樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險。

中國社科院學部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚認為，本輪房價上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調控，對這一趨勢應該警惕。

值得注意的是，一些地方和部門已開始既調控“面包”，也監(jiān)督“面粉”。在近期調控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調整項目上市節(jié)奏，拿地趨于謹慎。

割舍不下的“地王”盛宴

各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價上漲的風向標。

“今年濟南東部先后出了兩個地王，地面價格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右，導致房價從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬元。”濟南市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長張鑫恭說。

“地王”的出現(xiàn)，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導致未來漲價預期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開發(fā)商待價而沽，捂盤惜售，房價上漲勢不可擋。

財政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門的數(shù)據(jù)則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價增量減”，意味著地賣得少了，成交價卻更高，凸顯地價漲幅之快。

“買地的價格越來越高，擺在開發(fā)商面前就只有一條路——房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經(jīng)濟研究所副所長張平說，這一現(xiàn)象暴露出當前土地市場非常嚴重的壟斷性。

“地王”頻出，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。近期，為攤薄風險，萬科、綠城、融僑等多家房地產(chǎn)公司紛紛加入高價地股權轉讓潮，樓市劇情的反轉，暴露出拿地企業(yè)資金周轉壓力增大。

業(yè)內人士認為，市場預期的走低，將導致未來一段時間“新地王”項目很難再出。但周而復始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關注。

投資投機下的虛火

歷次房市調控的最終目的都是一個，即“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個健康的房地產(chǎn)市場，應該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。

“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區(qū)，今年則以上?？蜑橹髁?，從嘉興一路買過來，有跡可循?！焙贾轂I江房產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說，外來投資客的大量涌入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用。

一家知名房地產(chǎn)企業(yè)副總裁說，今年開始，他們去競拍土地，發(fā)現(xiàn)競爭對手里有了基金公司。“這說明不少金融機構的資金都在往房地產(chǎn)市場投。”這位副總裁說。

有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務是炒房?！安簧傩氯迳鲜泄救趤淼馁Y金，直接或間接進入了房地產(chǎn)市場?！鼻迦A大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

據(jù)相關統(tǒng)計，今年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產(chǎn)的計劃或方案，總金額達到93億元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)凈額合計5951億元。一些公司通過出售投資性房地產(chǎn)達到降低虧損甚至是“保殼”的目的。

造假炒作推高房價預期

虛假宣傳，查！捂盤惜售，查！營銷不規(guī)范，查！

10月，深圳開啟為期三個月房地產(chǎn)行業(yè)專項整治執(zhí)法行動，發(fā)現(xiàn)不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營“首付貸”業(yè)務;上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介;廣州四部門聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，發(fā)布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰;武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠信黑榜”……

筆者隨深圳專項執(zhí)法行動組，來到“前海東岸”樓盤發(fā)現(xiàn)，該樓盤今年7月開盤當天實際成交140套，約占910套可售總房源的15.4%，卻宣稱開盤當天“主推戶型兩小時勁銷90%”。

發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當經(jīng)營行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導市場出現(xiàn)非理性行為推高房價。

針對各種不合理開發(fā)和違法違規(guī)經(jīng)營行為，近期住建部接連出重拳，在通報濟南、杭州等地違法違規(guī)項目、曝光45個房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構的基礎上，召集國內近千家一級資質房地產(chǎn)企業(yè)開會亮出強硬治理的狠招。

中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長柴強說，政府此次嚴厲查處開發(fā)企業(yè)、中介機構的違法違規(guī)行為，將對維護市場秩序，穩(wěn)定市場預期發(fā)揮重要作用。

編輯/余弘陽