房地產(chǎn)去杠桿啟幕

寇佳麗

繼“十一”黃金周的限貸限購政策之后，銀監(jiān)會首次發(fā)聲，指出未來將要控制銀行理財資金流向房地產(chǎn)行業(yè)。在此之前，部分房地產(chǎn)企業(yè)傳出發(fā)債被叫停的消息。至此，房貸、債券、理財三大流入樓市的資金通道都遭遇進一步監(jiān)管，房地產(chǎn)去杠桿化大幕即將拉開。

屢禁不止的首付貸

2016年10月12日，銀監(jiān)會發(fā)布第三季度經(jīng)濟金融形勢分析會內(nèi)容，明確指出要加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。銀行資金流入房地產(chǎn)的途徑有不少，不過怎么做才算違規(guī)呢？

“銀行通過自己的渠道買斷貸款資產(chǎn)或者買斷收益權(quán)，進而轉(zhuǎn)化為理財資金對接房地產(chǎn)中介首付貸，就是一種非常普遍的違規(guī)方式”，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志在接受《經(jīng)濟》記者采訪時這樣說。

什么是首付貸？根據(jù)鄧浩志的介紹，當一個人去買房子，手中的錢不夠支付首付，投資者或者機構(gòu)為買房人提供的貸款，就稱作“首付貸”，分為有抵押和無抵押兩種形式。

有抵押的首付貸通常發(fā)生在更換住房的情況下。購房人希望賣掉現(xiàn)有的房子重新買房，但手中資金不足，而賣出舊房子和支付新房首付的時間又沒能銜接上，短時期內(nèi)資金緊張，可以將已有住房抵押取得貸款再支付新房首付。

相比之下，無抵押首付貸則完全依靠貸款人信用獲得貸款，也就是沒有抵押物。一些中介機構(gòu)在與客戶簽訂居間合同后，根據(jù)客戶購房真實成交價核定貸款額度?！叭绻彿扛軛U比例是1：5，也就是首付需要支付全款的20%，首付貸占首付的50%，最終購房杠桿比例就放大為1：10”，鄧浩志這樣解釋。

這也是為什么首付貸屬于違規(guī)操作。它利用購房者的信用加大杠桿，一旦購房者沒辦法償還貸款，銀行將面對更多逾期狀況，同時助長中介公司炒作房價、從中牟利的惡意。此外，無抵押首付貸還會讓開發(fā)商對購房對象的風險篩選與控制更難操作。

鄧浩志告訴《經(jīng)濟》記者，首付貸早就被禁止，如今市場上也很難見到這樣的說法，不過它并沒有消失，只是以其他更加隱蔽的方式存在。

“銀行直接貸款給購房者支付首付的方式太過明顯，它們早就不會這樣做，但如果金融機構(gòu)利用理財資金以融資租賃、私募資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式參與首付貸，錢款的具體流向就很難說清楚，追蹤起來也很麻煩，畢竟彈性空間太大。”

因此，即使銀監(jiān)會此番規(guī)定看上去很嚴格，鄧浩志也不認為它會斬斷首付貸的所有路徑。

《中國銀行業(yè)理財市場報告（2016上半年）》顯示，2016年上半年，有13.06%的銀行理財資金流向了房地產(chǎn)，規(guī)模占比從2015年的第三升至第二，共計有2.09萬億元，比2015年新增5500億元。盡管億萬理財資金不會全部違規(guī)流入地產(chǎn)市場，卻也到了需要引起足夠重視的程度。

控樓效果已顯示

為什么理財資金瞄準了地產(chǎn)市場？

中國政法大學研究生院院長李曙光在接受《經(jīng)濟》記者采訪時表示，部分投資者希望借助地產(chǎn)投資獲利，盡管風險大，但利益誘人，而熱錢總是喜歡有利可圖的領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場短暫的牛市迎合了投資者抱團取暖的心態(tài)，因此就算全國都在鬧資產(chǎn)荒，房地產(chǎn)市場卻不差錢。

“抓住機會的投資者可能會因此高興，但監(jiān)管層卻相反，而銀監(jiān)會當前的態(tài)度也表明了未來會加強對房地產(chǎn)市場的降杠桿行動”，李曙光這樣分析。否則，不僅會影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，還會危及商業(yè)和金融業(yè)。

北京大學經(jīng)濟學院金融系副主任呂隨啟教授則指出，從金融風險角度分析，監(jiān)管層更重視銀行體系的穩(wěn)定問題，如果房地產(chǎn)調(diào)控剛剛開始，理財資金就涌進樓市，等于高價買房后房價隨之下跌，這樣一來資金就收不回來，不良后果全部由銀行承擔?！斑@是在提醒銀行，調(diào)控剛開始，還沒到頭，要及早控制風險”。

從此前樓市調(diào)控政策的效果看，及早控制風險顯然是正確選擇。在今年國慶節(jié)多地控樓政策的協(xié)調(diào)下，很多一線城市已經(jīng)沒有了上半年的瘋狂，北京、上海和深圳等地樓市均開始“退燒”。

中國物流信息中心經(jīng)濟師武威表示，針對房地產(chǎn)市場的諸多調(diào)控政策在10月份集中發(fā)布，目的就是通過抑制投資需求以及資金管控等手段，遏制過快上漲的房價趨勢，防止資產(chǎn)泡沫過快聚集的風險，但后續(xù)效果如何，還需要繼續(xù)觀察。

鄧浩志則告訴《經(jīng)濟》記者，不少一、二線城市成交量開始萎縮，房價漲幅增速明顯放緩?！斑@不僅是此前的政策在起作用，很多監(jiān)管機構(gòu)、地產(chǎn)研究所在統(tǒng)計樣本、統(tǒng)計口徑上存在差異，甚至會適時做出改變?！?/p>

然而，無論是官方數(shù)據(jù)還是民間數(shù)據(jù)，對照各自的數(shù)據(jù)，樓市“高燒”現(xiàn)象都在慢慢平復(fù)。而鄧浩志確切地告訴記者，銀監(jiān)會的措施將會再次加碼樓市降溫政策，后期效果也值得期待。

理財產(chǎn)品受樓市青睞

話說回來，理財資金能夠大批涌入房地產(chǎn)市場，也是因為它不差錢，而理財產(chǎn)品之所以廣受關(guān)注還要從今年下半年明顯對其青睞有加的上市公司說起。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年年初至10月底，已有超過650家上市公司先后發(fā)布公告購買理財產(chǎn)品，共涉及理財產(chǎn)品個數(shù)6500多個，累計認購金額超過5400億元，而有些上市公司一邊定向增資一邊購買理財產(chǎn)品。

一些分析人士對此表示不滿，認為監(jiān)管部門應(yīng)該收緊上市公司的再融資政策和募集資金的使用政策，防止上市公司浪費寶貴資源?！督?jīng)濟》記者也表示疑惑，畢竟如果上市公司閑置資金那么多，為什么還要不斷募金？投資者或者股東直接購買理財產(chǎn)品豈不是更省事兒？

對此，長江證券首席分析師王建對《經(jīng)濟》記者表示，從法律或監(jiān)管上來看，上市公司利用賬上的閑錢購買理財產(chǎn)品增加股東收益無可厚非。2012年年底，證監(jiān)會發(fā)布《上市公司監(jiān)管指引第2號——上市公司募集資金管理和使用的監(jiān)管要求》，明確規(guī)定上市公司可以對暫時閑置的募集資金進行現(xiàn)金管理。在這份文件之前，上市公司購買理財產(chǎn)品的錢只限于自有閑置資金，不包括募集資金。

“從經(jīng)濟利益上看，上市公司有一個優(yōu)勢，資金流進口低、出口高。具體說，大型企業(yè)發(fā)債，尤其是AAA-或AA+級別的，融資利息比銀行貸款低很多，企業(yè)債的年利率一般在4%左右，銀行的則在5.6%左右。前段時間長江證券經(jīng)手的一個項目則只有3.24%的年利率，對幾百億元的本金來說，其中的溢價優(yōu)勢不可小看”，王建這樣分析。在他看來，閑錢趴在賬上也浪費，不如做理財。

可是，募集資金可以購買理財產(chǎn)品的閘口一旦放開，案例只會越來越多，用于理財?shù)馁Y金占募集資金總額的比例就存在越來越高的可能。有消息顯示，有些上市公司甚至把購買理財產(chǎn)品作為主業(yè)，有些則主要凈利潤都依靠理財產(chǎn)品。這不會造成上市公司職能的浪費嗎？

王建也認為，上市公司利用低息募集資金，本應(yīng)該將企業(yè)做大做強，發(fā)展實業(yè)創(chuàng)造更多財富回報股民和社會。但是，國內(nèi)實業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，投資實業(yè)的周期很長，從建立生產(chǎn)線到量產(chǎn)再到取得回報，非常耗時耗力，且結(jié)局不一定令人滿意。