北京嚴(yán)格限購?fù)顿Y需求基本被清除

李杰

我從1991年進(jìn)入房地產(chǎn)市場，在紐約、倫敦、香港和上海等城市的房地產(chǎn)行業(yè)工作逾20年后，于今年9月履新高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理一職。甫抵京城，我就被這座大氣沉穩(wěn)的城市吸引，夢想著在北京安家立業(yè)，但是我很快發(fā)現(xiàn)我并沒有購房資格。對比全國其他主要城市，北京有著最為嚴(yán)格的限購政策，而且自2011年以來，執(zhí)行力度從未放松過。作為剛需人群，我想從專業(yè)的視角分析一下這個不斷攀升的市場。

雖然政策對市場有著一定的影響，但是北京的高速發(fā)展不斷吸引著頂級人才的加入，由此驅(qū)動對住宅的強(qiáng)勁需求。工作之余，我會選擇在京城各處進(jìn)行LSD長跑來觀察樓市， 從二環(huán)到五環(huán)，市場不乏品質(zhì)優(yōu)良的豪宅新房例如北京壹號院、萬柳書院、龍湖錦粼原著等。幾年前，北京單價10萬元以上的豪宅屈指可數(shù)，當(dāng)時的代表項(xiàng)目是二環(huán)內(nèi)黃金地段的釣魚臺七號院和霞公府。而如今，長跑經(jīng)過之處，新房單價超越10萬元的比比皆是，一些二手學(xué)區(qū)房單價甚至已遠(yuǎn)高于10萬元。北京像磁場一樣吸引著世界各地的人才，這是住宅市場的重要基本面。

9月30日，北京出臺新政調(diào)控市場，此后，二十余個城市均出臺加強(qiáng)住宅市場調(diào)控措施，短短一周內(nèi)全國樓市從寬松轉(zhuǎn)為收緊。為什么政府會在2016年9月30日這個時間節(jié)點(diǎn)出臺新政策？

2014年，全國多地住宅市場成交萎縮，尤其是非一線城市。為了提振市場，政府自2014年下半年陸續(xù)出臺刺激政策。一線以及一些重點(diǎn)二線城市的住宅市場回暖，量價齊升。2016年9月，全國70座大中城市中有62座城市的新建商品住宅價格錄得同比增長。包括所有一線城市在內(nèi)的14座城市同比漲幅都超過20%，其中北京漲幅逾三成（30.4%）。

2016年9月30日開始， 各地新政出臺抑制過快上漲的房價，這標(biāo)志著上一輪房地產(chǎn)寬松環(huán)境的結(jié)束。除了平抑房價，政府還希望通過調(diào)控合理引導(dǎo)流動性進(jìn)入三四線城市去庫存，同時讓流動性進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展。就北京而言，9 30新政體現(xiàn)了同時調(diào)控需求和供應(yīng)的特點(diǎn)，其中包括細(xì)化并收緊信貸政策，抑制改善和投資需求，及加大住宅用地供應(yīng)及普通套型供應(yīng)，從而保證剛需特別是首次置業(yè)的居住需求。

此后一個月內(nèi)，市場預(yù)期趨穩(wěn)，買賣雙方的價格期待也更加理性。2016年10月，北京新建商品住宅共成交3，352套，較9月份回落39%。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新價格指數(shù)顯示，10月上半月15個重點(diǎn)城市的房價漲幅與9月相比有所收窄，各地漲幅均有1個百分點(diǎn)至3.8個百分點(diǎn)的下調(diào)，其中北京收窄3.7個百分點(diǎn)。我們認(rèn)為， 政策效力的完全顯現(xiàn)尚需一定周期，后期不排除更多舉措出臺進(jìn)一步收緊市場，可能包括通過調(diào)整利率折扣方式提高住房貸款利率。作為北京人口調(diào)節(jié)和控制的舉措之一，我們預(yù)計限購政策較長時間內(nèi)將不會放松。

作為一個有著全球房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士，對比其他全球重要城市，我認(rèn)為在嚴(yán)格限購的政策形勢下，北京市場中的大部分投資和投機(jī)需求基本被清除，房價上漲的主要原因來自于土地供應(yīng)稀缺所造成的價格攀升和供小于求，政府致力于強(qiáng)化供應(yīng)穩(wěn)定市場的舉措將可能很快見效。在全國范圍內(nèi)，我國龐大的人口基數(shù)和不斷推進(jìn)的城市化進(jìn)程都將長期支撐住宅市場需求。希望在未來的北京，每個人都能在這個充滿人文魅力的城市有一個溫馨的住所。