“多條腿”走路

龔小鋒

中國漢語言文化博大精深，所謂危機(jī)，即是危險(xiǎn)之中有機(jī)會(huì)。對于強(qiáng)者而言，永遠(yuǎn)是充滿機(jī)會(huì)。在此時(shí)，不但可以逆勢增長、開辟新市場，還可通過多重資源整合，甚至收購其他中小企業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖僭鲩L。

加強(qiáng)融資

“資金開始收緊，各種信號(hào)都在出現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，證監(jiān)會(huì)以收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式來降杠桿，房企債券融資若長期暫停，必將導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張。

一些手握資金的房企此時(shí)可以說“牛氣沖天”。如碧桂園手握大量資金，而且還十分便宜。截至2016年6月30日，碧桂園的加權(quán)平均借貸成本僅為5.76%，比去年底下降了44個(gè)基點(diǎn)?？蓜?dòng)用的現(xiàn)金約493.9億元，同時(shí)還有約1457.8億元的銀行授信額度未使用，營運(yùn)資本充裕，且受評級公司及主要金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可和支持。

恒大也很重視在多渠道融資。房企在內(nèi)地發(fā)債的窗口剛一打開，恒大就連續(xù)發(fā)行數(shù)百億公司債，而且利率不斷走低。雖然永續(xù)債不無爭議，但客觀來說，恒大在香港市場合法地利用了這個(gè)財(cái)務(wù)工具，而且通過高速發(fā)展化解了分析師眼中的風(fēng)險(xiǎn)。

克而瑞分析師 朱一鳴建議，基于貨幣政策的不斷變化，像今年這樣境內(nèi)融資渠道寬松的局面不可能永遠(yuǎn)持續(xù)，尤其是民企應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大金融版圖，關(guān)注資產(chǎn)管理和保險(xiǎn)等領(lǐng)域，拓寬資金來源渠道。

恒大集團(tuán)甚至將金融板塊視為僅次于恒大集團(tuán)地產(chǎn)的第二大業(yè)務(wù)板塊，“以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，金融、互聯(lián)網(wǎng)為兩翼，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)高速跨越發(fā)展”。 恒大金融板塊未來還會(huì)更大，恒大集團(tuán)董事長許家印希望盡可能地收齊多數(shù)的金融牌照，主要路徑則是通過并購，像恒大人壽那樣。

恒大遷移總部到深圳，更是證明了這一點(diǎn)。作為改革先鋒的特區(qū)深圳，還是全球排名第九的金融中心。深圳銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)密度、外資金融機(jī)構(gòu)數(shù)量以及從業(yè)人員比例均居全國前列。

國金證券 （香港）執(zhí)行董事兼投行部董事總經(jīng)理黃立沖表示，深圳前海、后海大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，集合了自貿(mào)區(qū)、總部基地、金融集散地，對于恒大發(fā)展地產(chǎn)、“互聯(lián)網(wǎng)+”業(yè)務(wù)大有裨益。

還有不少中小型房企也提出了金融戰(zhàn)略。發(fā)家于溫州的中梁地產(chǎn)，就已提出“地產(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，成立旗下首家資本運(yùn)作子公司、私募基金管理公司——梁商資本，以私募股權(quán)投資母基金、房地產(chǎn)私募基金、創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)金融為核心業(yè)務(wù)，并提供資產(chǎn)管理服務(wù)。

截至目前，中梁地產(chǎn)先后與浦發(fā)銀行、中國銀行、民生銀行、平安銀行等20余家金融機(jī)構(gòu)建立了合作關(guān)系，意向授信額度800億元。

不過，也有知情人士指出，雖然民生銀行、中信銀行確認(rèn)提供大額授權(quán)貸款額度，但這還只能算是很初級的融資，地產(chǎn)基金平臺(tái)目前也是象征意義大于實(shí)際效用。

錯(cuò)位三四線發(fā)展

盡管在近幾年回歸一二線已經(jīng)成為主流，但三四線城市歷來不缺乏成功的掘金者。去年，碧桂園在獲取一二線優(yōu)質(zhì)土地資源的同時(shí)，也在三四線布局，后者占到48%。今年大家都在一二線搶地王的時(shí)候，碧桂園卻拿出70%的資金布局三四線，很多人表示看不懂。

以碧桂園湖南區(qū)為例，當(dāng)大部分企業(yè)扎堆長沙血拼之時(shí)，去年其在湖南懷化的項(xiàng)目卻賣得特別好，此前，從來沒有品牌房企進(jìn)入懷化。目前，碧桂園湖南區(qū)域有33個(gè)項(xiàng)目，年底增加到40個(gè)，3年之內(nèi)，會(huì)達(dá)到100個(gè)。

一名熟悉碧桂園的人士透露，碧桂園在長沙的項(xiàng)目不多，但在耒陽、常德市以及下面的縣都拿了地，總的方向是進(jìn)入更多的縣，今年的目標(biāo)是達(dá)到100個(gè)億的簽約額。

面對調(diào)控周期，中梁地產(chǎn)集團(tuán)北區(qū)域公司董事長顧繼偉稱，中梁地產(chǎn)將布局重心放在了三四線城市，錯(cuò)開與國企和央企的拿地大戰(zhàn)。中梁地產(chǎn)看好的三四線城市是有特定限制的，這些地塊均位于浙江和江蘇省的百強(qiáng)縣，以及一些具有旅游資源的古鎮(zhèn)和港灣。

從去年開始，中梁地產(chǎn)就將戰(zhàn)略版圖擴(kuò)展至寧波、麗水、金華和臺(tái)州等地，2015年共拿下21宗地塊，拿地金額達(dá)93億元，預(yù)計(jì)今年拿地金額為250億元。

“如果布局全國一二線城市是開奔馳，布局三四線城市就是開寶馬mini。那么，你開5輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是有很大機(jī)會(huì)的?！敝辛旱禺a(chǎn)董事長楊劍曾這樣表達(dá)對長三角區(qū)域三四線城市的看好。

截至目前，中梁地產(chǎn)今年已在諸暨、溫州、臺(tái)州、衢州、張家港、嘉興、甪直、海寧等23個(gè)城市獲取48個(gè)項(xiàng)目，投資拿地超170億元。在高速擴(kuò)張背后，中梁地產(chǎn)2021年銷售目標(biāo)是1000億元，計(jì)劃躋身中國房地產(chǎn)前30位。

由于這類三四線城市后續(xù)可能成為長三角經(jīng)濟(jì)圈中的熱點(diǎn)城市，且此類城市的土地價(jià)格相對較低，房企投資積極性會(huì)提高，對于財(cái)務(wù)成本壓力相對較小，成為業(yè)界普遍看好的方向。

綠城也采取了這一策略，組建了綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)，除了開發(fā)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，三四線城市的項(xiàng)目也將被納入小鎮(zhèn)集團(tuán)中來。這些三四線城市的項(xiàng)目有相當(dāng)部分體量較大，在新型城鎮(zhèn)化的大環(huán)境下，這些大盤項(xiàng)目如何在小鎮(zhèn)建設(shè)上完成各項(xiàng)突破和創(chuàng)新，成為綠城集團(tuán)掌門人宋衛(wèi)平的興奮點(diǎn)。

根據(jù)住建部、國家發(fā)改委和財(cái)政部《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，到2020年，我國將培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。今年各省市會(huì)推出159個(gè)名額。

如綠城的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，規(guī)劃面積是三平方公里左右，其中兩平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開發(fā)建設(shè)，90%是住宅，預(yù)計(jì)售價(jià)1萬元/平方米，10%是醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等配套設(shè)施。

多元化發(fā)展

最近，房企多元化發(fā)展的動(dòng)作不少。在北京，為地產(chǎn)業(yè)界熟知的K2地產(chǎn)，最近改名為石榴集團(tuán)，顯示了其多元化發(fā)展的決心。

從目前該公司的發(fā)展來看，已經(jīng)從單一的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向多元化，形成了以“地產(chǎn)+金融+科技”的商業(yè)模式。目前其在商業(yè)辦公地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、孵化器以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)型基金領(lǐng)域，都有所涉獵。

在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，石榴集團(tuán)還通過一系列的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和資本運(yùn)作，陸續(xù)投資了包括互聯(lián)網(wǎng)、智能硬件、3D打印、動(dòng)力電池、先進(jìn)制造、醫(yī)療健康、南極磷蝦捕撈、海洋工程等領(lǐng)域50多家企業(yè)。

在堅(jiān)持地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，龍湖也積極探索地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。近期，龍湖的長租公寓品牌“冠寓”和聯(lián)合辦公品牌“一展空間”已經(jīng)在各地落地，并計(jì)劃在3年以內(nèi)，可以開業(yè)300處長租公寓項(xiàng)目和20個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目。

轉(zhuǎn)型動(dòng)作最大的當(dāng)然是萬達(dá)。“到2016年底，萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而成為綜合性企業(yè)。預(yù)計(jì)到2017年，萬達(dá)超過三分之二的收入和凈利潤將來自服務(wù)業(yè)，比原計(jì)劃提前一年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)?！比f達(dá)集團(tuán)董事長王健林此前強(qiáng)調(diào)。

在多個(gè)公開場合，王健林表示要萬達(dá)把計(jì)劃2017年后開業(yè)的重資產(chǎn)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓，“2018年萬達(dá)將不再有地產(chǎn)銷售收入”。與此同時(shí)，萬達(dá)開始將主要精力放在娛樂、體育和旅游行業(yè)并購上。

不過，也有房企調(diào)整了多元化業(yè)務(wù)，恒大就將飲品、糧油、乳業(yè)業(yè)務(wù)全部拋售。不過，這并非是恒大不進(jìn)行多元化發(fā)展，只是調(diào)整了方向，將重心放在地產(chǎn)、金融以及互聯(lián)網(wǎng)等板塊。

值得一提的是，在多元化道路上，商業(yè)地產(chǎn)或許是規(guī)模和收益最大的一塊。此前投資商業(yè)地產(chǎn)的房企，如今已經(jīng)迎來收獲期。除了萬達(dá)和綠地等房企，在商業(yè)地產(chǎn)銷售上達(dá)到幾百億元的運(yùn)營水平和規(guī)模，甚至在租金收入上，達(dá)到數(shù)十億元的房企也不少。

龍湖就提到詳細(xì)的商業(yè)租金目標(biāo)，其預(yù)計(jì)今年商業(yè)租金收入為20億元，明年為25億至30億元，至2020年會(huì)超過50億元，屆時(shí)將在集團(tuán)收益比重中占比超過20%。

“我們今天特別慶幸國內(nèi)出現(xiàn)百億級的商業(yè)，這個(gè)百億級我覺得它的意義要大于一千億或者兩千億級。商業(yè)地產(chǎn)更多的金融屬性決定它不是一個(gè)平衡期，是一個(gè)放大期?！敝屑Z大悅城地產(chǎn)副總裁兼北京公司總經(jīng)理周鵬近日表示。

并購爆發(fā)

有人說，調(diào)控之后，對于強(qiáng)者而言，又是收購的好年份。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年來，包括上市房企在內(nèi)，至少30家房企明確退出房地產(chǎn)行業(yè)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比調(diào)低于50%。其中至少15家房企計(jì)劃或已經(jīng)實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型，如上海新梅、浙江廣廈、華麗家族等，而市北高新、海泰發(fā)展等公司的房地產(chǎn)主營收入占比已經(jīng)低于本公司營業(yè)收入的50%。

朱一鳴建議，在調(diào)控期間，房企應(yīng)該更關(guān)注招拍掛和收購機(jī)會(huì)。由于部分城市的調(diào)控政策中包含了控制地價(jià)的手段，一些激進(jìn)、敢于開高價(jià)的企業(yè)可能會(huì)受到影響，對于自有資金充裕的企業(yè)來說是補(bǔ)貨的良機(jī)。此外，調(diào)控會(huì)使得更多的中小房企加速退出行業(yè)，為大企業(yè)提供并購擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

來自克而瑞的一份數(shù)據(jù)顯示，自2016年以來，發(fā)生在典型房企之間的整合并購較多，主要體現(xiàn)在：一方面，以中海、中信等國企紛紛進(jìn)行整合，優(yōu)化各自發(fā)展戰(zhàn)略，提升整體效率；另一方面融創(chuàng)等擴(kuò)張欲望較強(qiáng)的房企在通過收并購項(xiàng)目公司，拓展市場規(guī)模。

萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書朱旭也坦言，“這次調(diào)控還可以保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司未來有機(jī)會(huì)，以合理的價(jià)格獲得充沛的土地儲(chǔ)備，并且有機(jī)會(huì)通過并購的方式，將一些可能會(huì)退出的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合并和整合。

以并購作為擴(kuò)充土地儲(chǔ)備重要手段的知名房企，以恒大和融創(chuàng)為最。

近日，中國恒大公告，與深深房訂立協(xié)議，后者擬以發(fā)行A股股份及支付現(xiàn)金的方式購買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。

牽手深深房之前，恒大先是舉牌廊坊發(fā)展，后又宣布認(rèn)購占嘉凱城已發(fā)行股本總額約52.78%的股份，還斥巨資買入萬科股票。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大已在二級市場舉牌10多家上市公司，且多為房地產(chǎn)上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)，至少包括5家房地產(chǎn)企業(yè)。這些并購項(xiàng)目在今年二季度后陸續(xù)為恒大貢獻(xiàn)了不菲的業(yè)績，也是最近恒大問鼎全球地產(chǎn)老大寶座的主要原因之一。

根據(jù)恒大披露的數(shù)據(jù)，今年1至10月，集團(tuán)物業(yè)累計(jì)合約銷售金額約達(dá)人民幣3167.1億元，超越了萬科。此前，11月2日萬科披露銷售數(shù)據(jù)為，10月銷售金額489.9億元，2016年1-10月份累計(jì)銷售金額3118.9億元。

融創(chuàng)中國也出手頻頻，先以137.88億元購入聯(lián)想控股旗下41家公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，涉及42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益；緊接著融創(chuàng)中國通過其附屬公司聚金物業(yè)認(rèn)購金科地產(chǎn)16.96%的股份，成為金科第二大股東。

融創(chuàng)此前披露的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年年底，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備中有2/3是通過收并購的方式獲取。收并購作為融創(chuàng)戰(zhàn)略上對外擴(kuò)張的主要手段，操作手法已經(jīng)越來越靈活、穩(wěn)重。

在這些強(qiáng)勢的收購背后，融創(chuàng)也已經(jīng)順利躋身千億級房企行列。根據(jù)融創(chuàng)近日的公告顯示，截至2016年10月底，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1080.3億元，同比增長91%。