淺析房地產(chǎn)的價(jià)格

劉子碩

【摘 要】房子作為人們居家之地是生活的必需品。本文從房地產(chǎn)價(jià)格的概念入手，簡(jiǎn)要分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，對(duì)今后房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)做了預(yù)測(cè)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格

房子作為人們的居家之地是生活的必需品。一直以來中國房?jī)r(jià)處于不斷的增長(zhǎng)狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格的升降關(guān)系到中國的千家萬戶。

一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念和特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)價(jià)格的概念

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。與其他商品無異，但又有其特殊性。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值涵蓋了房屋建筑物的價(jià)值和土地自然資源價(jià)值及土地中投入勞動(dòng)所形成的價(jià)值，即房地產(chǎn)價(jià)格涵蓋了建筑物連同其占用土地的價(jià)格。

2.房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)

（1）房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的權(quán)利價(jià)格特征。房地產(chǎn)是固定的和不可移動(dòng)的，這一點(diǎn)不同于其他商品，不能通過買賣轉(zhuǎn)移到另外的地點(diǎn)使用，房地產(chǎn)價(jià)格只是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，即房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)利價(jià)格。

（2）房地產(chǎn)價(jià)格具有特殊性。在房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中，作為重要組成部分的土地本身不是勞動(dòng)產(chǎn)品，只有加工在土地上的勞動(dòng)才能以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來計(jì)量，因此房地產(chǎn)不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，房地產(chǎn)價(jià)格也不完全是社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。因而，房地產(chǎn)價(jià)格基本上是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。另外，由于土地資源的不可再生性，供求關(guān)系嚴(yán)重影響到土地價(jià)格，市場(chǎng)需求的無限性和土地供給的有限性，必然導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)價(jià)格也跟著水漲船高，呈現(xiàn)出長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)。

（3）房地產(chǎn)價(jià)格具有多種表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)作為價(jià)值量大的超耐用品，房地產(chǎn)買賣和租賃是主要的交易方式，此外還有抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股等。對(duì)應(yīng)著不同的交易方式，房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)形式不一樣，售賣價(jià)、租賃價(jià)、抵押價(jià)、典當(dāng)價(jià)都是房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)形式。

（4）房地產(chǎn)價(jià)格總水平具有上升趨勢(shì)。這是房地產(chǎn)價(jià)格的顯著特點(diǎn)之一。一個(gè)城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格總水平，雖然受供求關(guān)系影響會(huì)出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。原因在于土地的稀缺性和供應(yīng)量的有限性，同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開，加工在土地上的勞動(dòng)積累也使土地不斷增值，地價(jià)上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。此外，一個(gè)城市或地區(qū)房?jī)r(jià)還同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房?jī)r(jià)相應(yīng)上升。

二、中國房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，主要可歸納為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政政治因素及房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。目前我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，住房需求增大，因而，未來中國房?jī)r(jià)仍將處于上升的過程中。

1.經(jīng)濟(jì)因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)因素。國家或地區(qū)、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況，甚至是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民的收入水平都可以通過左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需來影響房地產(chǎn)的價(jià)格。通常，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房地產(chǎn)價(jià)格總體水平也越高。反之，價(jià)格越低。目前各地區(qū)之間房地產(chǎn)價(jià)格的差異，主要也在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異。

2.社會(huì)因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要包括人口因素、家庭因素、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素指的是人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)，家庭因素則指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況；文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣。社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很是復(fù)雜，具有根本性、滲透性的特點(diǎn)，且影響久遠(yuǎn)。諸如某一個(gè)特定的區(qū)域，由于其獨(dú)特的發(fā)展歷史，而始終成為房地產(chǎn)價(jià)格水平的高值區(qū)，如上海的外灘、廈門的鼓浪嶼等。社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響還具有階段性的特征，隨階段不同而特征也不同。如隨著人口密度的提高，房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)價(jià)格上升，發(fā)展到一定程度后，人口過多導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，則可能出現(xiàn)需求量減少，房地產(chǎn)價(jià)格下降。

3.行政與政治因素

房地產(chǎn)價(jià)格也受行政與政治因素影響。其中行政因素主要是國家或地方政府所推行的系列制度、法規(guī)、政策和具體的行政措施。政治因素主要指政局安定程度。在實(shí)際過程中，行政和政治因素的影響一般通過國家機(jī)關(guān)來體現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著突出的影響。如地方政府在城市規(guī)劃賦予某一土地的用途，在一定程度上決定了這一地塊的價(jià)格水平。與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素相比，行政和政治因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是突變式的，作用的速度較快，如國家的宏觀調(diào)控政策，會(huì)在短時(shí)間內(nèi)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌。

4.房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素

房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境的狀態(tài)。在實(shí)際操作過程中，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。如地價(jià)上漲，建筑材料漲價(jià)，會(huì)帶來成本推進(jìn)型房?jī)r(jià)上升。此外，商品房?jī)?nèi)在品質(zhì)的提高及效用增大也會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

總之，房?jī)r(jià)不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，還是關(guān)系國計(jì)民生的社會(huì)問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)是國家的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，控制著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資源流向。政府必須著力于深化改革，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)配作用和宏觀調(diào)控的作用，并將兩者有機(jī)結(jié)合，努力做好房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)提升國民生活水平。

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