不應(yīng)長期抑制樓市投資需求

董希淼

今年國慶節(jié)，朋友圈除了被各種出游信息刷屏之外，各地房產(chǎn)限購的消息也不絕于耳，成為長假獨(dú)有的一道“風(fēng)景線”。

短短幾天之內(nèi)，就有南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、北京、成都、鄭州、濟(jì)南、武漢、廣州、佛山等城市先后發(fā)布限購政策，或進(jìn)一步收緊原有的限購措施。在這之前，杭州等地已經(jīng)實(shí)施限購。

在我國，房產(chǎn)是一種特殊的商品，具有消費(fèi)與投資雙重屬性。作為消費(fèi)品，房產(chǎn)是百姓日常生活的基本需求之一，關(guān)系到國計(jì)民生與社會穩(wěn)定；作為投資品，房產(chǎn)是百姓的主要資產(chǎn)，是財富保值增值的重要載體。而且，作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性十分強(qiáng)，上、下游行業(yè)和產(chǎn)品非常多。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的走向不但影響到國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，還關(guān)系到社會的和諧與穩(wěn)定。從2003年開始，我國政府對房地產(chǎn)市場集中實(shí)施宏觀調(diào)控，截至目前，先后出臺相關(guān)調(diào)控政策超過40次，但房價卻是“邊漲邊調(diào)，越調(diào)越漲”。

2009年12月，國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場提出4項(xiàng)措施，明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”，拉開了新一輪調(diào)控的序幕（業(yè)內(nèi)稱國四條）。但房價快速上漲的勢頭并未得到遏制，相反，房價上漲、銷售火爆的現(xiàn)象迅速向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。在這種情況之下，2010年4月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（業(yè)內(nèi)稱國十條），提出“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”。這是我國政府首次正式提出房產(chǎn)限購的思路。

2011年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，提出各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有一套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限購一套住房（含新建商品住房和二手住房）?/p>

這是對限購政策的進(jìn)一步明確和細(xì)化。在中央力推之下，2011年開始，全國一些房價過高的城市，紛紛出臺房產(chǎn)限購政策。同時，央行、銀監(jiān)會也推出“限貸”措施，對房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整。

但是，實(shí)行兩三年之后，隨著房地產(chǎn)市場回落和庫存增加，從2014年4月底南寧打響放松限購第一槍開始，各地的限購、限貸政策迅速進(jìn)入松綁階段。至2014年9月，原來實(shí)行限購的大中城市中的絕大多數(shù)都已經(jīng)退出或者變相退出限購，只有北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市尚未退出。

而2015年下半年以來，上海市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性過熱、房價加速上漲的趨勢。3月25日，上海市政府在原有措施的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收緊限購政策，拉開了全國性新一輪宏觀調(diào)控的序幕。截至目前，全國實(shí)施房產(chǎn)限購政策的城市已超過20個，涵蓋了北、上、廣、深等一線城市以及部分二、三線城市。據(jù)估算，這些限購城市的GDP占全國的3成左右。

應(yīng)該說，房產(chǎn)是一種特殊商品，房地產(chǎn)是一個特殊行業(yè)。房地產(chǎn)市場外部性強(qiáng)，又容易失靈，政府對其進(jìn)行適度調(diào)控是必要的。限購政策作為調(diào)控的一種手段，在特定的時期發(fā)揮一定的積極作用。尤其是在房價大幅度快速上漲、房地產(chǎn)市場供求嚴(yán)重失衡的情況下，通過出臺限購政策，有助于抑制投資性購房需求，擠出不理性的資產(chǎn)泡沫，促使房地產(chǎn)市場供求曲線的平衡點(diǎn)下落，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)價格回落。這既是保持房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的需要，也是響應(yīng)百姓呼聲、維護(hù)社會穩(wěn)定的要求。

但是，限購是對房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)，是一種在非常時期、非常情況下的非常規(guī)調(diào)控手段。如果作為長期手段使用，其負(fù)面作用較多。對于房地產(chǎn)市場，長期抵制投資需求，不僅會影響合理的需求，還會減少正常的供給，不利于整個行業(yè)的健康發(fā)展。更重要的是，限購政策如果長期實(shí)行，會扭曲房地產(chǎn)市場的正常價格，影響人們對房價走勢的正確預(yù)期。此外，不合理的限購，還容易導(dǎo)致“上有政策、下有對策”的非合作性博弈，如前段時間不少地方出現(xiàn)為獲得購房資格而排隊(duì)離婚等現(xiàn)象。

不過，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的方法和手段可以很多，總的來說可以分為兩類——直接調(diào)控和間接調(diào)控：直接調(diào)控，包括以計(jì)劃制定、規(guī)劃實(shí)施與行政干預(yù)等方式對房地產(chǎn)市場進(jìn)行直接干預(yù)，限購就是直接調(diào)控的一種；間接調(diào)控，是指通過采取各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)手段，包括實(shí)施財政政策、貨幣政策和土地政策等。在新的形勢下，政府對房地調(diào)控的主要手段應(yīng)以間接調(diào)控為主。這也符合“發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用”的精神。

當(dāng)下，有兩方面工作要盡快付諸行動：

一是將貨幣政策保持在穩(wěn)健中性的狀態(tài)。吳敬璉先生認(rèn)為，房價上漲的根本原因是貨幣超發(fā)。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象的時候，央行政策重心應(yīng)逐漸從穩(wěn)增長移向調(diào)結(jié)構(gòu)和防風(fēng)險上來，通過窗口指導(dǎo)、公開市場操作等手段適度調(diào)節(jié)市場流動性，切勿讓貨幣政策走向?qū)捤桑悦膺M(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場。同時，商業(yè)銀行要實(shí)施嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。

二是進(jìn)一步完善住房保障體系。通過住房建設(shè)規(guī)劃的編制，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例，盡快形成中低價位普通住房的有效供應(yīng)。對保障性住房、普通商品住房的用地，要保證優(yōu)先供應(yīng)。鑒于我國目前存在大量空置住房，還可以由政府對其進(jìn)行收購而轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》俊Ｍ瑫r，加快廉租房、公租房等建設(shè)。

從長遠(yuǎn)看，我國應(yīng)適時推出房地產(chǎn)稅。十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。房地產(chǎn)稅將提高房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，降低房產(chǎn)投資屬性，抑制房地產(chǎn)投資性需求，引導(dǎo)房產(chǎn)回歸為消費(fèi)品。在營改增的背景下，房地產(chǎn)稅的推出，給長期依賴土地財政的地方政府一個穩(wěn)定的收入渠道，使各地的土地政策更加合理。而土地政策是影響整個房地產(chǎn)市場尤其是房產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素。文貫中教授認(rèn)為，應(yīng)對土地制度進(jìn)行全局性改革，建立起全國統(tǒng)一的土地市場。

10月6日，在“2016年第四次二十國集團(tuán)財長和央行行長會議”上，央行行長周小川指出，近期中國部分城市房價上漲較快，政府對此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。下一步，我國政府還將祭出哪些大招，我們拭目以待。