淺談委托公證在新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記中的作用

摘 要：近年來(lái)，新建商品房的數(shù)量急劇增長(zhǎng)，而辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記這一套繁瑣而專(zhuān)業(yè)的流程和嚴(yán)格的審核使購(gòu)房者精疲力竭，望而卻步。公證機(jī)構(gòu)在這種情況下能夠遵循相關(guān)法律法規(guī)的前積極主動(dòng)地適應(yīng)群眾和社會(huì)需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式，變更服務(wù)理念，在售樓現(xiàn)場(chǎng)辦理的委托公證為新購(gòu)商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提供一站式法律服務(wù)。

關(guān)鍵詞：新建商品房 所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 委托公證 一站式服務(wù)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）10-087-02

一、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境

近年來(lái)，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的不斷加快，城市區(qū)域范圍的快速擴(kuò)張，新建商品房的數(shù)量也在急劇增長(zhǎng)。而隨著2016年1月1日國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的正式施行，標(biāo)志著房屋所有權(quán)等相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的統(tǒng)一登記工作正式進(jìn)入落實(shí)階段，同時(shí)，也給產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)人和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，辦理商品房的房屋轉(zhuǎn)移登記程序繁瑣而復(fù)雜，粗略估算，至少涉及辦理房屋核檔手續(xù)、領(lǐng)取核檔證明、查詢(xún)首套房證明以供稅務(wù)機(jī)關(guān)減免稅收使用、房屋測(cè)繪、稅務(wù)登記、與開(kāi)發(fā)商共同申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、交納相關(guān)稅費(fèi)、交納維修資金及相關(guān)費(fèi)用、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)、貸款的購(gòu)房人進(jìn)行抵押權(quán)登記，然后再次領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)等10余個(gè)程序。而且，上述事項(xiàng)的辦理除了要消耗申請(qǐng)人大量的時(shí)間和精力，有時(shí)還需要申請(qǐng)人及其配偶共同辦理，有些甚至需要銀行和開(kāi)發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人辦理，等等。繁瑣的程序、辦理過(guò)程的興師動(dòng)眾、嚴(yán)格的審核讓申請(qǐng)人精疲力竭，望而卻步，要求登記機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)化程序、提供便利、提高效率的呼聲日漸高漲。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，成千上萬(wàn)套新建商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記工作對(duì)其來(lái)說(shuō)無(wú)異是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)：一方面面臨著新建商品房數(shù)量大、購(gòu)房者人數(shù)多、登記程序復(fù)雜等情況；另一方面面臨著房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員數(shù)量有限、法律素養(yǎng)欠缺、機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)能力不足等問(wèn)題。而且，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律規(guī)定的施行，雖然給房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)履職行為提供了完善的法律依據(jù)，但同時(shí)也規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任，如：根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這表明登記行為的準(zhǔn)確性、合法性已成為房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記工作中應(yīng)當(dāng)慎重考慮的重要問(wèn)題。而實(shí)踐中，房產(chǎn)登記中心的普通工作人員有些并不具備專(zhuān)業(yè)的法律素養(yǎng)，對(duì)相關(guān)法律知識(shí)理解不深，如果遇到購(gòu)房人婚姻發(fā)生變更或家庭情況比較復(fù)雜等情況，如何依法確定房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記人確實(shí)給他們提出更為嚴(yán)格苛刻的要求。

二、委托公證，為新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提供一站式服務(wù)

（一）委托公證的法律適用

公證，顧名思義，公而證之。公證處是我國(guó)唯一的法定證明機(jī)構(gòu)，公證制度是我國(guó)社會(huì)主義法律制度體系的重要組成部分，是一項(xiàng)預(yù)防性的司法證明制度，具有服務(wù)、溝通、證明、監(jiān)督等功能，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中，始終扮演著積極主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向指引者、經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系協(xié)調(diào)者和公共服務(wù)供給者的角色?！豆C法》第36條規(guī)定“經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書(shū)，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)”?！睹袷略V訟法》第69條也規(guī)定“經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律事實(shí)和文書(shū)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中，包含公證內(nèi)容的條款多次出現(xiàn)，尤其是在繼承、受遺贈(zèng)、委托方面更為明顯?？梢?jiàn)，公證制度對(duì)于保障不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)的安全流轉(zhuǎn)、維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益具有重要作用。

（二）委托公證的司法實(shí)踐

針對(duì)前面所述新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境，著眼公證業(yè)務(wù)的科學(xué)發(fā)展和為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展添磚加瓦、保駕護(hù)航的目的，近兩年來(lái)，公證人逐漸從足不出戶(hù)、坐等上門(mén)，高高在上的被動(dòng)式公共服務(wù)供給者位置上走下來(lái)，逐步走向積極主動(dòng)適應(yīng)群眾和社會(huì)需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式，變更服務(wù)理念，為人民群眾提供更便民法律服務(wù)的軌道。其中，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證就是公證人眾多有益探索中的一項(xiàng)：當(dāng)一處樓盤(pán)五證齊全具備售房條件又能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，公證處便指派了解稅務(wù)政策、熟悉產(chǎn)權(quán)登記流程并精通法律知識(shí)的公證員入駐商品房開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，向購(gòu)房人進(jìn)行與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記相關(guān)的法律宣傳，并告知購(gòu)房者相關(guān)的辦理流程和程序、所需要提交的相關(guān)材料及所交納的稅費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)征求購(gòu)房人的意見(jiàn)，根據(jù)其個(gè)人情況是否愿意辦理委托公證，對(duì)購(gòu)房者逐一講解委托書(shū)中所涉事項(xiàng)并告訴其法律后果。自愿辦理公證的，公證員現(xiàn)場(chǎng)為購(gòu)房者根據(jù)其本人的購(gòu)房情況及家庭情況起草一份涵蓋所有委托事項(xiàng)的委托書(shū)，并現(xiàn)場(chǎng)為其辦理公證。事實(shí)證明，公證員每到一處，成百上千的小區(qū)業(yè)主們會(huì)將公證員團(tuán)團(tuán)圍攏，向公證員詢(xún)問(wèn)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的流程及相關(guān)法律規(guī)定，公證員均會(huì)耐心地為小區(qū)群眾一一解答。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅太原市三家公證處2015年辦理的委托辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的委托公證就有上萬(wàn)件。

（三）委托公證的社會(huì)意義

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只需到一趟售樓處，簽署一份委托書(shū)，銀行、房產(chǎn)局各部門(mén)、稅務(wù)局及其他部門(mén)的所有手續(xù)即可全部辦完，只等領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)即可。通過(guò)辦理委托公證，既讓他們了解了《物權(quán)法》、《婚姻法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律知識(shí)和銀行、房產(chǎn)管理部門(mén)的辦證程序和流程，也讓他們用最短的時(shí)間、花最少的錢(qián)，辦了最繁瑣的事。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中的許多法律問(wèn)題可以在辦理委托公證的過(guò)程中得到公證工作人員專(zhuān)業(yè)的法律咨詢(xún)和解答，同時(shí)公證委托書(shū)的辦理也使他們不用再面對(duì)成百上千的購(gòu)房業(yè)主，僅僅形式審查一下由公證處已嚴(yán)格審查過(guò)的《委托公證書(shū)》即可，給他們的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，又節(jié)省了時(shí)間，提高了工作效率，使得產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員可以心無(wú)旁鶩地投入不動(dòng)產(chǎn)登記工作。對(duì)公證處來(lái)說(shuō)，擔(dān)負(fù)著調(diào)整民事關(guān)系與經(jīng)濟(jì)關(guān)系，建立社會(huì)主義的民事和經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，預(yù)防糾紛，減少訴訟，促進(jìn)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的重任，通過(guò)辦理業(yè)務(wù)，有效地宣傳了法律，宣傳了自己，并將公證工作用到了社會(huì)的需要之處。這種一舉三得的舉措，充分發(fā)揮了公證工作的職能作用，對(duì)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、維護(hù)國(guó)家利益和公民、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益都產(chǎn)生了積極影響，發(fā)揮了不可替代的重要意義。

三、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證帶給公證事業(yè)的有益啟示

辦理新建商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證的辦理給了公證事業(yè)一個(gè)重要啟示：隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、社會(huì)的不斷進(jìn)步和法制的日臻完善，廣大人民群眾的法律意識(shí)日益提高，他們渴望得到行政部門(mén)和司法機(jī)關(guān)給予的法律層面的有效保護(hù)，更希望得到公證處等社會(huì)組織提供的親情式服務(wù)。社會(huì)不是不需要公證處，只是還有許多陌生領(lǐng)域、眾多的棘手問(wèn)題亟待公證處去開(kāi)拓和破解；人民群眾不是不需要公證服務(wù)，只是還不知道能去哪里尋求幫助，更不知道公證處能提供哪些方面的服務(wù)。

作為法定的證明機(jī)構(gòu)，公證處只要秉承“誠(chéng)信”本色，緊跟時(shí)代節(jié)拍，切實(shí)把握社會(huì)主旋律，真正溶入到飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中，充分滿(mǎn)足社會(huì)的需要，全面、正確地履行法律賦予的神圣職能，就能使司法為民理念和公證科學(xué)發(fā)展觀念在實(shí)踐中不斷得到升華。實(shí)踐帶給公證事業(yè)的重要啟示是：首先，公證處是法律服務(wù)部門(mén)，每一名公證員都是法律工作者。這就要求每一名公證員必須不斷地學(xué)習(xí)新知識(shí)，鉆研新領(lǐng)域，掌握更多、更新的法律知識(shí)，使自己成為名符其實(shí)的法律“專(zhuān)家”，并將這些知識(shí)和社會(huì)的實(shí)際情況聯(lián)系并加以運(yùn)用，才能真正體現(xiàn)出公證處及公證人的價(jià)值。其次，公證與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展密不可分。公證處必須密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的需要，并結(jié)合法律的新點(diǎn)、亮點(diǎn)，急人民群眾之所急，想人民群眾之所想，解人民群眾之所難，才能有更廣闊的發(fā)展前景。公證處只要乘勢(shì)而上、把握先機(jī)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮中搏得一席之地，就能真正成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中一支不可或缺的生力軍。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中華人民共和國(guó)物權(quán)法

[2] 司法部于2014年12月發(fā)布的司發(fā)〔2014〕12號(hào)《司法部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公證工作的意見(jiàn)》

（作者簡(jiǎn)介：仝云霞（1976—），女，山西大同人，太原市城南公證處公證一科副科長(zhǎng) 030006）

（責(zé)編：陳博元）