我國土地空間權(quán)管理探討

摘 要 伴隨著城市化進(jìn)程的加速，人類對(duì)土地的利用由平面向縱深化方向發(fā)展，產(chǎn)生土地空間權(quán)。目前，我國土地空間權(quán)管理中還存在許多問題，為此，本文建議通過合理有償使用土地空間、建立規(guī)范的土地空間產(chǎn)權(quán)登記制度、建立三維地籍管理系統(tǒng)等措施，以加強(qiáng)土地空間權(quán)管理。

關(guān)鍵詞 土地 空間權(quán) 土地登記制度

作者簡介：趙劍橋，中國農(nóng)業(yè)大學(xué)信息與電氣工程學(xué)院學(xué)生。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.11.247

我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期。隨著城市化進(jìn)程加速，城市人口逐漸增加，土地資源日益緊缺。而建設(shè)用地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)資源，當(dāng)前土地資源供給緊張，18億畝耕地紅線不可突破，土地資源立體分層次開發(fā)利用已成必然趨勢(shì)，如在地面上修建高架公路、鐵路、橋梁，在地下修建地下商場、停車場和地鐵等。地表上下空間的開發(fā)利用成為提高城市土地利用效率、緩解城市中心密度、實(shí)現(xiàn)人車立體分流、擴(kuò)充基礎(chǔ)設(shè)施容量、減少環(huán)境污染、改善城市生態(tài)最為有效的途徑。目前，我國尚未建立土地空間權(quán)制度。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，在城鎮(zhèn)化過程中高層建筑越來越多，隨之而來分割居住主體越來越多，土地所有權(quán)、土地使用權(quán)與土地空間權(quán)的關(guān)系顯得極為密切，因此，完善土地空間權(quán)制度，具有十分重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

一、土地空間權(quán)的內(nèi)涵

（一）土地空間權(quán)的概念

土地空間權(quán)是以土地之上一定范圍內(nèi)的空間或地表之下橫切—立體空間為客體而成立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，是對(duì)在一定空間上所設(shè)定的各種物權(quán)的綜合表述，而不是一種單獨(dú)的用益物權(quán) 。土地的延伸部分——上下空間也具有價(jià)值，但權(quán)利的行使不能影響地表權(quán)利人的合法權(quán)利。

（二）國外土地空間權(quán)管理情況

以立體方式利用土地，已成為世界范圍的普遍趨勢(shì)。在這一趨勢(shì)的帶動(dòng)下，空間權(quán)制度得以在各國法律上相繼建立。英美法系的美國、英國與大陸法系的法國、日本，都曾采納過土地所有權(quán)的傳統(tǒng)觀念，即絕對(duì)土地所有權(quán)理念，也就是土地所有權(quán)延伸至無限空間。不過事實(shí)證明這種制度阻撓了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，損害了公共利益。因此，各國逐漸對(duì)絕對(duì)土地所有權(quán)加以完善。法國通過允許他人享有特定空間的使用權(quán)，限制土地所有權(quán)人的絕對(duì)土地所有權(quán)。日本在《民法典》中“區(qū)分地上權(quán)”，將地下或空間作為地上權(quán)的標(biāo)的。1922年，美國頒布了《空間讓與與租賃的成文法》，允許土地所有者將土地上空分割讓渡、租賃。我國可以借鑒各國的立法例，對(duì)空間權(quán)制度做出規(guī)定。

二、加強(qiáng)土地空間權(quán)管理的意義

（一）促進(jìn)資源利用

我國人口眾多，土地資源稀缺。在城市化進(jìn)程中，外延式發(fā)展造成土地資源的浪費(fèi)。因此，建立、完善土地空間權(quán)制度，一方面有助于提高人們的“土地空間”意識(shí)，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益；另一方面能夠充分開發(fā)利用資源，合理使用每一方空間，集約節(jié)約使用土地。

（二）減少社會(huì)矛盾

隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，商品經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)達(dá)，容易引發(fā)大量空間權(quán)歸屬糾紛。因此，建立、完善土地空間權(quán)制度，明確各種權(quán)利之間平面或立體的相互關(guān)系，對(duì)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)加以規(guī)范，有利于在解決空間權(quán)糾紛時(shí)有法可依。

（三）維護(hù)土地所有者的合法權(quán)益

我國實(shí)行土地公有制，因此土地的空間所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)規(guī)定為公有 。國家健全土地空間權(quán)制度，通過有償出讓、租賃土地空間使用權(quán)，收取相應(yīng)的出讓金、租金等，以維護(hù)土地所有者的合法權(quán)益。

三、土地空間權(quán)管理中存在的問題

2007年10月1日頒布施行的《中華人民共和國物權(quán)法》明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！辈贿^這一規(guī)定比較籠統(tǒng)，其中對(duì)于土地空間權(quán)的管理仍存在許多問題，主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）土地空間權(quán)的權(quán)利客體范圍不確定

現(xiàn)有法規(guī)中對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)所及的上下范圍沒有明確規(guī)定。如在土地地下空間登記過程中，一般以地表建筑物可使用的最深建筑深度確定土地使用權(quán)利人對(duì)地下空間的使用范圍，而不同的建筑物深度不一，形成不同建筑物間地下空間的深度、寬度不一，這一現(xiàn)狀明顯影響了對(duì)地下空間使用的城市統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)。

（二）沒有統(tǒng)一的土地空間權(quán)管理機(jī)構(gòu)

目前地下空間開發(fā)中涉及人防工程、地下交通設(shè)施、地下管廊建設(shè)、過街地道等，牽涉民防、交通、市政工程、建委等多個(gè)部門，各個(gè)部門相互之間缺乏溝通聯(lián)系，不能實(shí)現(xiàn)資料共享，無法進(jìn)行統(tǒng)一管理，造成對(duì)地下空間的無序使用、無序開發(fā)，不能發(fā)揮最佳效益。

（三）尚無土地空間開發(fā)管理的專門法律法規(guī)

在土地空間開發(fā)利用以及相關(guān)管理制度方面，現(xiàn)行法律法規(guī)尚無專門立法 。正是由于沒有對(duì)地下空間開發(fā)原則、出讓辦法、空間深度的確定、價(jià)格的測(cè)算等內(nèi)容做出明確規(guī)定，相關(guān)部門也就無法進(jìn)行管理。

（四）土地登記制度無法涵蓋土地空間權(quán)

土地空間權(quán)登記法律制度能夠有效保護(hù)所有權(quán)和交易安全性。目前，人們投資意識(shí)增強(qiáng)、法律意識(shí)增強(qiáng)，地下室、閣樓等地上、地下建筑進(jìn)一步市場化，但目前的土地登記制度無法解決它們的登記問題。因?yàn)槲覈€沒有針對(duì)土地空間權(quán)登記進(jìn)行立法，僅在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行了局部探索 。在當(dāng)前我國逐步建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的背景之下，應(yīng)當(dāng)重視土地空間權(quán)登記法律制度的規(guī)范和完善。

四、加強(qiáng)土地空間權(quán)管理的建議

（一）合理有償使用土地空間

土地空間權(quán)產(chǎn)生于土地的立體利用過程中，因此要結(jié)合工作實(shí)際，從集約節(jié)約利用土地的角度出發(fā)，全面考慮土地的上下空間資源，對(duì)土地空間的利用做出整體性、統(tǒng)籌性規(guī)劃。同時(shí)，探索建立土地空間有償使用的制度，從區(qū)域、空間位置等因素入手，制定空間權(quán)使用價(jià)格評(píng)估辦法，建立收取標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估機(jī)制，合理利用土地空間資源。有的專家指出，地下商業(yè)的土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)不能搞“一刀切”，政府應(yīng)盡早制定地下商鋪土地價(jià)值的評(píng)估機(jī)制，按區(qū)位、商圈成熟度、軌道交通接駁情況，制定各不同區(qū)位、不同營商情況地下商鋪土地價(jià)值的評(píng)估辦法 。

（二）建立規(guī)范的土地空間權(quán)登記制度

土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地空間權(quán)可并存于同一土地的上下各層空間，權(quán)利人利用的空間必須是特定的，不能延伸至他人所享有、使用的空間范圍 。國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)對(duì)土地登記申請(qǐng)的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫登記簿、歸戶卡和權(quán)利證書。土地空間權(quán)利人依法辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取證書，保護(hù)權(quán)利人的合法利益。

（三）建立三維地籍管理系統(tǒng)

當(dāng)前的地籍是以二維空間數(shù)據(jù)管理為基礎(chǔ)的，是二維的平面地籍。隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，已不能全面反映區(qū)域空間內(nèi)土地利用的狀況，在保障土地使用者權(quán)益和為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等方面存在著一定的缺陷。而土地空間的開發(fā)利用使土地使用權(quán)客體由平面變成了立體。因此，建立三維地籍，對(duì)土地空間利用三維空間信息進(jìn)行記載，對(duì)土地利用的不同層面存在的權(quán)利進(jìn)行劃分和登記，從而提高土地利用集約程的程度，保障土地使用者的合法權(quán)益。

綜上所述，加強(qiáng)土地空間權(quán)管理，建立健全土地空間權(quán)制度，合理開發(fā)利用城市土地空間，不僅有助于完善我國法律體系建設(shè)，也是促進(jìn)城市發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明的需要。

注釋：

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