降低土地儲備成本的方法略談

毛華湘

中圖分類號：F293.2 文獻標(biāo)識：A 文章編號：1674-1145（2016）09-000-01

摘 要 土地儲備作為土地資產(chǎn)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容在具有諸多重要價值的同時，也涉及巨額的資金、伴隨著非常大的運營風(fēng)險。在這樣的前提下，降低土地儲備成本，提高土地儲備過程中資金利用效率，就成為了降低土地儲備風(fēng)險的關(guān)鍵。因此，筆者就結(jié)合自身的工作經(jīng)驗，針對降低拆遷征收過程中的資金成本、注意控制好土地儲備中的過程成本以及注意儲備期間閑置土地的合理利用等三種有助于降低土地成本的方法進行了分析，希望對土地儲備工作的開展能夠有所啟發(fā)。

關(guān)鍵詞 土地儲備成本 土地開發(fā) 全過程管理

土地儲備工作的開展不但是政府調(diào)控土地一級市場，盤活存量土地資產(chǎn)，顯化土地潛在價值的重要手段，同時也是優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)的重要途徑。而土地儲備作為土地資產(chǎn)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容在具有上述諸多重要價值的同時，也涉及巨額的資金、伴隨著非常大的運營風(fēng)險。在這樣的前提下，降低土地儲備成本，提高土地儲備過程中資金利用效率，就成為了降低土地儲備風(fēng)險的關(guān)鍵。因此，筆者就結(jié)合自身的工作經(jīng)驗，針對降低土地成本的幾種方法進行了分析。

一、注意降低拆遷征收過程中的資金成本

在土地儲備項目實施拆遷征收的過程中，常常會出現(xiàn)各種各樣的問題，例如：集體土地上的房屋拆遷通常違建和搶建的問題比較嚴(yán)重，這些問題一旦出現(xiàn)土地儲備機構(gòu)往往就會與被拆遷人就拆遷實施過程中補償?shù)慕ㄖ娣e產(chǎn)生爭議，并造成房屋拆遷過程中資金成本的上升；而國有土地上房屋征收的過程中，最常見的問題為“釘子戶”和行政復(fù)議與訴訟造成的項目周期拉長，這種情況往往也會使得拆遷征收過程中補償標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)費用走高。因此，為了降低土地儲備成本，在土地儲備項目實施拆遷征收的過程中，一方面要注意提前做好基礎(chǔ)調(diào)查工作和控違工作，盡可能的降低因為違建、搶建等問題所造成的成本走高；另一方面，要注意科學(xué)協(xié)調(diào)拆遷征收過程中各方面的利益，在堅持拆遷征收全過程“公開、公平、公正”基本原則的基礎(chǔ)上，盡可能的做到補償標(biāo)準(zhǔn)的前后統(tǒng)一。以成都市“北改”拆遷社區(qū)自治改造模式為例，在實施拆遷征收之前，政府就提前發(fā)布了模擬拆遷公告，并在公告中明確拆遷征收的時限和補償標(biāo)準(zhǔn)，說明如果簽約率達到100%則項目啟動，如果簽約率不足100%則項目中止，以此來避免因為項目延誤造成資金成本上升的問題，并很好的避免了拆遷征收過程中常見的“先簽吃虧，后簽吃糖”的心理，確保土地項目實施拆遷征收過程中資金成本的切實有效控制。

二、注意控制好土地儲備中的過程成本

要降低土地儲備成本，就要注意土地儲備過程中成本的管理不應(yīng)簡單的停留在事中的成本核算和事后的成本分析這兩個層面上，而是要在遵循土地儲備工作基本儲備程序的基礎(chǔ)上，從事前、事中、事后三個階段入手進行全過程的管理，對土地儲備過程中的可控成本、變動成本以及成本異常偏差等等進行科學(xué)有效的監(jiān)控，以盡可能的降低土地儲備成本，將土地儲備成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。具體來說，要控制好土地儲備過程中的過程成本，做好土地儲備成本的全過程管理，主要應(yīng)從如下幾個方面入手：

首先，注意做好事前成本控制。要做好事前成本控制，一方面要注意在項目實施之前，針對項目地塊內(nèi)的基本情況進行認真的摸底調(diào)查和分析，通過摸底調(diào)查和分析來科學(xué)的預(yù)測項目實施過程中可能出現(xiàn)的補償費用，做好事前預(yù)測和成本預(yù)算；另一方面，還要注意根據(jù)實際的土地市場情況和規(guī)劃條件等，對項目地塊的未來價值和儲備過程中的風(fēng)險成本進行分析和預(yù)測，以確保項目的可行性。

其次，注意做好事中成本控制。事中成本控制，主要涉及的是房屋拆遷征收過程中的資金成本，這一點在上文已有具體的闡述。除了房屋拆遷征收過程中資金成本的科學(xué)控制之外，要做好事中成本控制，還要注意土地儲備是政府行為，項目結(jié)算也必須要通過財政審計，因此，在項目實施的過程中，如果能夠?qū)嵤└檶徲嫞坏欣陧椖康淖罱K結(jié)算，而且還能夠通過對成本的及時監(jiān)控確保事中成本控制工作的有效開展。

再次，注意做好事后成本控制。要做好事后成本控制，應(yīng)注意在項目完成之后，將項目的實際成本與目標(biāo)成本進行對比，并分析實際成本與目標(biāo)成本之間的差距，如果存在超支問題，還要注意探討導(dǎo)致超支的原因以及類似情況的預(yù)防和處理等等，為后續(xù)工作的開展提供參考，盡可能的以此來降低后續(xù)工作中超支問題出現(xiàn)的幾率。

三、注意儲備期間閑置土地的合理利用

為了降低土地儲備成本，在儲備期間對于已經(jīng)完成動遷和拆遷工作，但是短時間內(nèi)卻沒有招投標(biāo)計劃的儲備土地，應(yīng)該對其進行必要的管理，通過合理利用儲備期間閑置土地的方式來最大限度的避免拋荒和閑置等情況的出現(xiàn)。例如：在經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)的前提下，土地儲備部門在土地儲備期間，可以充分發(fā)揮短時間內(nèi)沒有招投標(biāo)計劃的儲備土地的臨時使用作用，根據(jù)儲備地塊周邊的實際情況靈活采用出租給綠化公司種植苗木或是作為臨時停車場等多種方式來以地養(yǎng)地，甚至是取得收益，并最終實現(xiàn)降低土地儲備成本的目的。

實際上在土地儲備工作開展的過程中，除了上述幾種有助于降低土地儲備成本的方法之外，建立土地儲備基金，以提高土地儲備資金投入中自有資金的比例；注意根據(jù)實際情況合理采用多種收購儲備方式，以盡可能的減少土地儲備過程中資金的占用等方法同樣也能夠在一定程度上降低土地儲備的成本，土地儲備部門在開展具體的土地儲備工作時應(yīng)注意根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況和本部門的實際情況對上述方法進行科學(xué)的甄選和運用。

參考文獻：

[1] 盧新海著.中國城市土地儲備制度研究[M].科學(xué)出版社，2008.

[2] 金愛花.土地出讓金收支管理中存在的問題及建議——對延邊州土地出讓金收支情況的調(diào)查[J].預(yù)算管理與會計，2013（06）.