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    城市社區(qū)中業(yè)委會(huì)自治的困境——以南京市X小區(qū)為例

    2016-11-26 16:13:19南京理工大學(xué)干晶晶王溫馨孫莎莎
    辦公室業(yè)務(wù) 2016年20期
    關(guān)鍵詞:業(yè)委會(huì)物業(yè)公司業(yè)主

    文/南京理工大學(xué) 干晶晶 王溫馨 孫莎莎

    城市社區(qū)中業(yè)委會(huì)自治的困境——以南京市X小區(qū)為例

    文/南京理工大學(xué)干晶晶王溫馨孫莎莎

    業(yè)委會(huì)是一種新興的社區(qū)自治組織,對于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,提升居民自治意識(shí)、構(gòu)建和諧社區(qū)等方面有重要作用,是基層民主自治未來發(fā)展的趨勢之一。本課題通過對南京市X小區(qū)的實(shí)證調(diào)查,發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中仍存在如對物業(yè)監(jiān)督制約不到位,業(yè)委會(huì)成員專業(yè)性差,業(yè)主的自治意識(shí)、參與積極性差等制約著業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮的問題。作者提出:需要從完善業(yè)委會(huì)的監(jiān)督制約機(jī)制、提升業(yè)委會(huì)成員自身素質(zhì)、提升業(yè)主自治意識(shí)、明確物業(yè)公司的責(zé)任與義務(wù)和發(fā)揮政府對業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)規(guī)范作用等方面入手解決。

    業(yè)主;業(yè)委會(huì);社區(qū)自治

    一、X小區(qū)基本情況

    X小區(qū)位于南京市玄武區(qū),占地6萬多平方米,房屋總建筑面積12余萬平方米,其中住宅928套,非住宅1200m2。X小區(qū)毗鄰著名風(fēng)景區(qū),風(fēng)景秀麗。周邊有兩大超市、兩大集貿(mào)市場;兩家醫(yī)院、多家藥房,還有工行、建行、農(nóng)行等營業(yè)廳??拷變簣@、兩所中學(xué),另外,地鐵、公交在該小區(qū)均設(shè)有站點(diǎn),交通極為便利。該小區(qū)由于其中一半以上的業(yè)主是同一所大學(xué)的教職工,雖說彼此之間不一定認(rèn)識(shí),但也可算為半個(gè)熟人社區(qū)?,F(xiàn)X小區(qū)業(yè)委會(huì)為第三屆,共有9位成員,皆是通過業(yè)主自薦后參與全體業(yè)主民主選舉產(chǎn)生。

    二、小區(qū)業(yè)委會(huì)自治的困境

    (一)X小區(qū)業(yè)委會(huì)的艱難落成。到目前為止,X小區(qū)的業(yè)委會(huì)已經(jīng)經(jīng)歷三屆更迭,現(xiàn)在的第三屆業(yè)委會(huì)是運(yùn)行最穩(wěn)定的一屆。第一屆業(yè)委會(huì)選舉籌備不足,選票不集中,回收率低,操作不得力,沒有一個(gè)候選人選票過半,故選舉失敗,第一屆業(yè)委會(huì)夭亡。

    第二屆業(yè)委會(huì)的選舉籌辦吸取了第一次選舉失敗的經(jīng)驗(yàn),加大宣傳力度。通過公示候選人照片,發(fā)布候選人的競選宣言,增加候選人的曝光度,讓業(yè)主們能夠認(rèn)識(shí)了解后選人。同時(shí)邀請大學(xué)生志愿者以中立者的身份來派發(fā)回收選票。這樣一來業(yè)主們的選票更加集中,投票率回收率也明顯提高。故而第二次業(yè)委會(huì)選舉順利落成。

    第三屆業(yè)委會(huì)是在第二屆業(yè)委會(huì)自動(dòng)解體的基礎(chǔ)上民主選舉產(chǎn)生的。這次選舉除了公布了競選者的照片以及競選宣言,候選者還主動(dòng)去每個(gè)樓棟與業(yè)主見面,向業(yè)主們進(jìn)行自我介紹,同時(shí)闡述自己的競選成功之后的工作內(nèi)容。讓業(yè)主們更加切切實(shí)實(shí)地了解候選人。相比較前兩次,第三次業(yè)委會(huì)選舉更加民主,也更加透明,業(yè)主和候選人之間還有了互動(dòng)。

    (二)歷經(jīng)波折的第三屆業(yè)委會(huì)履職。詳情如下:

    1.新舊更替的波折。業(yè)委會(huì)更迭中,第三屆業(yè)務(wù)會(huì)的履職歷經(jīng)波折。由于第二屆業(yè)委會(huì)內(nèi)部運(yùn)作上存在運(yùn)作不透明、決策不民主的問題。例如,就重大問題的決策要不要讓樓棟代表參加上內(nèi)部出現(xiàn)了兩種意見。一種是以青年成員為主的“民主派”,認(rèn)為重大事項(xiàng)決策會(huì)議要通知樓棟代表參加,另一種則以老年成員為主的“保守派”,認(rèn)為業(yè)委會(huì)成員足以代表所有業(yè)主做決定,不需通知樓棟代表參會(huì)。此外,“保守派”跟“民主派”在價(jià)值觀上、辦事方式上有許多分歧,導(dǎo)致業(yè)委會(huì)內(nèi)部分裂,最后業(yè)委會(huì)履職未滿一年就自動(dòng)解體。

    第三屆業(yè)委會(huì)落成之后與第二屆業(yè)委會(huì)進(jìn)行交接,但是卻遭遇阻攔。第三屆業(yè)委會(huì)委員多是當(dāng)初的樓棟代表,屬于“民主派”,與第二屆業(yè)委會(huì)存在矛盾。整個(gè)交接過程十分不順利,拉鋸戰(zhàn)長達(dá)半年之久,最后還是在街道的介入之下,第二屆業(yè)委會(huì)才交出業(yè)委會(huì)的賬戶、公章以及一些資料。

    2.難以確定的樓棟代表。業(yè)主們普遍存在的“搭便車”的思想,參與積極性不高。為此,業(yè)委會(huì)積極走訪、聯(lián)系、了解和動(dòng)員促使業(yè)主們選出自己的樓棟代表。由于業(yè)主們的意見難以集中且自治意識(shí)淡薄,樓棟代表一直難以確定。后由業(yè)委會(huì)提出一份建議名單,再來聯(lián)絡(luò)業(yè)主,從容易確定的到不易確定的樓棟,如此反復(fù),樓棟代表最終被一一確定。

    3.業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的矛盾周旋。X小區(qū)的物業(yè)公司曾經(jīng)侵吞了業(yè)主50多萬的小區(qū)內(nèi)的公共收益,業(yè)委會(huì)前去協(xié)商之后,物業(yè)仍不同意歸還。最后業(yè)委會(huì)成員利用該小區(qū)的特殊優(yōu)勢(該小區(qū)一半以上的業(yè)主是同一所大學(xué)的教職人員),即讓學(xué)校財(cái)務(wù)處暫緩發(fā)放為教師代繳的一年37萬的物業(yè)費(fèi)。當(dāng)年37萬的物業(yè)費(fèi)沒有收到后,物業(yè)公司仍然拒不同意歸還公共收益。一直到第二年,物業(yè)才同意將其歸還。

    4.業(yè)主們的維權(quán)行動(dòng)。X小區(qū)內(nèi)一家沿街門面想要開飯店,但是考慮到飯店會(huì)造成很大的噪音污染和廚余污染,嚴(yán)重?fù)p害小區(qū)的品質(zhì),附近幾棟業(yè)主們進(jìn)行了集體抗議。當(dāng)時(shí)正處在第三屆業(yè)委會(huì)籌備階段,籌備小組在分身乏術(shù)的情況下,仍然花許多時(shí)間以業(yè)委會(huì)聯(lián)合物業(yè)的名義起草了長達(dá)兩頁的抗議書,與街道以及居委會(huì)交涉,但是卻得不到回應(yīng)。隨后,籌備小組動(dòng)員業(yè)主給12345打電話、跟市委書記信箱反映,甚至將抗議文件投遞各個(gè)有關(guān)部門,最后迫使街道社區(qū)管理中心配合城管中隊(duì)承辦解決這個(gè)問題。

    三、X小區(qū)業(yè)委會(huì)自治的困境原因

    (一)決策未能體現(xiàn)業(yè)主的意志,業(yè)委會(huì)成員服務(wù)意識(shí)差。業(yè)委會(huì)業(yè)主自治的組織,是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它的作用應(yīng)該體現(xiàn)業(yè)主的意志,保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。而在X小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)的履職期間,業(yè)委會(huì)這項(xiàng)職能未能很好地履行。業(yè)委會(huì)濫用業(yè)主賦予的權(quán)力,決策不透明不民主。部分成員希望獲得補(bǔ)貼,服務(wù)意識(shí)差,私心較重。這樣的業(yè)委會(huì)缺少監(jiān)督,容易導(dǎo)致以權(quán)謀私的情形出現(xiàn),更是無法體現(xiàn)全體業(yè)主的意志,保障業(yè)主的利益。

    (二)業(yè)主自治意識(shí)不足,參與小區(qū)管理積極性不高。在X小區(qū)第三屆業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)期間,我們隨機(jī)發(fā)放了50份《業(yè)主參與業(yè)主自治的意識(shí)調(diào)查問卷》,并進(jìn)行有關(guān)訪談。發(fā)現(xiàn)參與程度上年齡結(jié)構(gòu)不均衡,中老年人參與比較多,年輕人參與不足;問卷調(diào)查對象有40%的人不知道如何聯(lián)系到業(yè)委會(huì)主任或業(yè)委會(huì)成員,參與自治的意識(shí)不足;80%的人不愿擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員,有50%的人是因?yàn)闆]時(shí)間,6%的人是因?yàn)榇嬖诖畋丬囆睦恚?4%的人是因?yàn)閷ο嚓P(guān)知識(shí)不了解。從問卷的反饋來看,大部分業(yè)主不了解業(yè)委會(huì)的工作,不關(guān)心業(yè)委會(huì)的決策。由受教育程度和傳統(tǒng)文化的限制,業(yè)主們?nèi)狈褚庾R(shí),認(rèn)識(shí)不到在建筑區(qū)分權(quán)下小區(qū)的管理理應(yīng)由業(yè)主們共同決定,參與小區(qū)管理的主動(dòng)性、積極性不足。

    (三)物業(yè)公司的專業(yè)性差,自身定位不清。X小區(qū)的物業(yè)之所以敢侵吞業(yè)主50余萬的公共收益,其根本是在于其自身的定位不清。該物業(yè)為開發(fā)公司遺留物業(yè),物業(yè)公司錯(cuò)誤地認(rèn)為自己是小區(qū)的管理者,是小區(qū)的“主人”,缺乏為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)。

    (四)政府公權(quán)力介入的不及時(shí)不適度。居委會(huì)作為基層群眾性自治的組織,應(yīng)以指導(dǎo)、協(xié)助的身份介入社區(qū)自治。但是,在X小區(qū)業(yè)主維權(quán)事件中,居委會(huì)扮演的角色作用微乎其微,街道社區(qū)管理中心則是在上級發(fā)布指令之后才給予配合解決。公權(quán)力的介入不及時(shí),使業(yè)主權(quán)益得不到及時(shí)地維護(hù),打擊了業(yè)主參與社區(qū)公共事務(wù)的積極性,不利于業(yè)主自治的發(fā)展。

    四、改進(jìn)的措施及建議

    (一)完善業(yè)委會(huì)的監(jiān)督制約機(jī)制。缺乏監(jiān)督的權(quán)力會(huì)被濫用,業(yè)委會(huì)自治也需要監(jiān)督才能更好地執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決策,維護(hù)業(yè)主的利益。為了業(yè)委會(huì)的規(guī)范運(yùn)行,監(jiān)督制約必不可少。

    業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公開小區(qū)管理事項(xiàng)以及資金使用去向等等,主動(dòng)接受業(yè)主的監(jiān)督,聽取業(yè)主意見,針對業(yè)主的質(zhì)詢要及時(shí)進(jìn)行公示告知。同時(shí),業(yè)委會(huì)應(yīng)定期在業(yè)主大會(huì)上進(jìn)行工作匯報(bào),接受業(yè)主大會(huì)的決策。當(dāng)業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)有越權(quán)或者危害全體業(yè)主的行為時(shí),可以依照協(xié)議解聘業(yè)委會(huì)委員。另外可以在社區(qū)內(nèi)部設(shè)立監(jiān)督管理的組織,匯總業(yè)主的意見建議,在管理規(guī)約允許的范圍內(nèi)監(jiān)督業(yè)委會(huì)的業(yè)務(wù)工作、財(cái)務(wù)資金和法律事務(wù)等方面,更好地促進(jìn)小區(qū)的順利健康發(fā)展。

    (二)提升業(yè)主自治意識(shí),提高業(yè)主參與積極性。自治意識(shí)是業(yè)主自治的前提,只有當(dāng)業(yè)主們意識(shí)到自己是社區(qū)的主人、是小區(qū)的管理者,業(yè)主們才會(huì)聯(lián)合起來,共同參與,共同管理小區(qū),維護(hù)自己的權(quán)益。

    自治意識(shí)的培養(yǎng)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程,需要?jiǎng)訂T各方力量來加強(qiáng)宣傳引導(dǎo),樹立正確的自治觀念。業(yè)委會(huì)可以通過制作宣傳手冊、組織講座等形式來幫助業(yè)主們認(rèn)識(shí)到業(yè)主自治的思想、正視自己的權(quán)利、提高自身維權(quán)意識(shí)。物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)要將自己運(yùn)作信息公開化,尤其是要財(cái)務(wù)透明,打破與業(yè)主之間信息不對稱的局面,增加業(yè)主對業(yè)委會(huì)工作的了解,進(jìn)而支持配合業(yè)委會(huì)和物業(yè)的工作。

    豐富業(yè)主之間的互動(dòng),培養(yǎng)社區(qū)歸屬感。使業(yè)主自覺主動(dòng)地參與到社區(qū)治理與建設(shè)中來。培養(yǎng)歸屬感的核心在于業(yè)主之間的互動(dòng),當(dāng)鄰里之間來往密切,就更容易形成社區(qū)規(guī)范。利用社區(qū)活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)新媒體如實(shí)名制建群等渠道,拓寬業(yè)主互動(dòng)渠道,使溝通交流不受時(shí)空限制,隨時(shí)隨地交流討論小區(qū)事務(wù)。

    (三)明確物業(yè)公司的責(zé)任與義務(wù),加快物業(yè)公司專業(yè)化進(jìn)程。物業(yè)公司與業(yè)主之間是被雇傭和雇傭關(guān)系,物業(yè)公司的角色定位并非“管理者”,而是“服務(wù)者”,是業(yè)主們聘用的“管家”。物業(yè)要轉(zhuǎn)變角色定位,更新思想觀念,規(guī)范運(yùn)營管理,提高服務(wù)質(zhì)量。要公開接受業(yè)主監(jiān)督,虛心接受業(yè)主建議,提升業(yè)主對物業(yè)的滿意度。

    (四)發(fā)揮政府對業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)規(guī)范作用。業(yè)委會(huì)自治的發(fā)展時(shí)間尚短,除了需要一個(gè)安定有序的社會(huì)環(huán)境來維護(hù)其正常運(yùn)作外,還需要政府職能部門的指導(dǎo)和幫助。相關(guān)政府部門要幫助業(yè)委會(huì)建立日常的規(guī)章制度,使之開展工作有法可依。當(dāng)業(yè)主或者業(yè)委會(huì)一己之力無法解決的時(shí)候,政府部門要及時(shí)干預(yù),給出可行的解決措施。政府干預(yù)指導(dǎo)要適時(shí)、適度、合理介入。注重提高自身公共服務(wù)能力,提高辦事效率,滿足人們不斷提高的公共服務(wù)的需求。

    (指導(dǎo)教師:李學(xué)斌副教授)

    [1]]吳同.中國城市社區(qū)管理中業(yè)委會(huì)的自治困境——以上海市FX小區(qū)為例[J].上海城市管理,2013(04):42-46.

    [2]王靜.我國城市社區(qū)業(yè)主自治問題研究[D].山東大學(xué),2012

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    [5]吳蕓蕓.業(yè)主委員會(huì)自治困境研究——以東莞新天地華庭小區(qū)業(yè)委會(huì)為例[D].廈門大學(xué),2014.

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