房地產(chǎn)暴漲搞垮大清經(jīng)濟(jì)

李木

與官方視角中的康乾盛世完全不同的是，從經(jīng)濟(jì)活力來看，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，整個滿清的社會經(jīng)濟(jì)陷入到了蕭條之中，被學(xué)者們稱為康熙蕭條、嘉道中落、道光蕭條。

你們以為今天的樓市是史無前例嗎？錯，早在300年前的清朝早中期，就曾經(jīng)出現(xiàn)過北京房價(jià)暴漲的熱潮。當(dāng)時(shí)的清政府根本沒有什么適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的管理辦法，未能控制住房價(jià)的上漲，導(dǎo)致清朝中后期的社會經(jīng)濟(jì)全面蕭條，最終王朝崩潰。

王朝更迭

事情要從清軍入關(guān)開始說起。

明朝算是中國歷朝歷代最硬氣的王朝之一，如果提前南遷，以江南的富庶和民心，重新組織起來，尚可再戰(zhàn)。所謂“江東弟子多才俊，卷土重來未可知”。

然而南遷不符合“天子守國門”的核心價(jià)值觀，誰提誰就是漢奸，所以無人敢提，直到北京成為一座孤城，想走也走不成了。

平心而論，崇禎并不是一個亡國之君，初期的作為，甚至讓晚明有了中興的氣象。但是卻沒有天時(shí)地利人和。天時(shí)，遇到到了小冰河周期，農(nóng)田歉收，大面積干旱，老百姓走投無路。地利，一入關(guān)就是首都，來不及組織有效抵抗。人和，官民離心離德，早已大廈將傾。

加上滿清和李自成的組合拳，一個在東北正面戰(zhàn)場高舉高打，一個在內(nèi)部四處游走。雖然搞游擊戰(zhàn)的李自成率先入城，但還未來得及樹立起共同信仰，自己就先腐化墮落戰(zhàn)力銳減。

一直在正面戰(zhàn)場拼殺的滿清抓住機(jī)會，山海關(guān)一戰(zhàn)秒殺翻盤，成為天下共主，鼎定乾坤。

清軍進(jìn)城后，人口劇增，不僅住房緊張，安全也成了問題。面對龐大的被征服民眾，清政府覺得并不安全，不能混住在一起。事實(shí)上，漢人的反抗精神證明，他們想多了。

清軍以征服者和鍘刀的名義，對社會財(cái)富進(jìn)行了重新分配，沒有遇到一點(diǎn)障礙。他們占領(lǐng)了明朝故宮，以及各級官員留下的豪宅，圈占了普通人家的宅子，把原住民全部趕到外城，城內(nèi)只允許旗人居住。

滿漢分居

這種滿漢分居的格局，從北京開始，成了滿清一朝最基本的城市格局。今天，成都的寬窄巷子已成為最著名的景點(diǎn)，其實(shí)這就是當(dāng)年成都的滿人所居住的“少城”的遺跡。歷史的吊詭就在這里，過去這里是征服者顯示權(quán)貴的場所，今天成為普通民眾的游玩之地。

滿漢分居，在事實(shí)上形成了兩種房屋產(chǎn)權(quán)制度。在體制內(nèi)的，是滿人，他們住在內(nèi)城。享有朝廷分配的內(nèi)城住房。當(dāng)然，這些都是搶來的，現(xiàn)在成了朝廷的。

在體制外的是其它民族，主要是漢族的居民，他們無權(quán)居住在內(nèi)城，也無權(quán)享受政府分配的住房，只有靠市場機(jī)制調(diào)節(jié)。因此，滿清的房產(chǎn)制度就形成了計(jì)劃和市場兩種制度并存的格局。

普天之下，莫非王土。滿清建政之初，分配給旗人的宅子都是清政府所有，旗人只有居住權(quán)沒有所有權(quán)。但只要沒有因犯罪而被收回，子孫均可居住，這就事實(shí)上改變了房屋的所有權(quán)。

到了康熙朝，政府開始允許內(nèi)城旗人之間進(jìn)行房屋的買賣。這說明政府默認(rèn)了房屋所有權(quán)的改變，但這并不是真正意義上的產(chǎn)權(quán)，政府保留了犯罪則收回的權(quán)力。

到了雍正朝的時(shí)候，政府財(cái)政空虛，改革已經(jīng)勢在必行。由于原有分配房屋所有者都是為清朝打天下的功臣的子孫后代，是強(qiáng)大的既得利益集團(tuán)，指望他們掏銀子買房子是不現(xiàn)實(shí)的。但是新建房屋是可以的。

從雍正起，政府新建房屋由官兵購買或者租住，從獲得房屋的旗人薪水中“扣俸”用于后續(xù)的“蓋房之資”。

“雍正改革”使得原有的政府分配房屋變成了政府經(jīng)營房屋，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，政府也從中獲利。

從雍正九年到乾隆七年，僅北京一地，陸續(xù)通過克扣俸祿賣出官房“七檁至三檁房共一萬一千三百七間半，作價(jià)銀十四萬四千七百二十九兩四錢。業(yè)經(jīng)滿限交足”。

平均每間房12兩白銀，一兩白銀大約相當(dāng)于人民幣六七百元，也就是說大概每間房在7000-8000人民幣左右。

不過這樣的住房，只有體制內(nèi)的人才能購買，一般人沒有資格購買。到了乾隆時(shí)期，這個價(jià)格漲到了14兩白銀一間房，相當(dāng)于八九千元人民幣一間房。這說明，在這套制度實(shí)施早期，體制內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格保持了相對的穩(wěn)定。

房價(jià)暴漲

然而在完全實(shí)施市場經(jīng)濟(jì)的外城房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價(jià)格卻呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。先是在順治初年，原來住在內(nèi)城的居民被遷出，導(dǎo)致外城居住需求量猛增，市場供不應(yīng)求，賣家隨意提高價(jià)格，動輒一漲就是幾倍。

工科右給事中魏象樞在給皇帝的奏章中大聲疾呼，“罄家所有不足以卜數(shù)椽之棲”。并建議，“祈天語申飭，令該管地方等官，概平一價(jià)，凡買者賣者典者賃者，各勿增減，共相保恤，庶比屋可封，國本永固矣”。

他寄希望于最高統(tǒng)治者下達(dá)行政命令，把價(jià)格降下來，并把這事上升到了事關(guān)國本的地位。

然而，皇帝陛下壓根沒聽他的，只是批準(zhǔn)用官地安置遷移居民，并未控制房價(jià)。原因很簡單，政府也需要錢啊！滿清房屋契稅是3%，價(jià)格越高，政府收入就越多。結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，連年翻番。

清華大學(xué)歷史教授鄧亦兵研究發(fā)現(xiàn)，順治五年時(shí)外城房價(jià)為每間房6.5兩，之后房價(jià)上漲一倍，達(dá)到15.91兩。到了康熙年間，已經(jīng)漲到40.11兩，是順治年間的5倍。在雍正、乾隆時(shí)期有所下降，但到了嘉慶時(shí)期，已經(jīng)漲到了41.29兩。

全面蕭條

與官方視角中的康乾盛世完全不同的是，從經(jīng)濟(jì)活力來看，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，整個滿清的社會經(jīng)濟(jì)陷入到了蕭條之中，被學(xué)者們稱為康熙蕭條、嘉道中落、道光蕭條。

日本學(xué)者岸本美緒指出，“（康熙前期）經(jīng)濟(jì)問題以全面物價(jià)下跌及與之相伴的滯銷、收入下降等不景氣的形式出現(xiàn)在人們面前?！?/p>

經(jīng)濟(jì)史專家吳承明先生認(rèn)為，“將這一時(shí)期的蕭條稱為‘康熙蕭條較為恰當(dāng)，它始于 17 世紀(jì) 30 年代，持續(xù)長達(dá)半個多世紀(jì)?！?/p>

到了后來的嘉慶、道光年間，更是每況愈下。經(jīng)濟(jì)學(xué)家燕紅忠綜述前人研究指出：“史學(xué)界一般將嘉慶、道光時(shí)期清朝的國勢下衰稱之為‘嘉道中落，并將其根源主要?dú)w結(jié)于吏治的腐敗。而經(jīng)濟(jì)史學(xué)界則將注意力更多的放在鴉片戰(zhàn)爭前夕的白銀外流、銀錢比價(jià)等方面，并將這一時(shí)期的經(jīng)濟(jì)下滑稱之為‘道光蕭條”。

這一判斷，也被第一次來到中國的西方外交使團(tuán)，英國的馬嘎爾尼使團(tuán)所記錄，他們親眼目睹了一個停滯的帝國，以及普通老百姓驚人的貧困和溫順以及麻木不仁。他們認(rèn)為，清朝就是一個泥足巨人，只需要輕輕一推就會被擊倒。事實(shí)也果然如此。

然而伴隨著蕭條的，是各大城市房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲和貌似繁榮的商業(yè)活動。有歷史學(xué)家以此來反擊“蕭條說”。卻不知道，這只不過是那個年代的房地產(chǎn)泡沫而已。通過制造泡沫來化解增長難題，難以打開新的發(fā)展通道，結(jié)果就是“內(nèi)卷化”和內(nèi)衰。

摘編自微信公眾號“曉看”