房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理亟需法律制度保障

王堯++付濤

我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合，結(jié)束了房屋交易和登記的一體化管理模式，同時也結(jié)束了房產(chǎn)管理部門借助登記抓房地產(chǎn)市場管理和房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理的時代。新形勢下的房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作，必須以法制建設(shè)為保障、以信息化建設(shè)為抓手、以樓盤表信息管理為基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)變思路、開拓創(chuàng)新，全面貫徹落實房產(chǎn)交易管理職責(zé)。

一、轉(zhuǎn)變交易管理思路，拓寬交易管理范圍

房屋交易管理應(yīng)當不僅限于已登記房屋的交易管理，還應(yīng)當把未登記的房屋交易納入管理范圍，即無論是合法建設(shè)的房屋交易、非法建設(shè)的房屋交易，還是有瑕疵房屋的交易都應(yīng)當納入到房管部門的交易監(jiān)管平臺。房管部門應(yīng)當掌握所有房屋的交易狀況，及時發(fā)布各類房屋交易風(fēng)險提示，及時研究處理各類房屋交易中出現(xiàn)的問題，做好各類房屋交易網(wǎng)簽備案和資金監(jiān)管服務(wù)，依法維護網(wǎng)簽備案合同當事人的權(quán)益，定期發(fā)布各區(qū)域房屋交易指導(dǎo)價等。

二、拓寬樓盤表信息容量，為房屋交易提供詳盡的參考信息

隨著交易管理理念的變化，樓盤表也應(yīng)當包括已登記的房屋樓盤表、未登記的所有房屋樓盤表。樓盤表記載的信息除房屋登記簿記載的信息外，還應(yīng)當記載房屋建設(shè)信息、房屋交易信息、房屋安全狀況信息、房屋物業(yè)管理信息、征收與未來規(guī)劃改造信息等。為房屋交易提供更加詳盡的參考信息，充分發(fā)揮房屋交易管理部門在房地產(chǎn)市場活動中的積極作用。

三、依法明確建立功能完善的房產(chǎn)交易信息系統(tǒng)服務(wù)平臺是房管部門的一項法定義務(wù)

依法明確建立功能完善的房產(chǎn)交易信息系統(tǒng)服務(wù)平臺是房管部門的一項法定義務(wù)，是全面落實房產(chǎn)交易管理職能的重要保證，是提升服務(wù)效率實現(xiàn)便民利民的基礎(chǔ)，各級財政應(yīng)當給予資金保障。房產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)應(yīng)當具有以下功能：

1.樓盤表建設(shè)、管理、公示、信息查詢服務(wù)；

2.商品房預(yù)售許可申請、審核、發(fā)證、預(yù)售及現(xiàn)售合同網(wǎng)簽、備案、合同變更、修改、補充與撤銷、解除；

3.商品房資金監(jiān)管、存量房交易資金托管；

4.存量房出租、出售信息審核、發(fā)布、出租出售合同網(wǎng)簽、備案、合同變更、修改補充與撤銷注銷，委托經(jīng)紀合同的簽訂等；

5.中介經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人信用公示、信用管理，中介經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人員的選擇、委托、投訴、評價，中介經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人在系統(tǒng)平臺作業(yè)資格管理；

6.抵押房屋及抵押雙方當事人的審核、合同網(wǎng)簽備案；

7.房屋測繪機構(gòu)備案、房屋面積成果審核備案、公示、利用；

8.與登記、稅收、規(guī)劃、建設(shè)、物業(yè)管理、住房保障、棚改、金融、住房公積金、證券監(jiān)管、工商等部門、單位實行信息交互共享；

9.區(qū)域價格統(tǒng)計分析、公示；

10.房地產(chǎn)市場統(tǒng)計、分析；

11.機構(gòu)及系統(tǒng)作業(yè)人員績效統(tǒng)計分析等。

四、理順房產(chǎn)交易管理，依法明確房產(chǎn)交易管理機構(gòu)的地位

市、縣房管部門一直按照國家、省主管部門的要求，貫徹落實房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作，但從各地情況看，房產(chǎn)交易管理機構(gòu)設(shè)置比較混亂、地位比較差。主要表現(xiàn)為：屬于自收自支事業(yè)單位，在收費一再取消降低的形勢下，工資都將成為問題，致使房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理隊伍人心不穩(wěn)，在登記機構(gòu)整合中，各地都出現(xiàn)了踴躍報名到登記機構(gòu)的現(xiàn)象。在此，呼吁國家像明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)一樣，明確房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)，建立一支穩(wěn)定的房產(chǎn)交易管理隊伍。

五、賦予網(wǎng)簽備案合同優(yōu)先效力，依法保障房屋交易安全

房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的政策依據(jù)不應(yīng)當僅停留在國家部委辦的文件通知層面，尤其是房屋交易合同網(wǎng)簽備案和房地產(chǎn)信用管理應(yīng)當上升到法律法規(guī)制度層面，建議在房產(chǎn)交易立法中規(guī)定網(wǎng)簽備案的房屋交易合同具有優(yōu)先效力。

實踐證明，房屋交易合同網(wǎng)簽備案已被社會認可，其優(yōu)點也在社會管理及經(jīng)濟發(fā)展中予以凸顯，但是唯一欠缺的就是網(wǎng)簽備案合同并沒有特別的法律地位，即網(wǎng)簽備案合同與非網(wǎng)簽備案合同具有同等效力，在維護網(wǎng)簽備案合同當事人的權(quán)益中并沒有發(fā)揮特別的積極作用。因此，建議賦予網(wǎng)簽備案合同具有優(yōu)先效力，提升網(wǎng)簽備案合同的法律地位，進一步放大網(wǎng)簽備案在經(jīng)濟社會活動中的法律作用。

六、建立全國統(tǒng)一的中介信用評價標準，完善中介信用管理體系

房地產(chǎn)中介經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人的經(jīng)紀活動不僅局限在一個省市，而是在全國范圍內(nèi)頻繁流動。因此，加強房地產(chǎn)中介經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人信用管理，各區(qū)域性的信用評定標準難免存在偏差，不僅對各中介經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人有失公平，也會降低信用管理的權(quán)威性。因此，建議建立全國統(tǒng)一的信用評定標準和信用管理體系。

陳品祿/責(zé)任編輯