房地產(chǎn)中介要服務(wù)于“去庫存”大局

文/王瑞紅

房地產(chǎn)中介要服務(wù)于“去庫存”大局

文/王瑞紅

近日，針對網(wǎng)絡(luò)上流傳的“9月起上海市將實(shí)行購房信貸新政”的謠言，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委進(jìn)行了緊急辟謠，市公安局刑事拘留了7名惡意編造散布謠言的涉案人員，市網(wǎng)信辦依法關(guān)閉了5個(gè)微信公眾號(hào)。對此，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這類謠言誤導(dǎo)消費(fèi)者，擾亂市場秩序，社會(huì)影響惡劣。針對房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)問題，新華社發(fā)表評(píng)說：房地產(chǎn)中介要服務(wù)于“去庫存”大局，要在“去庫存”中發(fā)揮積極作用。首先是信息透明化，既要交易價(jià)格信息公開透明，更要真實(shí)房源信息的公開透明。唯有如此，才能如實(shí)傳遞供需信息，使買賣雙方借助真實(shí)信息保障自身利益，這也是房地產(chǎn)中介“去污名化”的根本。

對房產(chǎn)中介違法違規(guī)行為絕不姑息

今年以來，住建部開展了房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治活動(dòng)，最新限購政策：一是名下無房亦無貸款記錄的購房者，首付最低三成，基金利率無優(yōu)惠；二是名下無房但有過按揭貸款歷史的，首付最低五成，利率最低1.1倍；三是名下有一套房再次購買者（對戶籍而言），首付七成，利率最多1.1倍（政策無變化）；四是離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前的家庭處理。

謠言二，緊急通知：9月1日起上海實(shí)行新的限購政策。認(rèn)房認(rèn)貸，凡在中國境內(nèi)有貸款記錄的，首套房首付一律提高至五成，二套房首付一律提高至七成，不分商住住宅，不管貸款還清或未還清，只要中國境內(nèi)有貸款記錄就算。以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，9月1日前買房不受該政策影響。

謠言三，已接到通知：由于最近土地拍賣價(jià)格過高，市委將于下周召開各部門會(huì)議，計(jì)劃于9月份起調(diào)整銀行貸款政策，未辦未審?fù)甑馁J款合同請催促盡快辦理，這次各地按照統(tǒng)一部署要求，對房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為，加大查處力度，借鑒上海市的做法，多部門共同行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，絕不姑息。對于編造散布謠言的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，一經(jīng)查實(shí)，一律依法列入黑名單，清出房地產(chǎn)中介市場；對于編造散布謠言、情節(jié)嚴(yán)重的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，一律依法停業(yè)整頓。下一步，對群眾反映強(qiáng)烈、問題突出的典型案例，住建部要掛牌督辦。

謠言給8月末的上海樓市造成巨大震動(dòng)。由于各種房產(chǎn)中介公眾號(hào)的造謠和散布，擾亂了購房者原本的心理預(yù)期，制造出恐慌式離婚購房這樣滑稽的社會(huì)現(xiàn)象，直接導(dǎo)致消費(fèi)者非理性搶房，市場情緒過熱，擾亂了上?！?.25”新政的嚴(yán)格執(zhí)行和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。謠言傳出之后，上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)顯示，上海樓市一手房簽約套數(shù)連續(xù)7天超過1000套，在臨近9月1日的前幾天，一手房簽約套數(shù)突破2000套。

經(jīng)調(diào)查，三條樓市謠言均涉信貸政策。謠言一，9月的信貸收緊力度很大。

從中可見，三條樓市謠言均指向樓市信貸政策，謠言內(nèi)容的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都是9月1日。有關(guān)人士分析，從謠言的內(nèi)容以及傳播方式來看，這次上海樓市的幾條謠言應(yīng)是經(jīng)過了精心策劃，對目標(biāo)人群、市場情緒的把握非常精準(zhǔn)，造成樓市恐慌，鼓動(dòng)購房者“迅速出手”，給樓市帶來不穩(wěn)定性。

治理房產(chǎn)中介亂象須“穩(wěn)準(zhǔn)狠”

筆者經(jīng)調(diào)查了解到，目前山東濟(jì)南房地產(chǎn)市場投資需求出現(xiàn)明顯增長，十個(gè)購房者中至少有倆是投資者，有一些房地產(chǎn)公司甚至出現(xiàn)了全員炒房的現(xiàn)象。房地產(chǎn)中介炒房的方法很簡單，置業(yè)顧問只需要交給公司萬元左右的定金先“占下”房子，然后跟公司簽訂訂房合同，以較低的價(jià)格購入，然后以較高的價(jià)格賣出去。一位房地產(chǎn)中介透露說，“我買公司的房子每平方一萬元左右，然后以一萬五賣給想要房子的人，一倒手幾十萬就出來了?！?/p>

據(jù)知情人士透露，濟(jì)南很多房地產(chǎn)公司有三五套房子的員工太多了，而房地產(chǎn)公司炒房也成了公開的秘密，因?yàn)閱T工不急于交錢，公司只要能夠完成售房任務(wù)就行。某房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問經(jīng)手了三套房產(chǎn)：第一套去年買來今年賣出掙了四十多萬；第二套今年買的已經(jīng)出手，掙了十幾萬；現(xiàn)在又買了城市東部的一套房產(chǎn)正待價(jià)而沽。在一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，從渠道到策劃、銷售再到人力和行政，下至基層上到中層乃至高層，幾乎所有部門和層次的員工都參與炒房，而且這種炒房行為得到公司默許，已屬于半公開性質(zhì)。

近年來，隨著二手房及住房租賃市場的升溫，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較快，但有一些不良中介虛報(bào)房源、哄抬房價(jià)謀取非法收益，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者權(quán)益，擾亂了房產(chǎn)交易市場。今年8月初，北京市西城區(qū)一房產(chǎn)中介竟將一條面積為10平方米左右的過道炒作成售價(jià)150萬元的“學(xué)區(qū)房”，由此可見治理房產(chǎn)中介亂象刻不容緩。

筆者認(rèn)為，治理房產(chǎn)中介亂象須做到 “穩(wěn)準(zhǔn)狠”。 “穩(wěn)”即實(shí)現(xiàn)治理持之以恒，強(qiáng)化日常執(zhí)法，豐富監(jiān)管手段。特別是互聯(lián)網(wǎng)條件下，監(jiān)管部門對一些中介暗度陳倉的行為始終要有警惕性，建立市場管理長效機(jī)制?！皽?zhǔn)”即準(zhǔn)確找出產(chǎn)生亂象的根源所在，從而一擊即中。新規(guī)針對亂象產(chǎn)生的癥結(jié)開出了 “藥方”，如：對虛假房源問題，要求各地中介機(jī)構(gòu)全面實(shí)行房源信息核驗(yàn)制度；針對“一房兩賣”、“層層轉(zhuǎn)租”問題，提出了網(wǎng)上簽約及資金監(jiān)管制度；對中介濫用金融杠桿、“首付貸”問題，明確了中介與金融機(jī)構(gòu)之間的職責(zé)權(quán)限。“狠”即對違法行為零容忍，祭出利器斬?cái)嗬骀湕l，讓住房回歸居住的本質(zhì)。有關(guān)部門應(yīng)出臺(tái)有針對性的懲戒規(guī)定，建立房產(chǎn)中介 “黑名單”制度，記錄中介機(jī)構(gòu)不良行為，并及時(shí)向社會(huì)公示，使市場信息透明公開，倒逼中介機(jī)構(gòu)規(guī)范自身行為。同時(shí)，建立從業(yè)人員誠信檔案，對房產(chǎn)中介進(jìn)行打分評(píng)級(jí)：將嚴(yán)重違法的企業(yè)摘牌，注銷企業(yè)資質(zhì)，對違法的從業(yè)人員，取消其從業(yè)資格，使失信房產(chǎn)中介寸步難行。

給房地產(chǎn)中介念“緊箍咒”

急于買房的呂先生接連碰到了讓他有些困惑不解的幾件“怪事”：他通過網(wǎng)上搜索房源，發(fā)現(xiàn)部分規(guī)模并不大的小區(qū)在售房源達(dá)到幾百套，超過半數(shù)，難道整個(gè)小區(qū)有一半的業(yè)主考慮賣房？有個(gè)別房源掛牌價(jià)低于市場價(jià)兩成以上，但打電話給中介公司詢問后得知，該房源早已成交，因?yàn)榉N種原因未及時(shí)撤銷價(jià)格信息，而后中介會(huì)竭力推薦別的房源，并要求呂先生留下聯(lián)系方式。

其實(shí)，上述現(xiàn)象只是房產(chǎn)中介亂象的一個(gè)縮影。房產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)歷十多年的發(fā)展，為活躍市場、促進(jìn)交易等發(fā)揮了非常重要的作用，但同時(shí)，房產(chǎn)中介行業(yè)也存在諸多問題，發(fā)布虛假房源信息就是非常普遍的現(xiàn)象，尤其是在一些網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)上發(fā)布的房源信息，讓購房者真假莫辨。出于自身利益著想，房產(chǎn)中介還會(huì)掛牌出售“問題房”，比如故意隱瞞房屋存在抵押、共有產(chǎn)權(quán)、“兇宅”等問題，讓購房者“吃套”，而諸如吃差價(jià)、侵占或挪用交易資金、捏造散布漲價(jià)信息等現(xiàn)象，更是屢見不鮮，不僅讓購房者的利益得不到保障，而且也擾亂了市場秩序。此外，房產(chǎn)中介還違規(guī)從事金融業(yè)務(wù)，為購房者提供杠桿資金，參與市場投機(jī)，對房價(jià)的非理性上漲起到了推波助瀾的作用。

為進(jìn)一步加強(qiáng)中介市場監(jiān)管、規(guī)范中介服務(wù)行為，日前住建部會(huì)同國家發(fā)改委、工商總局等7部委，聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），在現(xiàn)有法律法規(guī)和政策框架內(nèi)，為房產(chǎn)中介念“緊箍咒”。業(yè)內(nèi)人士表示，《意見》的發(fā)布將有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，可逐步解決市場亂象，在缺少行業(yè)準(zhǔn)入和行業(yè)立法的前提下，能為規(guī)范房地產(chǎn)中介市場、加強(qiáng)中介管理注入一劑強(qiáng)心劑。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場調(diào)研部）