農民工市民化對房地產的影響

雷 禹

(1.中國社會科學院 金融研究所，北京 100028； 2.中國華融資產管理股份有限公司，北京 100033)

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農民工市民化對房地產的影響

雷 禹1,2

(1.中國社會科學院 金融研究所，北京 100028； 2.中國華融資產管理股份有限公司，北京 100033)

化解房地產庫存是2016年經濟社會發(fā)展五大任務之一，農民工作為中央政府擴大住房總需求的目標群體，釋放其住房需求對化解庫存壓力、緩解開發(fā)商現金流短缺、調節(jié)庫存結構性過剩等方面有積極作用。但農民工市民化在化解高庫存時會帶來改變房地產供需鏈條、可能引發(fā)新一輪地產擴張、延緩城市轉型、農民工融資能力有限影響去庫存效果等問題和風險。因而，針對農民工市民化，政府應采取更加溫和的刺激方案、擴大農民工就業(yè)、成立專門提供住房金融服務的政策性金融機構、利用互聯網金融方式等措施化解房地產庫存。

去庫存；農民工市民化；結構性過剩；房地產供需鏈條

一、農民工市民化成為去庫存的重要途徑

國家統計局數據顯示，2015年12月底全國商品房待售面積達到7.2億m2，考慮到全國商品房在建未售面積和待開工面積，全國房地產整體庫存大約為63億m2[1]，而2015年全國商品房銷售面積共計12.8億m2。按照每年5%的銷售面積增速進行假設，完全消化63億m2的庫存需要4.31年。當前房地產的高庫存對中國經濟增長、金融系統穩(wěn)定、地方財政收入、產業(yè)結構調整都造成了不利影響[2]。2015年12月房地產開發(fā)投資累計增長僅為1.0%，而近10年房地產投資增速平均在20%以上，房地產投資增速的迅速下滑是經濟下行承受的主要壓力。

從2014年下半年開始，中央陸續(xù)出臺了一系列穩(wěn)定房地產市場的政策措施，在寬松的貨幣政策配合下，以一二線城市為代表的市場率先企穩(wěn)轉暖，但對三四線城市市場的刺激效果非常有限，需求持續(xù)疲軟，導致2015年房地產整體庫存達到歷史新高。2015年中央經濟工作會議將“去庫存”作為2016年的五大任務之一，并提出通過加快農民工市民化、擴大有效需求、打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場，以建立購租并舉的住房制度。中央將農民工市民化作為去庫存的主要路徑，正是因為擁有龐大人口基數的農民工蘊含著巨大的內需潛力，是房地產市場的潛在需求群體。一方面，農民工常年在城市務工，城市是他們的主要生活和工作的場所，他們對住房有較大的需求[3]；另一方面，新生代農民工出生和成長在城市，受教育程度較高，他們渴望融入城市和共享城市文明發(fā)展成果，在城市中安家立業(yè)是新生代農民工實現定居城市的共同訴求[4]。以激發(fā)農民工群體的住房需求作為化解庫存的著力點，引導潛在需求進入市場，對房地產業(yè)和宏觀經濟有重要的現實意義。

二、農民工市民化對房地產業(yè)的積極影響

(一)激活需求側、化解高庫存

2012年，城鎮(zhèn)人均住房面積達到32.9 m2，我國城鎮(zhèn)戶均住房套數已經超過1套，說明城市人口的購房需求已接近飽和狀態(tài)。在此背景下，化解房地產的高庫存，必須從需求側著手，深度挖掘住房新需求，擁有2.7億人口的農民工群體是需求側的重要發(fā)力點。根據國家統計局發(fā)布的《2015年全國農民工監(jiān)測調查報告》，全國共有2.77億農民工，其中外出農民工達到1.69億。相對于本地農民工，外地農民工長年遠離家鄉(xiāng)，更加渴望擁有固定的生活居所，外出農民工的住房意愿更強。按照城鎮(zhèn)人均住房面積32.9 m2計算，1.69億外出農民工的潛在住房需求可以達到55.6億m2。外出農民工擁有自有住房的意愿在逐年提高，例如2012年租賃住房的農民工數量占外出農民工的比例為33.2%，2015年比例上升至37%，務工地自購房的比例從0.6%上升到1.3%，而住在單位宿舍的比例從32.3%下降到28.7%(表1)。從數據的變化可以看出越來越多的外出農民工選擇自己租房或購房來改善居住條件?？傮w而言，外出農民工有較強的改善居住條件意愿，但由于收入、房價、租金水平和戶籍等多方面因素的限制[5]，外出農民工租房和購房的比例上升緩慢，即農民工的住房改善意愿無法有效轉化為購買力。中央政府通過宏觀部署將農民工市民化作為去庫存的主要途徑，正是試圖通過政策“組合拳”，激活需求側，將農民工的住房意愿轉化為真實的市場需求。

表1 外出農民工居住狀況 %

數據來源：《2015年全國農民工監(jiān)測調查報告》。

(二)緩解開發(fā)商資金鏈，防范違約風險

房地產業(yè)已經經歷了2014年的整體低迷和2015年的深度調整，在連續(xù)的維穩(wěn)政策出臺后，庫存水平仍處于歷史高位，庫存的積壓不僅使開發(fā)商背負較高的財務成本，資金鏈緊張，而且影響在建和新建項目資金的到位情況，使開發(fā)商面臨償還債務和按期交房的雙重違約風險，高庫存的壓力下，整個金融系統和經濟運行都存在較大風險隱患[6-7]。房地產企業(yè)的經營模式是利用高財務杠桿撬動資金進行項目的整體開發(fā)，這種高杠桿的經營模式對項目銷售資金的依賴程度較高[8]，銷售資金是企業(yè)對外融資以外補充現金流的唯一有效方式。另外，銷售周期也對資金鏈有較大影響，銷售周期的拉長，導致開發(fā)商現金流不足，財務成本增加。

銷售疲軟、庫存積壓加大了房地產市場的風險。防范系統風險也是中央促進農民工市民化的重要目的。為擴大農民工市民化去庫存的效果，中央和地方政府已經發(fā)布一系列的農民工市民化和去庫存的配套政策，如降低購房或租房的門檻、交易成本和相關的戶籍措施等[9]。政策的出臺將會刺激部分潛在需求入市，對去庫存有較大的促進作用，緩解開發(fā)商資金緊張，緩釋行業(yè)風險。

(三)調節(jié)庫存結構性過剩

我國房地產市場庫存的現狀是結構性過剩，區(qū)域間的差異呈現明顯擴大的趨勢，庫存壓力較大的是三四線城市，這些城市住房供應過剩，需求下滑，仍有大量新建和在建項目，而一線及部分熱點二線城市經濟發(fā)展良好、人口持續(xù)流入、需求穩(wěn)定，庫存壓力較小。庫存在城市間的兩極分化越來越嚴重，一線城市在保持限購政策的情況下，仍是供不應求，三四線城市即使取消限購，對需求的刺激效果仍非常有限。

根據外出農民工流向分布情況(表2)，直轄市的農民工流入人數只占外出農民工的8.6%，省會城市為22.6%，地級市和小城鎮(zhèn)的外出農民工人口達到1.15億人，占外出農民工總數的68.4%，即三四線城市是外出農民工的主要流入地。庫存積壓嚴重的三四線城市的住房價格相對較低，外出農民工的住房需求在三四線城市更容易滿足。在宏觀政策的引導下，農民工群體在主要流入地落戶置業(yè)，減輕流入地的庫存壓力，可以平衡我國房地產市場的區(qū)域化差異，有利于改善庫存結構性過剩的問題。

表2 外出農民工流向地區(qū)分布及構成

數據來源：《2015年全國農民工監(jiān)測調查報告》。

三、潛在的問題與風險

(一)房地產供需鏈條的變化導致風險更加集中

在農民工成為市場主要需求群體前，房地產供需鏈條如圖1所示，擁有開發(fā)權的開發(fā)商是供需鏈條的最核心環(huán)節(jié)，一方面開發(fā)商負責房地產項目的開發(fā)，承建商通過競標獲得承包合同后雇傭工人進行工程建設，農民工是項目施工建設的主要人員，也是供給端的終端；另一方面開發(fā)商在項目達到出售條件后，委托銷售商進行項目銷售，此時農民工并沒有成為市場需求主體，購房群體以城市人口居多，購房者是需求端的終端。而當農民工成為庫存積壓地的主要住房需求群體后，房地產供需鏈條則變成了一個閉環(huán)運行(圖2)，農民工不僅與承建商存在雇傭關系，是房屋的實際建造者，而且與銷售商之間是買賣關系，是住房的最終消費者。在農民工成為化解庫存的主要力量后，農民工是供需鏈條上供給端和需求端的終端，農民工對房地產的供給和需求兩端都發(fā)揮著不可替代的作用。

圖1 房地產供需鏈條現狀

圖2 農民工市民化后房地產供需鏈條

房地產供需鏈條成為閉環(huán)運行后，將使整個系統的風險更加集中，更易于爆發(fā)。首先是農民工就業(yè)、收入與房地產行業(yè)發(fā)展互相依賴程度更高。一方面，房地產相關行業(yè)是農民工就業(yè)的主要領域。根據農民工就業(yè)分布，2015年僅在建筑業(yè)就業(yè)的農民工數量就達到全部農民工人數的21.1%(表3)。建筑業(yè)是與房地產業(yè)直接相關的行業(yè)，而建筑材料的生產(制造業(yè))、材料運輸與倉儲(交通運輸業(yè))、居民服務、修理等都是房地產的上下游行業(yè)，制造業(yè)和交通運輸業(yè)也是農民工主要的就業(yè)領域，分別達到31.1%和6.4%。另一方面，房地產行業(yè)景氣程度、是否能夠持續(xù)發(fā)展的決定因素是農民工的住房需求，在城市人口購房需求已接近飽和的背景下，農民工群體成為住房的主要需求者，只有在農民工的整體住房需求穩(wěn)定增長的條件下，才能保證房地產行業(yè)健康平穩(wěn)運行。在這種情況下，房地產行業(yè)完全成為一個封閉運行的系統，風險無法分散，主要集中于開發(fā)商與農民工并相互依存。

其次，房地產供需鏈條的變化導致風險具有系統性和擴大效應。供需鏈條上任何環(huán)節(jié)的風險暴露，會通過鏈條的循環(huán)運行傳導到整個系統，影響鏈條的每個要素，并經過反復循環(huán)產生擴大效應。因為供需鏈條中每個環(huán)節(jié)互相聯系，而且每一環(huán)節(jié)只與供需鏈條的因素發(fā)生關系，導致外界難以干涉，這意味著房地產的風險被完全置于供需鏈條內部，風險在供需鏈條上易于傳導和擴大。

最后，循環(huán)的供需鏈條形成后，農民工的就業(yè)選擇將處于更被動的地位。支付能力有限的農民工在購買住房后，需要有穩(wěn)定的收入來償還銀行貸款[10]。一方面，房貸壓力使農民工難以承受摩擦性失業(yè)的高成本；另一方面，農民工受教育程度較低、就業(yè)范圍受限，償還銀行貸款更壓縮了其進行職業(yè)培訓、提高就業(yè)技能等再教育費用的支出，導致農民工改善就業(yè)的渠道受阻。

表3 農民工就業(yè)分布 %

數據來源：《2015年全國農民工監(jiān)測調查報告》。

(二)引發(fā)新一輪地產擴張

在政府的推動下，農民工的住房需求全面釋放，房地產企業(yè)借此擺脫了資金困境，并很可能在農民工市民化的浪潮下進行新一輪的地產開發(fā)擴張。房地產企業(yè)的發(fā)展模式就是充分利用財務杠桿進行項目的持續(xù)滾動開發(fā)，在政策刺激和需求持續(xù)釋放的情形下，房地產企業(yè)堅持滾動開發(fā)模式，進行市場擴張是獲取利潤最大化的理性選擇。更重要的是，房地產供需鏈條的改變，限制了房地產的調控手段，一旦對房地產進行宏觀政策調控，控制行業(yè)過度發(fā)展和擴張，政策的施壓會經過供需鏈條的傳導對農民工的就業(yè)和提高收入產生不利影響，進而又遏制了住房需求，如此反復，進入惡性循環(huán)。即任何關于調控房地產的政策，最終都會傳導至農民工，不利于農民工的就業(yè)和收入水平，并且這種傳導伴隨著放大效應，出于維護農民工利益和社會穩(wěn)定的考慮，利空房地產的宏觀調控很可能無法實施。這為開發(fā)商在投資決策上排除了政策的不確定風險，開發(fā)商會更加激進地加大投入和項目擴張[11]。

也就是說，房地產供需鏈條的改變導致房地產企業(yè)與農民工的利益趨于一致且相互依存，任何一方的不利因素均會對另一方產生負面影響。利空房地產行業(yè)的政策必然通過供需鏈條傳導至農民工，農民工的利益屬于宏觀政策制定的考量范圍，任何調控政策最終對農民工都將產生消極影響，從而限制了政策調控的空間。

(三)導致城市發(fā)展轉型陷入困境

三四線城市是主要的庫存積壓地區(qū)，這些城市的經濟比較落后，產業(yè)結構不合理，經濟發(fā)展和財政收入對房地產有較大的依賴，城市的發(fā)展和產業(yè)結構都面臨轉型和升級的要求。而如果房地產市場因農民工市民化而復蘇，甚至引發(fā)新一輪的擴張，勢必會加大這些城市經濟發(fā)展和財政收入對房地產的依賴，再次走回原有的發(fā)展道路。由房地產行業(yè)帶動暫時的經濟增長可能還會影響地方政府支持實體經濟發(fā)展的決策和促進當地產業(yè)結構升級的決心。

在供需鏈條改變的背景下，三四線城市在產業(yè)轉型升級的道路上會遇到更大的阻力和障礙，轉型對房地產的影響會傳導至農民工，還會影響整個金融系統穩(wěn)定。主要體現在：農民工的受教育程度較低，在勞動力市場中缺乏競爭力；多就業(yè)于勞動密集型產業(yè)(表3)，房地產相關行業(yè)是外出農民工的主要就業(yè)行業(yè)，經濟的轉型和產業(yè)升級不利于農民工就業(yè)；出于房貸壓力，農民工在再教育和培訓方面的支出有限，影響了其就業(yè)選擇；支付能力有限的農民工，借助銀行按揭貸款購買住房是其主要的支付方式，通過按揭貸款滿足住房需求的農民工需要有穩(wěn)定的收入來源以償還貸款，大規(guī)模的農民工市民化化解庫存導致農民工的就業(yè)與當地金融穩(wěn)定高度相關。在這種情況下，當地政府陷入城市發(fā)展轉型的困境：如果推進產業(yè)轉型，房地產行業(yè)和農民工就業(yè)受到影響，金融系統的潛在風險暴露，不利于社會穩(wěn)定；保持現有的發(fā)展結構和模式，在經濟增長和財政收入等方面對房地產行業(yè)依賴較大，這種發(fā)展模式不具有可持續(xù)性。

(四)農民工融資能力有限影響去庫存效果

首先，農民工收入較低，難以承受城市住房價格。根據國家統計局的數據，2015年農民工人均月收入僅為3 072元，遠低于城鎮(zhèn)居民的平均收入4 697元/月，2015年全國商品房銷售均價為 6 793元/m2，按照城鎮(zhèn)人均住房面積計算，對于農民工群體而言，房價收入比達到9.1倍。與城市居民的收入相比，農民工要承受更大的購房資金壓力[12]。

其次，農民工工作流動性大、收入不穩(wěn)定、征信記錄缺失，難以獲取商業(yè)銀行的貸款支持。一方面，由于求職途徑狹窄、勞動合同缺失、勞資關系不確定等因素造成農民工與用工單位雇傭關系不穩(wěn)定。農民工被拖欠工資也是風險來源之一，《2015年全國農民工監(jiān)測調查報告》顯示，2015年被拖欠工資的農民工比例為1%，同比增加0.2%，被拖欠工資的農民工平均被拖欠9 788元，增長2.9%。另一方面，根據中國人民銀行征信中心的《征信系統建設運行報告》，我國個人征信系統只為3.5億人記錄了信貸數據，這意味著我國征信記錄覆蓋面較窄，農民工群體的征信數據處于缺失狀態(tài)，導致商業(yè)銀行難以評估農民工貸款的總體風險。

最后，農民工融資缺乏必要的抵押擔保物[13]。一方面，農民工自有資產能作為抵押擔保物的非常有限，而且抵押擔保物的價值與住房貸款需要的額度相差較大，難以滿足貸款的需求。對于商業(yè)銀行而言，農民工提供的抵押擔保物品變現能力弱，處置成本較高，實際價值遠低于評估價值。另一方面，由于農民工生活和工作的流動性，導致第三方擔保機構對農民工提供融資擔保服務時需要面對更嚴重的信息不對稱、道德風險和不確定性風險，從而降低了第三方機構提供融資擔保的積極性，農民工向第三方尋求融資擔保存在較大困難。

商業(yè)銀行是傳統金融渠道中成本最低的融資方式，群體的特殊性導致農民工的融資能力較弱，使其難以從商業(yè)銀行的渠道獲取融資支持。對于支付能力有限的農民工，在缺少金融支持的條件下，購買城市住房需要面臨巨大的支付壓力，農民工的融資能力直接影響去庫存政策的實施效果。突破已有的金融信貸限制，針對農民工群體提供專門的住房金融服務，是去庫存背景下亟待破解的難題。

四、對策與建議

(一)溫和刺激，避免農民工成為房地產市場的主導需求

循環(huán)的房地產供需鏈條是引發(fā)上述潛在風險的主要原因，而農民工成為房地產市場的主導需求是供需鏈條改變的關鍵?，F階段，化解樓市庫存、刺激需求和投資是房地產政策的主要目標，在達到化解高庫存、幫助部分房地產企業(yè)走出現金流危機目的的同時，還應避免因農民工市民化而大規(guī)模地推動農民工入市將房地產行業(yè)和整個銀行體系置于更大的系統風險中，這種系統風險比高庫存對經濟造成的危害更大。建議采取溫和刺激以及制定更具針對性的政策的方式，促進農民工群體中住房意愿和支付能力較強的需求者入市，使農民工成為房地產市場需求的合理部分。應避免通過政策的強刺激，導致市場“矯枉過正”，引致大量農民工進入房地產市場，引發(fā)新一輪的地產繁榮，防范農民工住房需求成為市場主導、房地產供需鏈條改變引致的潛在風險等因素應該納入政策的考量范圍。

(二)擴大農民工就業(yè)，以就業(yè)促需求、去庫存

農民工市民化是化解庫存的重要途徑，擴大就業(yè)則是推進市民化的根本之策，化解庫存應該回歸到擴大農民工就業(yè)上。擴大農民工就業(yè)可以從兩個維度著手，一是提高農民工整體就業(yè)率，穩(wěn)定的就業(yè)與收入來源是購買與租用住房的基本前提[14]，穩(wěn)定的就業(yè)才能保證住房需求轉換成真實購買力，尤其是通過銀行貸款來購買住房的農民工，長期穩(wěn)定的就業(yè)是還款的保障。二是擴大農民工的就業(yè)領域，避免就業(yè)過于集中在房地產相關行業(yè)。基于房地產供需鏈條的分析，一旦農民工就業(yè)集中在房地產相關行業(yè)，就會導致農民工就業(yè)和收入對房地產行業(yè)的過度依賴，不利于防范閉環(huán)供需鏈條引起的潛在風險。綜上所述，擴大農民工就業(yè)是化解庫存的重點，以就業(yè)促進需求、去庫存是更有效、更穩(wěn)健的刺激方式。

(三)成立專門提供住房金融服務的政策性金融機構

在已有的商業(yè)銀行的體制下，農民工的融資能力難以達到商業(yè)銀行的信貸標準，通過純市場化手段和商業(yè)化金融機構提高對農民工的金融支持存在較大的難度，商業(yè)銀行經營目標追求安全性、流動性、盈利性，這使得商業(yè)銀行從事住房金融業(yè)務有較大的局限性。只有成立政策性住房金融機構，以政策手段支持農民工購房才是有效的方式。政策性金融機構可以彌補商業(yè)性住宅金融的不足，尤其在市場低迷的情況下，政策性金融能夠有效穩(wěn)定市場，提供流動性支持。政策性住房金融機構是借助財政支持和以債券融資作為主要資金來源，不以利潤最大化為經營目的，在住房領域從事政策性融資活動。包括農民工在內的中低收入群體是政策性住房金融機構的主要服務對象，政策性住房金融機構可以在信貸審批標準、償還方式、償還期限、貸款利率、融資擔保等方面向農民工群體提供優(yōu)惠的金融服務，多手段地支持農民工購房。

(四)利用互聯網金融的創(chuàng)新方式促進農民工購房

2015年中央和地方政府出臺了多項關于眾籌的政策制度，如《關于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導意見》《國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》和《關于促進互聯網金融健康發(fā)展的指導意見》等文件，表示監(jiān)管層對互聯網眾籌發(fā)揮普惠金融作用持肯定的態(tài)度，支持和鼓勵眾籌的創(chuàng)新發(fā)展。眾籌模式的普惠金融意義對服務中低收入者尤其是農民工群體有重要的啟示作用。房地產眾籌作為互聯網金融的一種形式，是互聯網眾籌在房地產領域的應用。要利用互聯網眾籌的大眾籌資、低投資門檻和低交易成本特點，在眾籌平臺集合大眾資金參與房地產消費和投資，降低房地產消費和投資的門檻，為中低收入者實現房地產消費和投資的愿望，從而使房地產消費和投資更加平民化。在房地產眾籌中，開發(fā)商提供房地產眾籌項目，眾籌成功后可以獲得眾籌融資資金并提前鎖定住房消費者，因此降低了融資成本和銷售費用，眾籌產品約定開發(fā)商將總體成本減少體現在總售價的下降，消費者參與房地產眾籌投資不僅可以擁有優(yōu)惠購房的權利，同時也節(jié)約了購房的交易成本[15]。房地產眾籌可以成為促進農民工購房、降低購房門檻的一種創(chuàng)新嘗試。

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(責任編輯 魏艷君)

Study of the Influence of Migrant Workers’Citizenization on Real Estate

LEI Yu1,2

(1.Institute of Finance and Banking， Chinese Academy of Social Sciences， Beijing 100028, China;2.China Huarong Asset Management Co.LTD, Beijing 100033,China)

Real estate destocking is one of the five tasks of economic and social development in 2016.Migrant workers,as the target group of the government’s expansion of overall housing demand,can help to resolve the inventory pressure, relieve developers’ cash flow, and adjustthe structural excess inventory. But the migrant workers’resolution of the inventory pressure may change the real estate supply chain,trigger a new round of real estate expansion, and slow city transformation. In addition,the limited financing abilityof migrantworkers may influence the effectiveness of destocking. In response to these potential risks of migrant workers’ citizenization, the government should adopt a moderate stimulation policy and expandmigrant workersemployment, set up policy-oriented specialized financial institutions providing housing financial services, and make use of the Internet financing to resolve inventory.

destocking;migrant workers’ citizenization; structural surplus;the real estate supply and demand chain

2016-02-20

雷禹(1986—)，博士，中國社會科學院金融研究所博士后，中國華融資產管理股份有限公司博士后科研工作站博士后，研究方向：房地產金融。

雷禹.農民工市民化對房地產的影響[J].重慶理工大學學報(社會科學)，2016(10):53-59.

format：LEI Yu.Study of the Influence of Migrant Workers’ Citizenization on Real Estate [J].Journal of Chongqing University of Technology(Social Science)，2016(10):53-59.

10.3969/j.issn.1674-8425(s).2016.10.008

F202

A

1674-8425(2016)10-0053-07