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    文旅項(xiàng)目投融資成功的七大關(guān)鍵

    2016-11-10 03:26:39柏文喜
    關(guān)鍵詞:投融資商業(yè)模式文旅

    柏文喜

    文旅產(chǎn)業(yè)的投資特點(diǎn)像生病一樣?;ㄥX(qián)又多又快,形象一點(diǎn)講,叫“病來(lái)如山倒”;但回收的時(shí)候很慢,期限很長(zhǎng),簡(jiǎn)直就是“病去如抽絲”。因此,文旅項(xiàng)目的商業(yè)模式的合理設(shè)計(jì)和投融資規(guī)劃必須要有效搭配。

    首先,文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投融資規(guī)劃,筆者認(rèn)為有以下兩個(gè)基本原則:

    第一個(gè)基本原則是以終為始。因?yàn)橥顿Y是以獲利與獲益為目的的。要以預(yù)期的結(jié)果來(lái)決定投不投、投多少,以及如何投。另外,投資與否還有一個(gè)很重要的原則就是根據(jù)退出的方式來(lái)決定投資的價(jià)格和方式,乃至相關(guān)的投資增信措施。退出方式往往決定了退出交易條件,進(jìn)而影響退出收益與退出成本。

    第二個(gè)基本原則是要本著利益最大化來(lái)進(jìn)行投資規(guī)劃。投融資的方式?jīng)Q定了文旅產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目投融資成本,投融資的規(guī)模和股本金、項(xiàng)目貸款的比例。結(jié)構(gòu)化融資中結(jié)構(gòu)的搭設(shè),也會(huì)影響到初始投資人和財(cái)務(wù)投資人的投資收益。而這些規(guī)劃的核心,就是要本著項(xiàng)目本身利益最大化的原則。

    怎樣提高文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投融資成功的概率呢?必須對(duì)投融資方案進(jìn)行必要的優(yōu)化。

    第一,從商業(yè)模式進(jìn)行優(yōu)化。

    商業(yè)模式優(yōu)化的第一個(gè)方面是收入模式的優(yōu)化。

    門(mén)票是最常見(jiàn)的一種收入方式。而門(mén)票是強(qiáng)制性的,門(mén)票定價(jià)是否合理很重要。如果門(mén)票價(jià)格過(guò)高就會(huì)把很多潛在消費(fèi)者擋在門(mén)外,如果定價(jià)過(guò)低,而景區(qū)沒(méi)有較強(qiáng)的能夠引發(fā)消費(fèi)者、旅游者消費(fèi)意愿的項(xiàng)目,即使游客進(jìn)來(lái)也不能增加二次消費(fèi)。要根據(jù)消費(fèi)者的能力、意愿及景區(qū)內(nèi)的附加消費(fèi)項(xiàng)目引發(fā)二次消費(fèi)的能力來(lái)確定門(mén)票價(jià)格,把一些無(wú)效客源流擋在門(mén)外。

    此外,商業(yè)設(shè)施是自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)還是出租?自營(yíng)意味著資產(chǎn)在報(bào)表上,同時(shí)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也在自己身上;如果是聯(lián)營(yíng)和出租,那就意味著把市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給聯(lián)營(yíng)商戶(hù)和租客了,但是收入也就只剩下基本租金和流水分成,收入總額和報(bào)表流水相對(duì)來(lái)說(shuō)也小很多。

    另一個(gè)優(yōu)化要點(diǎn)是文旅項(xiàng)目的知識(shí)產(chǎn)權(quán)授權(quán):采取什么收入方式?是分成收入還是異業(yè)聯(lián)盟?廣告收入怎樣進(jìn)入報(bào)表?這些都是可以進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化收入模式的。

    商業(yè)模式優(yōu)化的第二個(gè)方面是成本模式的優(yōu)化。

    成本的降低意味著項(xiàng)目盈利能力的提升,而在整個(gè)項(xiàng)目成本里面怎樣有效控制成本、降低成本,或者通過(guò)合作方式實(shí)現(xiàn)成本轉(zhuǎn)嫁,是提升盈利能力的關(guān)鍵。

    商業(yè)模式優(yōu)化的第三個(gè)方面是資產(chǎn)模式的優(yōu)化。

    在輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)之間,通過(guò)自持或出售一部分、租賃一部分來(lái)調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)輕重。甚至在銷(xiāo)售方式中,選擇代銷(xiāo)還是自采自營(yíng)的方式,也可以改善資產(chǎn)的輕重比例。

    第二,從退出模式進(jìn)行優(yōu)化。

    退出模式優(yōu)化的第一個(gè)方面是退出市場(chǎng)層級(jí)的優(yōu)化。以私募市場(chǎng)、半公募市場(chǎng)、還是公募市場(chǎng)為退出目標(biāo),也是可以調(diào)節(jié)的。

    如果只是做股權(quán)轉(zhuǎn)讓的話,只是一個(gè)協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)褪撬侥际袌?chǎng);新三板則可以說(shuō)是一個(gè)典型的半公募市場(chǎng),交易所內(nèi)發(fā)行的小公募產(chǎn)品也是一個(gè)半公募機(jī)市場(chǎng);如果去交易所上市,對(duì)投資者沒(méi)有準(zhǔn)入要求,那就是公募市場(chǎng);私募、公募、半公募差別就是資產(chǎn)流動(dòng)性的差異,流動(dòng)性的不同對(duì)于資產(chǎn)的估值差別是非常大的。如果能夠提升退出的市場(chǎng)層級(jí),那么資產(chǎn)的估值就會(huì)提升很多,項(xiàng)目融資能力自然也就提升了。

    因此,根據(jù)投資退出模式來(lái)調(diào)整項(xiàng)目投融資規(guī)劃,再來(lái)調(diào)整項(xiàng)目商業(yè)模式和公司的治理方式與治理結(jié)構(gòu),也是一種有效的操盤(pán)方式。

    從文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目全生命周期來(lái)看,投融資策略如下。

    在建設(shè)期,沒(méi)有經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)金流的情況下,要以股權(quán)融資和項(xiàng)目貸款為主;在運(yùn)營(yíng)初期和市場(chǎng)培育期,最好是以流動(dòng)資金貸款為主,這種方式可以不稀釋原始股東的權(quán)益;在項(xiàng)目成熟期,現(xiàn)金流充沛和穩(wěn)定了,要以流動(dòng)資金貸款和資產(chǎn)證券化來(lái)解決運(yùn)行的資金所需和迭代投資的資金所需。另外,資產(chǎn)證券化可以實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),提升ROE,快速地拉升股價(jià),讓投資人獲得股票差價(jià)的收益。

    最理想的一種投資模式就是“上市公司+PE”,即以原來(lái)的公司開(kāi)辟一塊新的業(yè)務(wù)拿去上市,將初始投資溢價(jià)退出并實(shí)現(xiàn)收益以后,再用來(lái)作私募或者PE,孵化一塊新的業(yè)務(wù)再上市。如果獨(dú)立上市不了,就通過(guò)自己的上市公司并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資退出。這樣就打通了一個(gè)項(xiàng)目從籌建、孵化、成熟到投資退出,從私募到公募的投融資鏈條。商業(yè)地產(chǎn)最優(yōu)秀的玩家是新加坡的凱德集團(tuán)。他們就是打通了商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈,即打通了從私募到公募整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。

    用項(xiàng)目案例來(lái)解析文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投融資規(guī)劃,可以談?wù)劚本┑墓疟彼?zhèn)。總的來(lái)看,古北水鎮(zhèn)的投融資模式和方案都設(shè)計(jì)得相當(dāng)精巧,主要有以下七大關(guān)鍵點(diǎn)。

    一是,資源豐富是基礎(chǔ)。在古北水鎮(zhèn),有司馬臺(tái)長(zhǎng)城、溫泉、古鎮(zhèn)文化。

    二是,商業(yè)模式設(shè)計(jì)精巧。收入模式中,除了門(mén)票,還有索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂(lè)、演藝、展覽,讓項(xiàng)目的收入來(lái)源更加豐富,而且各項(xiàng)收入之間還可以互相促進(jìn),以此來(lái)提升收入規(guī)模。

    三是,良好的股東結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),一共有四個(gè)股東,中青旅控股、烏鎮(zhèn)旅游,以及一家叫北京能源投資集團(tuán)的國(guó)企和私募投資人。技術(shù)經(jīng)驗(yàn)主要依靠烏鎮(zhèn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),客源組織有中青旅來(lái)保證,國(guó)企作為長(zhǎng)期投資人,而私募機(jī)構(gòu)是財(cái)務(wù)投資者,這是一個(gè)非常好的搭配。

    四是,項(xiàng)目實(shí)施效果顯著。2015年是項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的第二年,接待人數(shù)達(dá)到160萬(wàn)人,綜合收入將近5億。將來(lái)規(guī)劃是每年接待400萬(wàn)人,綜合收入達(dá)到10億。

    五是,早期的現(xiàn)金流安排平衡。在小鎮(zhèn)開(kāi)業(yè)前后,他們和龍湖地產(chǎn)規(guī)劃了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目“長(zhǎng)城源著”,盡早地回收一部分投資,減少早期投資的壓力,平衡現(xiàn)金流。

    六是,可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃比較完善。規(guī)劃了高爾夫、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施,以滿足可持續(xù)發(fā)展需要。

    七是,從退出規(guī)劃方面來(lái)講,應(yīng)該說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)條件已基本具備了獨(dú)立上市的前景。如果未來(lái)難以獨(dú)立上市,完全可以由股東中青旅來(lái)并購(gòu),實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)投資者的退出。

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