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    旭輝:500億背后的增長邏輯

    2016-11-10 03:23:24沈曉玲洪圣奇謝夏成
    中國房地產(chǎn)·市場版 2016年9期
    關(guān)鍵詞:蘇州銷售融資

    沈曉玲+洪圣奇+謝夏成

    2015年是旭輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)“彎道超車”的關(guān)鍵年,無論是銷售突破,還是擴(kuò)充土儲,亦或是財(cái)務(wù)支撐,企業(yè)均取得了不錯的成績。慣行 “三高一低”的核心戰(zhàn)略,即“高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高價(jià)值、低負(fù)債”,企業(yè)從中小型房企中脫穎而出,正保持著穩(wěn)健的步伐向500億邁進(jìn)。

    高周轉(zhuǎn):全年銷售目標(biāo)完成121%,年銷售額增長強(qiáng)勁

    2015年,旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷售302億元,超額21%完成全年合同銷售目標(biāo)(人民幣250億元,下同),同比上升43%,在24家港股房企業(yè)績年增長率排名中位列第二,僅次于恒大,遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平。銷售面積和平均銷售價(jià)按年增幅分別達(dá)19%及20%。值得注意的是,2010-2015年,企業(yè)業(yè)績增長625%,復(fù)合增長率高達(dá)44%,一直保持強(qiáng)勁之勢。

    2015年全年取得了較好的業(yè)績主要是由于一方面,企業(yè)項(xiàng)目布局市場較好的上海、蘇州、南京等城市為全年銷售打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。據(jù)業(yè)績公告顯示,2015年1-12月,旭輝銷售金額主要位于一二線城市,且93%位于長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū),長三角區(qū)域的上海、蘇州、杭州是業(yè)績貢獻(xiàn)排名前三,環(huán)渤海的北京、天津分別占11%和7%。

    另一方面,受益于企業(yè)不斷提升的產(chǎn)品能力,多地項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高去化。2014年以來,企業(yè)專門成立“旭輝產(chǎn)品研發(fā)中心”,推進(jìn)優(yōu)質(zhì)全裝修產(chǎn)品的落地,產(chǎn)品力大幅提升。2015年10月,旭輝全新高端品牌——“鉑悅系”面世,在上海及蘇州推售3個(gè)全新高端住宅項(xiàng)目,市場反應(yīng)熱烈。其中,蘇州·鉑悅府開盤當(dāng)日售罄,勁銷6億;上海·鉑悅濱江首開10億,單價(jià)破13萬。除此以外,企業(yè)合肥旭輝湖山源著三次開盤均取得熱銷,共收金10億;長沙旭輝國際廣場每次開盤均熱銷,年銷售10.8億;蘇州旭輝美瀾城、旭輝香格里應(yīng)市場強(qiáng)烈需求多次加推,等等。

    2016年銷售目標(biāo)偏保守,500億預(yù)期可達(dá)成。據(jù)業(yè)績公告透露,旭輝2016年的可售貨值在上海、蘇州、杭州等長三角區(qū)域合計(jì)占比過半,北京、天津、廊坊20%。此外,還會新推14個(gè)樓盤,在蘇州、南京新增3個(gè)高端產(chǎn)品——鉑悅系,在產(chǎn)品上也比較貼合市場需求。由此,我們認(rèn)為2016年365億元銷售目標(biāo),對做足準(zhǔn)備的旭輝來說輕而易舉。按照目前的市場情況和推貨節(jié)奏,預(yù)期500億的目標(biāo)也指日可待。

    高盈利:核心利潤持續(xù)上升,股東收益同步增長27%

    受益于推貨策略,收益保持穩(wěn)定增長。截至2015年12月31日,旭輝收入182.31億元,按年增加13%;核心利潤為22.1億元,較上年同期增加14%,2012年-2015年期間,企業(yè)不斷保持收入和利潤的增長,年均增長率分別為24%和22%。這主要是受益于推貨策略,據(jù)業(yè)績發(fā)布會透露,2015年企業(yè)在上半年推貨少,制約去化;下半年積極推盤,較上半年多一倍,銷售額占全年65%,充分把握住房價(jià)上升帶來的利潤空間。加上售價(jià)較高的改善型住宅得到市場認(rèn)可,其銷售額占總銷售超過50%。

    股東收益按年增長27%,適時(shí)調(diào)整股份保投資者年終收益。2015年全年每股分紅從上年的0.11港元升至0.14港元,按年增長27%,派息比率為核心利潤的35%。企業(yè)在下半年股市調(diào)整的時(shí)候,適時(shí)低價(jià)回購股份,提高每股凈值及每股盈利。如2015年8-9月及2016年1月,在股票市場價(jià)格低的時(shí)候,以每股1.34-1.45港元共回購約1.09億股。不得不說,企業(yè)這招既贏得了股票收益,又保證了投資者的收益,一舉兩得。

    銷售、行政成本有所上升,三費(fèi)率仍合理可控。盡管盈利情況尚可,但由于企業(yè)2015年新項(xiàng)目推廣、業(yè)務(wù)擴(kuò)充的需要,企業(yè)的銷售成本和行政成本有所上上升。2015年企業(yè)銷售費(fèi)用由2014年的3.2億元增加16%至3.7億元,行政及其他費(fèi)用也較上年增加14.7%。而融資成本由上年的3.86億元下降至2.03億元,平均融資成本由上年的8.3%下降至7.2%。這主要是企業(yè)一方面在上半年把握股票市場機(jī)會,完成股份配售,增加股本注資,如2015年5月完成配售價(jià)為每股2.20港元,增發(fā)6億新股,集資約1.7億美元;另一方面,發(fā)行境內(nèi)公司債,以更低利息成本的融資取代高成本的債務(wù),如1月獲得60億元人民幣發(fā)行私募公司債額度,并于年內(nèi)全部完成發(fā)售。最終,三費(fèi)用率控制在5.6%,仍處于合理范圍。

    高價(jià)值:重金布局一線及強(qiáng)二線城市土地,“小股操盤”發(fā)光發(fā)熱

    重點(diǎn)布局一線及強(qiáng)二線城市,高質(zhì)量、低風(fēng)險(xiǎn)的土地儲備。2015年,旭輝以131億元(權(quán)益總價(jià))購入25個(gè)項(xiàng)目,一線及強(qiáng)二線城市投入占總額的92%,長三角為集團(tuán)應(yīng)占地價(jià)總額的67%,改善型項(xiàng)目占總額80%。盡管投入較大,但地塊區(qū)域市場前景較好,后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不大 。僅2015年,新增土儲合計(jì)建筑面積為1250萬平方米,應(yīng)占建筑面積850萬平方米,已鎖定未來2年內(nèi)足夠的可銷售貨源,保證了2016年和2017年銷售計(jì)劃的實(shí)施 。企業(yè)表示,由于2016年土地市場調(diào)整,將減少土地投資,為把握下一個(gè)買地窗口期做好準(zhǔn)備。由此可見,2015年的大幅擴(kuò)張拿地是企業(yè)“控制風(fēng)險(xiǎn),囤現(xiàn)金,專注收購被市場遺漏而具有價(jià)值的土地”一貫的作風(fēng)表現(xiàn)。

    合作購地,“小股操盤”輸出品牌、博取高投資收益。盡管2015年企業(yè)拿地態(tài)勢較為兇猛,但25個(gè)項(xiàng)目中有17宗權(quán)益比重不足50%,個(gè)別項(xiàng)目股權(quán)占比不足20%,小股操盤拿地策略是其中之道。在合作對象中企業(yè)繼續(xù)保持與首創(chuàng)、當(dāng)代等企業(yè)以外,還增加了平安、香港置地等合作企業(yè)。其中,香港置地具有多年商業(yè)物業(yè)開發(fā)及運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn),與香港置地合作開發(fā)陸家嘴項(xiàng)目幫助其進(jìn)入上海市場,對于企業(yè)來說,具有減小資金壓力和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的意義價(jià)值。而平安也不例外,平安資金豐厚,但缺乏住宅項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn),而企業(yè)與其合作減少了單項(xiàng)目資金的壓力。

    低負(fù)債:手持149億現(xiàn)金,債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

    2015年,旭輝在償債能力主要有以下三個(gè)方面的提升:一是債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。2015年末凈負(fù)債率由上年的63%降至59%,債務(wù)杠桿適中,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于可控范圍內(nèi);現(xiàn)金短債比為5.3,短期內(nèi)毫無還款壓力;長短期債務(wù)比為7.57,一年內(nèi)到期借款占比降低了10個(gè)百分點(diǎn),至12%。二是及時(shí)調(diào)整境內(nèi)外融資結(jié)構(gòu),降低融資成本。由于人民幣貶值的影響,為降低融資成本,企業(yè)一方面,積極在增加境內(nèi)融資,企業(yè)全年發(fā)行境內(nèi)公司債60億;另一方面,降低境外債務(wù),以及贖回融資成本較高的非銀行貸款,提前還清了境外2016-2018年到期約1.97億美元的境外債。至年末,外幣貸款比率下降至44%,平均融資成本由上年的8.3%下降至7.2%。三是銷售回款率超90%,手頭現(xiàn)金充足。受益于專注發(fā)展一線及二線城市,終端用戶較容易取得按揭貸款,加上項(xiàng)目熱銷,年底銷售回款170.5億元,回款率達(dá)92%。至此,年底現(xiàn)金結(jié)余人民幣149億元,現(xiàn)金流充裕。

    總之,2015年旭輝交給投資者一份比較滿意的答卷。相信2016年在國內(nèi)寬松貨幣、去庫存的政策下,并伴著企業(yè)有序的開發(fā),良好的資金面,旭輝保持25%的業(yè)績增長也沒有太大的問題。但隨著市場分化加劇,一線及強(qiáng)二線土地成本不斷攀升,進(jìn)一步擴(kuò)張拿地將是企業(yè)面臨最大的挑戰(zhàn)。無論怎樣,不得不說,旭輝已經(jīng)實(shí)現(xiàn)自身的重大突破,下一個(gè)彎道超車我們拭目以待。

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