融信的“底氣”從何而來

柒石

融信豪擲110.1億元成為“史上最強地王”的新聞一時間把這家閩系房企推至風(fēng)口浪尖。大家紛紛開始揣測這家名不見經(jīng)傳的房企是哪里來的底氣，竟和央企搶地？

誠然，一家年收入幾百億（2015年融信年收入尚不足300億元）的房企，一下子斥資110.1億元去拿一塊地，暫且不說這塊地樓面價高得令人咋舌，單是這筆資金所占年銷售額的比重（超過1/3），就讓人感到不可思議。

更讓人難以想象的是，2012年到2015年融信的資產(chǎn)負債率在港股40家地產(chǎn)公司中，始終高居榜首。就是這樣一家高負債率的房企，卻在拿地的態(tài)度上始終強勢，此前融信已在2016年斥資229.9億元先后拿下了13塊地，如今更是擊敗眾多強敵，成為滬上乃至全國的“地王”。融信的“底氣”到底從何而來？

翻看各種資料后，可以得到一個顯而易見的結(jié)論——融信的融資能力很強并且渠道豐富。此次拿地后，有利于擴大其企業(yè)發(fā)展規(guī)模，而規(guī)模擴大的好處在于可以獲得投資方的青睞，以獲得較低的融資成本。融資能力強了，個別項目即便短期盈利情況不理想，也不會影響整體大局。

從拿地策略看，融信的動作印證了“誰笑到最后才是笑得最好的”判斷。實際上，類似仁恒等企業(yè)也有積極拿地和補倉的需求，但實際上，融信最后殺出來，其實說明在拿地過程中也在不斷審視競爭對手的拿地策略。從很多企業(yè)的成長歷史來看，上海項目多，企業(yè)的成長性就高，這也源于上海房價有堅挺的上漲動力。對后市的積極預(yù)判，可謂融信的首要底氣。

從未來上海的土地市場來看，業(yè)內(nèi)認為，房企如此瘋狂搶奪“地王”，最直接最根本的原因就是“僧多粥少”。像上海這樣的世界級、國際大都市，土地供應(yīng)持續(xù)下降導(dǎo)致城市土地稀缺，繁華地段的土地比黃金還難求。毫無疑問，未來房企在一線城市拿地的競爭更加激烈、更加兇猛，拼的不僅是人脈關(guān)系、融資能力，關(guān)鍵是現(xiàn)金流與變現(xiàn)能力。正所謂“逆水行舟，不進則退”，在上海如果不拿地，就只能退出上海去二線城市了。從這個角度看，作為一家想要以上海為重心發(fā)展的房企來講，融信此次抱有志在必得的決心也是可以理解的。這可謂融信的次要底氣。

最后，融信即使有再大的底氣，歸根結(jié)底還是要有強大的資金支持。融信的錢從何而來，恐怕才是解釋底氣的根源。

資料顯示，2015年融信中國凈資產(chǎn)負債率247%，但資本成本在10.5%左右，均遠高于同類房企，其中，負息債務(wù)為163.7億元。而其上市的招股書顯示，從2012年到2015年上半年，融信的凈資產(chǎn)負債率分別約為：170%、500%、1540%和640%。杠桿如此之高，這些杠桿資金到底從哪里來？

在2015年上半年之前，融信的主要資金來源是信托和銀行貸款，利息并不低。但2015年下半年之后，持續(xù)走低的債券利率讓融信改變了“借錢”的方式。其通過低利率的債券市場獲取了巨額的資金。據(jù)統(tǒng)計，去年下半年以來，融信獲準在交易所發(fā)行的公司債券和私募債總額高達110億元。此外，融信還獲準發(fā)行購房尾款A(yù)BS8.8億元；在券商平臺還有“15融信01”“16融信01”等融資產(chǎn)品在售。

除了債券市場之外，銀行的授信也是融信杠桿資金的重要來源。例如，2014年11月，融信集團與中國平安銀行簽署《銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議》，據(jù)此平安銀行首期將為融信雙杭城項目提供高達65億元的授信支持。當然，融信通過入股險資的方式，也是為了打通新的融資渠道。

凡此種種，都為融信鋪墊了強大的資金支持。低廉的資金給了房企充足的彈藥，沒有限制的舉債買地極大擴張了房企的拿地能力。而這一切都建立在房地產(chǎn)繁榮周期的基礎(chǔ)上，一旦資金鏈條逆轉(zhuǎn)，房企自然面臨風(fēng)險，而融信只是眾多高負債房企中的“典型代表”。